原告（反诉被告）：杨某，男，****年**月**日出生，汉族，住青岛市市北区。

委托诉讼代理人：李艳辉，

山东青凯律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁敏，

山东青凯律师事务所律师。

被告（反诉原告）：

青岛某实业公司，住所地青岛市市北区福州北路86号xxxxxx。

法定代表人：储xx，董事长。

委托诉讼代理人：郝xx，

北京市盈科（青岛）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：白xx，

北京市盈科（青岛）律师事务所律师。

原告杨某与被告

审理经过

青岛某实业公司（以下简称某实业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨某委托诉讼代理人李艳辉、梁敏、某实业公司委托诉讼代理人郝兴利、白云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

杨某向本院提出诉讼请求：1.判令某实业公司因逾期交房向杨某支付违约金72677.67元，自2016年7月31日至2018年2月13日；2.判令某实业公司因未取得竣工验收备案证明文件自2018年2月14日至某实业公司取得验收备案证明文件为止某实业公司应支付乙方的违约金；3.本案诉讼费用由某实业公司承担。事实与理由:杨某与某实业公司在2013年3月8日签订了《青岛市商品房预售合同》，杨某购买青岛市市北区吴石路X号桓竹苑小区项目X号楼X层X户,总金额1290945元,依据该合同补充协议第七条第9条的规定,逾期超过90日宽展期,则本合同约定的交付期限届满后的第91日起至实际交付之日止,某实业公司应每日按购房款的万分之一支付违约金。根据合同补充协议第七条第2条,该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件,且该条件为该房屋交付的唯一条件,某实业公司应向杨某支付违约金。为此,特向贵院起诉,请求判如所请。

被告辩称

某实业公司辩称，1、延期交房因市政部门的市政干线工程延期导致,根据双方签订的商品房预售合同中补充条款第7条第8款第3项约定我公司无需承担违约责任;2、我方不存在违约行为,我方已得到竣工验收备案证明文件,杨某主张的事实不成立。合同中补充条款第7条第9款及合同第12条约定,两条条款系关于逾期交房违约责任的约定,杨某不能依据该两条款主张其第二项诉讼请求的违约金,两条条款中约定的违约金也是支付至实际交付之日,杨某第二项诉讼请求是从交房之后开始主张的,无事实及法律依据。综上应驳回杨某诉请。

某实业公司向本院提出反诉请求：1.判令杨某向某实业公司支付逾期付款的违约金人民币12393.07元整（自2013年3月17日至2013年3月28日）；2.本诉、反诉费用由杨某承担。事实及理由：2013年3月8日,某实业公司与杨某签订了《商品房预售合同》,约定杨某向某实业公司购买位于青岛市市北区吴石路X号桓竹苑小区项目X号楼X层X户房屋一套,合同附件一中明确约定:乙方（杨某）应于2013年3月16日前支付房款,但杨某未依约支付房款,直至2013年3月28日才向某实业公司支付完毕。根据本合同第七条及补充条放第三条之约定,杨某已经构成违约,应当向某实业公司支付违约金共计12393.07元整。

杨某针对反诉辩称，某实业公司的反诉请求无事实及法律依据,且已经超过诉讼时效。首先杨某是根据双方约定于2013.3.13日向银行提交完整资料并缴清相关费用、签订借款合同,该按揭银行是某实业公司指定银行,即使存在逾期付款也是银行方面原因造成,与我方无关。其次某实业公司在收到购房款后并未以逾期付款为由退款,而是在收取该购房款后于2016年4月30日为我方开具1290945元的购房款发票,实质上是以行为表示同意继续履行合同。最后,杨某支付购房款时间为2013年3月份,而某实业公司于2019年6月份起诉要求我方支付逾期付款违约金明显已经过诉讼时效,依法应驳回。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

对于当事人双方没有争议的事实，本院确认如下：

2013年3月8日，杨某、某实业公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定：杨某购买某实业公司开发的位于青岛市市北区区吴石路X号桓竹苑小区项目X号楼X层X户商品房，总金额1290945元；杨某选择按揭贷款方式支付购房款，应于2013年3月16日前办妥购房按揭贷款，且将按揭银行已批准的贷款90万元如期足额汇入某实业公司账户；如逾期付款，按逾期未付款额的日万分之五计算违约金支付给某实业公司；该房屋的交付条件为某实业公司取得建筑工程竣工验收备案证明文件；某实业公司于2014年9月30日前交付房屋；某实业公司自身原因未能在合同约定期限内将房屋交付杨某，则杨某给予90日的宽展期。宽展期届满某实业公司仍未交房的，则自第91日起至实际交付之日止，某实业公司应每日按杨某已付购房价款的万分之一支付违约金。

合同签订后，杨某向某实业公司支付全部购房款1290945元，其中贷款90万元于2013年3月28日转入某实业公司账户。

2016年，杨某向本院提起诉讼请求法院依法判令某实业公司继续履行合同约定的交房义务并向杨某支付逾期交房违约金74229.05元，计算期限是从2015年1月1日至2016年7月30日。本院作出（2016）鲁0203民初6183号民事判决，判令某实业公司于判决生效之日支付杨某违约金人民币74229.05元（截止至2016年7月30日）。某实业公司不服提出上诉，青岛市中级人民法院作出（2017）鲁02民终4179号民事判决，驳回上诉，维持原判。某实业公司在该案中提出涉案房屋未交付系因市政部门的配套工程未能及时完成、其不应承担违约责任的理由，法院未予采纳。

涉案房屋所在楼座于2018年2月13日竣工验收，杨某于2018年2月14接收房屋，2018年10月25日涉案房屋所在楼座办理竣工验收备案。

本院认为

本院认为，双方当事人签订的青岛市商品房预售合同系双方的真实意思表示且不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。某实业公司关于迟延交房不应承担违约责任的理由已经生效判决认定不能成立，故某实业公司应向杨某承担逾期交房违约金，杨某要求某实业公司支付自2016年7月31日至2018年2月13日期间的违约金72677.67元，符合双方约定，本院予以支持。杨某在涉案房屋尚未办理竣工验收备案时接受房屋，视为双方同意改变合同约定的交房条件，现杨某以某实业公司未取得竣工验收备案证明文件为由主张违约金，不符合法律规定，本院不予支持。关于某实业公司反诉主张的逾期付款违约金，由于贷款90万元于2013年3月28日转入某实业公司账户，某实业公司此时已经知道杨某迟延付款、其权利被侵害，其于2019年才主张该权利，已经超过两年诉讼时效期间，故某实业公司的反诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，判决如下：

裁判结果

一、

青岛某实业公司于本判决生效后十日内支付杨某违约金72677.67元；

二、驳回杨某的其他诉讼请求；

三、驳回

青岛某实业公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉受理费1617元减半收取808.5元，反诉费55元，均由某实业公司负担，于本判决生效后10日内履行完毕。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并以对方当事人的人数为基数增加三份提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审判人员

审判员李焕章

裁判日期

二〇一九年六月二十八日

书记员

书记员陈倩