经济适用房买卖价格必须达到政府指导价吗？

【案情简介】　　原告程某（反诉被告）于2009年10月29日起诉至海淀区人民法院，诉状称其与被告肖某（反诉原告）于2009年9月6日通过A房地产经纪有限公司提供的居间服务签订了《存量房买卖合同》（以下简称合同），约定将位于北京市海淀区西翠路5号院今日家园XX号楼XX号房屋出售给原告，房屋总价为93万元，随后原告分3次于2009年10月9日付清全款。为明确双方的权利义务，双方于2009年10月19日签订了《补充协议》，其中第三条约定“甲方（被告）保证在产权办理符合上市转让时20个工作日内办理产权转移手续”，如违反本协议的约定，协议第二条约定“则甲乙双方中的违约方应承担合同金额150%的违约金支付守约方”。　　被告在2009年11月16日将涉案房屋交付原告，原告随后对房屋进行了装修，并实际居住、使用至今。在居住使用涉案房屋期间，所有的水电费、暖气费及相关费用，均由原告负担。　　涉案房屋于2009年9月22日进行了权属登记，所有权人为被告，房屋性质为经济适用房，按北京市的相关政策规定，自房屋权属登记满5年后，经济适用房可以上市交易。按照上述规定，涉案房屋在2014年9月22日后便可上市交易。此后，原告多次找被告要求配合办理过户手续，但是被告提出要求增加购房款，单方面变更合同，拒绝配合原告办理过户手续。无奈之余，原告只得向法院提起诉讼，要求被告协助办理涉案房屋过户手续，并支付违约金20万元，诉讼费由被告承担。　　被告肖某辩称，其已经按照法律程序履行了与程某于2009年9月6日签订的《存量房买卖合同》相应手续。包括双方就房屋买卖合同事宜进行积极协商和提出有效合理化建议等。由于政府优先回购的不可抗力原因，造成合同无法继续履行，责任不在被告方，故被告不存在违约情况。另外，由于双方签订的房屋买卖价格低于海淀区住房保障管理部门对今日家园小区经济适用房政府优先回购价的23160元，造成双方目前无法进行产权转让，属不可抗力造成，致使不能实现本合同目的，原因不在被告。为避免日后合同无限期拖延下去，不能履行，给双方造成损失，应解除双方于2009年9月6日签订的《存量房买卖合同》及相关《补充协议》。等等。同时，被告反诉要求解除与原告签订了《存量房买卖合同》及《补偿协议》等。【律师办案过程】　　本律师接受原告委托后，积极开展了工作。针对原告的起诉本律师提出了如下代理意见：　　一、被告为原告办理涉诉房屋的条件已经具备，应当将涉诉房屋过户到原告名下。其理由有三：1.补充协议第三条约定，被告保证在产权符合办理上市转让时20个工作日内办理产权转移手续。被告的房屋性质为经济适用房，权属登记日为2009年9月22日，按国家规定，经济适用房满5年后，即可上市交易，该房屋在2014年9月22日后即可办理上市转移登记，按约定被告应当配合原告在2014年10月20日之前将该房屋过户到原告名下。2.原告已经履行完毕全部义务，支付了93万元的房款，原告已向北京市海淀区房屋管理局核实，原告购房人的资格已通过核验，可以将涉案房屋过户到原告名下。3.涉案房屋不存在政府回购的问题，海淀区房屋管理局规定只要双方签订了房屋买卖合同，取得房屋产权证满5年，补交土地出让金或综合地价款，只要具备上述三项条件，即可办理权属转移登记，因此只要配合原告即可办理产权转移登记。　　二、被告拒不配合原告办理产权转移手续已构成违约，应当向原告支付违约金　　在房屋产权转让条件已经具备的情况下，原告提前7天就与被告联系过户事宜，从2014年9月22日到10月22日，原告、被告及A房地产中间公司经过多次协商，但被告始终要求增加购房款配合原告办理过户手续。　　补充协议第三条约定，三方在执行合同的过程中，如有一方提出与《买卖合同》《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两家有权拒绝配合，如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝履行合同，则视为违约，原被告双方的违约方应承担合同金额150%的违约金支付守约方。　　现被告单方要求增加房款与《买卖合同》《补充协议》约定不符，被告进而拒绝配合原告办理过户，并且已经超过了约定的过户期限，按补充协议的约定被告已经构成违约，应当向原告支付违约金。　　针对被告的反诉，本律师在查找了大量资料，研究了大量案例的基础上做出如下答辩意见：　　原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行。根据2008年《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题通知》中第二条第（四）明确指出：已购经济适用房产权证满五年即可上市交易，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款，出售价款低于指导价格的，应按指导价计算价差来补交土地收益等价款。国家对双方的成交价格不予干涉，尊重双方的意思自治。本案涉诉房屋的产权证在2014年9月22日已满五年，过户条件已经具备，不存在政府回购问题，海淀区房屋管理局明确规定：涉案房屋不回购，只要按照政府指导缴纳相关税费，就可以办理权属转移登记，因此不存在不可抗力导致的无法办理过户，更不存在不能实现合同的目的，被答辩人要求解除合同及补充协议，与事实不符，更没有法律依据，双方的合同应当继续履行，肖某应当配合答辩人办理房屋权属过户手续。【判决结果】　　海淀区人民法院于2015年2月9日作出一审判决：　　一、肖某于本判决生效后十五日内配合程某办理位于北京市海淀区西翠路五号今日家园XX号楼XX房屋的过户手续，将该房屋过户至程某名下；　　二、驳回程某的其他诉讼请求；　　三、驳回肖某的全部诉讼请求。　　判决收到后，肖某不服，提出上诉，后北京市第一中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。【律师点评】　　本案中有两个引人注意的点：一个是经济适用房的上市交易；另一个是政府回购。　　《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题通知》第三条第（二）项指出，本通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按以下规定执行：（二）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。　　据此可以看出，国家只规定了经济适用房上市交易的条件，并没有对经济适用房的交易价格作出限制，国家对双方的成交价格不予干涉，尊重双方的意思自治。　　至于政府回购，这只是经济适用房产权人在符合上市交易条件后，欲出售房屋时的一个出售方式问题，回购并不是必然的。既然被告已经与原告签订的《房屋买卖合同》即表示被告放弃房屋回购。【思考】　　在房屋买卖合同中，约定先交付价款和房屋，待房屋过了税期再过户的例子并不少见。然而，现在房价飞涨，一年一个价，一年或几年后过户很可能会发生像今天案例中被告不配合过户的情况，因此，我们奉劝各位买房人不要为了省税费而承担上百万甚至几百万的风险，虽然最后通过诉讼可能也可以解决问题，但是诉讼本身是耗时耗力并且有风险的事情，买房子还是即时过户为妥。　　另外，我们特别要奉劝各位卖房人，严格尊重合同约定的义务，按照诚实信用原则依法履行合同。拒绝配合过户的后果可能就会如本案的被告一样，得不偿失。