在合同订立中，往往有很多人对合同订立应注意的问题模糊不清，没有一个大致的了解，导致合同签订后出现各种各样的问题。结合本案，石云生律师提醒所有人，在签订合同时，不仅要注意合同条款，而且必须了解对方当事人是否有相应法律资质。否则，将有可能导致签订的合同属于无效合同；在法律上，无效合同是不受法律保护，而在签订合同过程中当事人又将如何保障自我权利，避免自己遭受不必要的损失，且看石云生律师分析本案详细要点。

【基本案情】

案由 租赁合同纠纷案

上诉人（原审原告、反诉被告） 张某某，男，汉族，重庆市人

诉讼代理人 石云生，云南楡泰律师事务所律师

诉讼代理人 金无极，云南楡泰律师事务所律师

被上诉人甲（原审被告、反诉原告）：昆明某物业管理有限公司

法定代理人：王某，董事长

被上诉人乙（原审被告、反诉原告）：昆明某物业管理有限公司大理分公司

负责人：胡某华，分公司经理

被上诉人丙：大理苍海某度假村有限公司

法定代表人：胡某华，董事长

案情概述：

上诉人张某某因与被上诉人甲、被上诉人乙、被上诉人丙租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2016）云2901民初1521号民事判决，向大理市中级人民法院提起上诉，大理市人民中级法院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。

2013年3月20日，被上诉人丙作为发包方，与云南某建筑工程有限公司作为承包方签订了一份《建设工程施工合同》，约定被上诉人丙将名称为“大理苍海某公司一期会员住宅”项目承包给云南某建筑工程有限公司进行施工建设，双方对工程承包范围、合同工期、质量标准等事项作了约定。

2014年8月8日，云南某建筑工程有限公司项目部负责人曾某某以项目部名义向被上诉人丙出具了一份《委托工程款抵房屋凭证》，载明“由云南某建筑公司承建的大理苍海某度假村一期会员住宅工程款13800000元用大理苍海某度假村现房抵给张某某及案外人刘某某，待被上诉丙房屋抵给张某某及案外人刘某某的手续办完后，由云南某建筑公司开13800000元发票冲给被上诉人丙”。当日，张某某与被上诉人丙签订了六份《商品房购销合同》，合同总价款为8280000元，付款方式为于2014年8月8日一次性付款，交房时间为2015年12月30日前，双方还就其他事项作了约定。被上诉人丙向张某某出具了一份《收款收据》，载明收到张某某购房款8280000元，并备注为“抵工程款”。

同日，张某某与被上诉人乙签订了一份《房屋出租协议》，被上诉人丙作为担保方，约定张某某将本案所涉上述房屋出租给被上诉人乙，出租期限为10年，支付时间以商品房购销合同签订之日起3个月开始计算租金，每季度支付1次；合同中约定违约责任：被上诉人乙连续两次逾期支付当季度租金，上诉人可要求解除合同，已履行的租赁期间租金上诉人不退还，并由被上诉人乙赔偿给上诉人违约金500000元；担保责任约定：被上诉人丙对被上诉人乙每季度支付的房屋租金承担无限担保责任。2015年4月24日、2015年5月13日及2015年12月15日，被上诉人乙通过被上诉人丙向上诉人分三次支付了房屋租金共计745200元。

截止案件审理终结，本案所涉租赁房屋至今尚未进行竣工验收，上诉人及被上诉人丙未向上诉人乙交付涉案房屋。

张某某主张：1、解除张某某与被上诉人乙签订的《房屋出租协议》；2、判令被上诉人甲、乙向原告支付自2015年8月8日至退还房屋之日止的房屋租金及违约金500000元；3、由上诉人丙承担支付房屋租金、违约金的连带责任；4、本案诉讼费由三被上诉人承担。

被上诉人甲公司反诉主张：1、依法确认原告与被告所签订的《房屋出租协议》无效；2、判令原告返还已付租金计人民币745200元；3、由张某某承担本案诉讼费用

在一审判决：

1、解除原告（反诉被告）张某某与被告昆明某物业管理有限公司大理分公司于2014年8月8日签订的《房屋出租协议》；

2、由原告（反诉被告）张某某于本判决书生效之日起十日内返还给被告昆明某物业管理有限公司大理分公司房屋租金745200元；

3、驳回原告（反诉被告）张某某的其他诉讼请求。

4、驳回被告（反诉原告）昆明某物业管理有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费17496元，由原告（反诉被告）张某某承担；反诉受理费11250元，减半收取5625元，由被告（反诉原告）昆明某物业管理有限公司承担。

