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曲海龙律师
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山东-青岛
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名为房屋买卖实为借贷,产生纠纷后法院会怎么认定?

合同纠纷2016-03-21|人阅读
王某于2010年6月30日从某房地产开发公司处购买三处本案诉争房屋。双方签订的《商品房买卖合同书》约定:房屋出售价格为477,890元,王某已于2010年6月30日以现金形式支付首付款277,890元,余款200,000元王某以商业贷款方式付款,2010年12月10日,王某向郑某借款220,000元用于偿还商业贷款。现王某已取得该房屋的所有权。 2011年1月31日,王某在公证处作出《声明书》,内容为将诉争房屋所欠银行贷款还清后,经有关部门批准同意,将买受人更名为郑某。 2013年2月3日,王某与郑某签订《房屋买卖协议》,约定:王某将诉争房屋以500,000元卖给郑某,郑某先行支付现金220,000元,剩余280,000元银行贷款由郑某按月偿还。协议签订15日内,王某将该房屋交付郑某使用,郑某将贷款还清后,王某配合郑某办理更名过户手续。 王某与郑某于2013年2月3日签订《房屋买卖协议》后,并未按合同约定实际履行,王某未向郑某交付房屋使用,郑某也没有支付银行按揭贷款,而是王某在借款后每月向郑某支付11,000元利息,后双方因欠款本金及利息偿还问题发生纠纷。2013年8月12日,郑某将王某诉至法院,诉请王某向郑某返还购房款220,000元。庭审中,郑某向法院提交了王某与郑某于2013年2月3日签订的《房屋买卖协议》,2013年11月6日,郑某撤诉。 2014年8月5日,郑某再次将王某诉至法院诉请王某履行2013年2月13日签订的《房屋买卖协议》,协议内容为:王某将诉争房屋卖给郑某,郑某在本协议签订之日一次性给付王某购房款520,000元,王某在本协议签订之日起二个月内将房屋交付郑某,并协助郑某办理房屋过户手续。双方在房屋买卖协议签字后,郑某按协议约定给付王某520,000元购房款,王某向郑某出具收条,但王某未向郑某交付房屋,造成郑某至今没有进户。王某诉请郑某履行房屋买卖协议并协助郑某办理过户手续。 庭审中,王某辩称:王某与郑某之间不存在真实的房屋买卖关系,双方所签的买卖协议实际是为双方之间的一笔借贷关系所作的抵押,在所欠债务清偿的情况下,该《房屋买卖协议》不存在继续履行的情形。而且2013年2月13日的《房屋买卖协议》是不存在的,王某与郑某只在2013年2月3日签订了《房屋买卖协议》。 法院经审理后认为:协议实质是王某如不能按时归还借款则以房屋抵债的意思表示,该协议以买卖的方式规避了《担保法》第四十条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定,双方于2013年2月3日签订的《房屋买卖协议》属无效合同。另外,假设2013年2月13日签订的《房屋买卖协议》真实,那么2013年8月12日郑某起诉时,两份《房屋买卖协议》已同时存在,而郑某却选择向王某索要购房款220,000元,而非520,000元或740,000元,其行为明显违背常理。郑某提供的王某于2013年2月13日出具的《收条》中“王某”两字存在改动的情形,郑某亦未举示其他证据证实房屋买卖行为真实存在,且郑某对其两次诉讼中举示的证据的变更原因及《收条》出现改动的原因均未作出合理解释,故郑某举示的2013年2月13日的《房屋买卖协议》及2013年2月13日的《收条》缺乏客观真实性,不予采信。即使2013年2月13日的协议客观存在,也与2013年2月3日的协议情形一样,属无效合同。故驳回原告郑某的诉讼请求。 在本案中,王某与郑某关于不能清偿债务则转移房屋所有权的意思应该是真实的,但双方关于引起该物权变动之原因(买卖合同)的意思是不真实的,引起该物权变动的真实原因是以物抵债的约定,而非买卖合同。解释意思表示,应探求当事人之真意,而不得拘泥于所使用之词句。从卖方王某的角度看,其真实意思是如不能按期还债,则把房屋“抵给你”,而不是“卖给你”;从买方郑某的角度看,其并没有支付价款的意思。双方没有买卖的意思,只有以物抵债的意思。我们不能仅仅因为所有权转移的效果意思真实,就认为买卖合同也真实。王某与郑某以签订房屋买卖合同的合法形式掩盖了非法目的,即债务履行期届满时郑某取得房屋的所有权。违反了《担保法》第一百四十条禁止流担保约款的规定,法律之所以禁止流担保约款,是因其极易引发利益失衡,故需要从立法上加以规制,是契约正义对契约自由的必要矫正。(青岛合同纠纷律师) 在司法实践中,相关的判决大多支持后担保合同无效。江苏高院于2013年颁布的《关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要》第三条第(三)项规定:“当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的,人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。出借人以房屋买卖关系提起诉讼,请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的,人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求;出借人坚持不予变更的,人民法院应当判决驳回其诉讼请求。"本案中原告郑某的诉求是要求被告履行《房屋买卖协议》,协助办理房屋过户手续。显然,因为《房屋买卖协议》最后会被确认无效,其请求办理房屋过户的请求权基础也将不复存在,按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定,法院可以告知当事人可以变更诉讼请求,将诉讼请求改为要求债务人偿还借款本息。如果原告同意变更诉讼请求则可按照民间借贷民事法律关系处理,如果不同意变更则驳回诉讼请求。
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