律师案例

戴伟敏律师

广东-深圳

主办律师

房屋租赁合同纠纷案

合同纠纷2015-08-26|人阅读

广东省深圳市中级人民法院

民事判决书

（2014）深中法房终字第2206号

上诉人（原审被告）深圳市****有限公司。

法定代表人**，总经理。

委托代理人**，东方昆仑（深圳）律师事务所律师。

委托代理人**。

被上诉人（原审原告）深圳市**有限公司。

法定代表人**，董事长。

委托代理人戴伟敏，广东晟典律师事务所律师。

上诉人深圳市****有限公司（以下简称**）与被上诉人深圳市****有限公司（以下简称**）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第538号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，一、****与****存在长期房屋租赁关系。2013年1月30日，双方签订《房屋租赁合同》1份，约定：****将其所有的位于深圳市罗湖区XX路南侧的通产****X楼出租给****使用；月租金总额为人民币192774元（以下均为人民币），****应于每月15日前支付当月租金；租期期限为2013年1月1日起至2013年3月31日；房屋租赁用途为商业；****拖欠租金达60天以上，****有权解除合同；本合同终止后，****应于10日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外）；租期届满，****需续租的，应于租期届满之日前3个月提出续租要求，同等条件下，****对租赁房屋有优先承租权。同日，双方签订《补充条款》1份，约定：****承租租赁房屋用于酒店经营，必须按期缴纳租金，若拖欠租金，应向****支付滞纳金，滞纳金额按照"拖欠日×月租金×千分之五"计算；若拖欠租金达2个月以上的，****有权解除合同。2013年4月12日，双方又签订《补充条款二》1份，约定：租期为2013年4月1日起至2013年6月30日止；租期届满，或因****原因导致合同中止、终结履行的，所造成的****装修及其他损失，由****自行承担，与****无关；其他约定与前述《补充条款》相同。2013年7月1日，双方签订《补充条款三》1份，约定：租期为2013年7月1日至2013年9月30日止，其他约定与前述《补充条款》相同。

二、上述合同签订后，****如约进场并利用租赁场地经营酒店多年。

事实上，涉案****1楼的部分空间也由****占用作为酒店前台使用。2013年9月30日租期届满后，双方未能续签房屋租赁合同，****多次要求****返还租赁房屋并支付房屋使用费，但均未果，至今****仍占用租赁房产进行经营。

三、原审庭审中，****明确：1、其诉讼请求中的恢复原状变更为"以现状交付租赁房地产"；2、租赁房屋的附属设施是指电梯、消防系统、供电系统等；3、****主张的房屋使用费按照合同约定的月租金标准192774元计算。

四、原审另查明，****共8层楼，建筑面积6092.55平方米，带电梯。罗湖区2013年房屋租赁指导租金显示：同期同地段带电梯住宅为41元／平方米／月、办公多层为40元／平方米／月、商业多层2楼以上为139元／平方米／月。庭审中双方均表示，合同约定的租金标准远低于政府部门公布的同期同地段房屋的租赁指导租金。

****于2014年3月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、****立即搬离占用的罗湖区XX路南侧通产****的1层部分及2-8层房屋，并将房屋及附属设施恢复原状后返还给****；2、****向****支付自2013年10月1日起至搬离之日止的房屋实际使用费及滞纳金（暂计至2014年3月15日为1588457.76元）；3、本案全部诉讼费由****承担。****在原审庭审时明确其诉讼请求中的恢复原状变更为"以现状交付租赁房地产"。

原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。****与****所签的涉案房屋租赁合同及补充条款，均合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。租期届满后，双方未能续签租赁合同，被告继续占有使用租赁房屋，没有合同依据。****要求****撤离涉案租赁房屋，并按照现状返还租赁房屋及电梯等附属设施，理据充分，原审法院予以支持。****租期届满后仍占有

使用租赁房屋，应支付房屋占有使用费；因合同约定的月租金标准远低于政府部门公布的同期同地段房屋租赁指导租金，故****要求按照合同约定的月租金标准即192774元计算从2013年10月1日起至****搬离之日止的房屋占有使用费，合法合理，原审法院予以支持。****拖欠支付房屋占有使用费，应支付滞纳金。****主张按照合同约定的拖欠租金标准即每日千分之五支付滞纳金，该标准过高，且****当庭提出异议，故考虑案情，原审法院酌定按照中国人民银行公布的同期贷款利率确定被告应付之滞纳金。****主张的滞纳金，计算公式为，逐月以每月所欠租金为基数，按同期贷款利率标准，从2013年10月16日起计至款项实际付清之日止。****主张的滞纳金合理