在本案中，上诉人张某某上诉请求：

1、请求二审法院撤销大理市人民法院（2016）云2901民初1521号民事判决的第二项、第三项，并改判支持上诉人的全部诉讼请求；

2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。

【判决结果】

云南省大理市中级人民法院认为，关于涉案房屋租赁协议的效力问题，依据本院(2018)云29民终702号生效判决的认定，《委托工程款抵房屋凭证》所载工程欠款并不真实，基于该凭证签订的《商品房购销合同》亦非当事人的真实意思表示，该《商品房购销合同》为无效合同，基于《商品房购销合同》产生的《房屋出租协议》亦属无效。无效合同自始没有法律约束力，一审法院判决解除双方签订的《房屋出租协议》不当，二审予以纠正。

基于法律事实与相应法律规定判决如下：

一、撤销大理市人民法院（2016）云2901民初1521号民事判决；

二、上诉人张某某与被上诉人昆明某物业管理有限公司大理分公司于2014年8月8日签订的《房屋出租协议》无效；

三、由上诉人张某某于本判决生效之日起十日内返还被上诉人昆明某物业管理有限公司房屋租金745200元；

四、驳回上诉人张某某的其他诉讼请求。

一审本诉案件受理费17496元，由上诉人张某某负担，反诉案件受理费11250元，减半收取5625元，由上诉人张某某负担，二审案件受理费17496元，由上诉人张某某负担。

【律师解析】

石云生律师解读：

本案审查关键点在于：

1、云南某建筑工程公司曾某某作为该项目的负责人，其作出的《委托工程款抵房屋凭证》行为是否真实有效？

权利人是权利主体中享有权利的一方，在法律范围内实施某种行为的积极行为的权利，也有请求义务人履行法律义务的请求权，在义务人违反法律要求其承担的义务时，还具有诉诸国家，要求协助保护其权利的要求保护权。权利人亦可授权委托他人代表自己行使自己的合法权益，委托人在行使权力时需出具委托人的法律文书，而委托人不得以任何理由反悔委托事项。如若被委托人做出违背国家法律的任何权益，委托人有权终止委托协议；如被委托人的委托行为系在委托书上的合法权益内，被委托人行使的全部职责和责任都将由委托人承担，被委托人不承担任何法律责任。

本案中，云南某建筑工程公司与被上诉人丙之间的《建设工程施工合同》中的工程款有权分配人为云南某建筑工程公司法人，曾某某在该公司法人未授权委托其处理该项工程款的前提下将工程款以项目部门名义出具的《委托工程款抵房屋凭证》属于无效行为，不具有法律约束力，不受法律保护。

2、上诉人张某某与被上诉人丙之间签订的《商品房购销合同》是否真实有效？

合同是否真实有效，取决于是否符合法律规定的有效条件，即：

a. 合同当事人定力合同时具有相应的缔约行为能力；

b. 合同当事人意思表示真实；

c. 合同不违反法律或社会公共利益；

d. 合同的内容必须确定或可能；

结合本案事实，张某某与被上诉人丙之间签订的《商品房购销合同》是基于《委托工程款抵房屋凭证》基础上实施的约定行为，其《委托工程款抵房屋凭证》 未在权利人授权委托的前提下实施的行为属于无效行为，亦非当事人的真实意思表示，合同已违反了云南某建筑工程公司权利人的权利，故张某某与被上诉人丙之间签订的《商品房购销合同》不受法律保护，并非真实存在，属于无效合同。

3、上诉人张某某与被上诉人乙之间签订的《房屋出租协议》是否真实有效？被上诉人乙未按约定如期支付租赁款，是否依合同条款规定已构成违约？

本案的房屋租赁协议是由于抵扣工程款的要求而产生，建立在房屋买卖的基础之上，上诉人张某某并未向被告人丙支付购房款，被告人丙也不可能将不具备交付条件的房屋交付张某某，房屋买卖行为没有实际履行，该买卖合同是虚假的买卖行为，本案的租赁协议是无效协议。

【本案结语】

针对以上问题，归根结底关键性点在于云南某建筑工程公司作为项目负责人，是否有权作出《委托工程款抵房屋凭证》的行为，结合本案事实，云南某建筑工程公司未曾对曾某某授权委托处理该项工程款的前提下，曾某某以项目部名义出具的《委托工程款抵房屋凭证》属于无效承诺，基于该凭证签订的《商品房购销合同》亦非云南某建筑工程公司的真实意思表示，故该《商品房购销合同》为无效合同，一旦确认无效，将具有溯及力，使合同从订立之日起就不具有法律约束力，基于《商品房购销合同》产生的《房屋出租协议》亦属无效。

若你也正在经历房屋租赁纠纷，可寻求云南石云生律师的帮助，务必让你最大程度的维护自身的利益。