部分，原审法院予以支持；超高部分，原审法院不予支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、****应于本判决生效之日起十日内搬离涉案的位于深圳市罗湖区XX路南侧的通产****2-8楼房产及1楼用作酒店前台的部分房产，并按照现状向****交还电梯等房屋附属设施，办理移交手续。二、****应于本判决生效之日起十日内向****支付从2013年10月1日起计至本判决确定的房屋撤场搬离之日止、按照人民币192774元／月标准计算的房屋占有使用费。三、****应于本判决生效之日起十日内向****支付拖欠上述房屋占有使用费的滞纳金。计算公式为：逐月以每月所欠租金人民币192774元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率标准，从2013年10月16日起计至款项实际付清之日止。四、驳回****的其他诉讼请求。如****未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费人民币19096元，由****负担人民币3000元、****负担人民币16096元。

****不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2014）深罗法民三初字第538号民事判决书，依法改判；二、一、二审诉讼费用由****承担。

主要事实与理由：一、原审判决认定事实不清，理据不足。****一审庭审时将其诉讼请求中的"恢复原状"变更为"以现状交付租赁房屋"，明确租赁房屋的附属设施是指消防设施、供电设施等，但****没有对租赁房屋的"现状"没有予以明确。****在整个一审程序中也没有提交任何证据证明其对租赁房屋"现状"中的物品及消防、供电设施等拥有所有权；****一审庭审中对租赁房屋的电梯所有权表示不清楚。按照"谁主张，谁举证"的举证责任原则，****应当依据其诉讼请求承担举证责任，但是****对其诉讼请求不仅没有具体明确，更没有提供任何证据加以证实。

二、原审判决认定事实错误。****称诉讼请求中的滞纳金系根据《房屋租赁合同》的《补充条款》中规定拖欠"租金"应承担的违约责任。由于****不同意将涉案房产续租给****，双方自2013年10月1日起未能续签房屋租赁合同，****应支付给****的是"房屋占有使用费"而不是"租金"，****主张滞纳金无依据。并且，在起诉日之前，****没有证据证明其向****主张过权利即追讨"房屋占有使用费"。

三、****对涉案房产享有优先承租权。****已租赁涉案房产若干年，其与****签订的《房屋租赁合同》第二十一条约定，租赁期限届满后，同等条件下，****对租赁房屋有优先承租权。事实上，每次租期届满前，****均积极向****提出续租请求。****一审时提交的证据即《房屋租赁合同》和三份《补充条款》表明：三次租赁合同期限均仅为三个月。这种临时租赁期限变相剥夺了****的优先承租权。

被上诉人****辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，希望二审法院维持原判。具体理由如下：1.租赁期限届满，****应当返还租赁房屋及其附属设施。2.租赁期限届满，****违反约定继续占有、使用租赁房屋应当赔偿****的损失。综上，请求驳回****的上诉请求，维持原判。

本院经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。

另查明，二审期间，****明确其原审诉讼请求"以现状交付租赁房地产"系依涉案房屋租赁合同第二十条的约定，****迁离并返还涉案房产应"保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外）"。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。****与****签订的涉案房屋租赁合同及其补充条款，和之后签订的补充条款（二）、补充条款（三），均系双方当事人真实自愿的意思表示，合法有效。原审判决关于涉案合同效力的认定正确，本院予以确认。关于"以现状交付"涉案租赁房屋及附属设施的问题。本院认为，上述涉案合同及相关补充条款合法有效，双方当事人即应恪守履行。首先，依涉案租赁合同第二十条第一款的约定，租期届满合同终止后，****应迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），故****主张****以该现状交付涉案房产，理据充分，本院予以支持。其次，补充条款第十条、补充条款（一）第十一条、补充条款（二）第十一条均约定，乙方（即****）"负责组织实施物业本体中乙方承租部分的房屋、用于独立为乙方承租物业服务的设备、设施（包括但不限于消防、供电、供水、电梯）的维护、修理等项目……"。据此，****将涉案房产交付****使用前，已存在消防、供电、供水、电梯等附属设施。故****诉求****交还上述涉案房产的附属设施，本院予以支持。****的上诉理由不成立，本院不予采纳。

关于支付涉案房屋占有使用费及其滞纳金的问题。本院认为，依据涉案房屋租赁合同第二十条第二款的约定，****逾期不迁离或不返还租赁房屋的，****有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向****收取相当于双倍租金的赔偿金。据此，****应就逾期不迁离或不返还租赁房屋向****赔偿损失，****就该损失主张房屋占有使用费及其滞纳金，理据充分，本院予以支持。关于上述房屋占有使用费及其滞纳金的具体数额，就房屋占有使用费部分，****主张以涉案租赁合同的租金标准收取，因该租金标准低于政府部门公布的同期同地段的房屋租赁指导租金，本院予以支持；就滞纳金部分，因****原审主张的计算标准过高，原审酌定按照中国人民银行公布的同期贷款利率确定滞纳金，处理得当，本院予以确认。