【案例简述】

张某是上海市某小区XX室房屋的权利人，房屋建筑面积108平米。王某意欲将五年前购置的一套小户型房屋出售并置换一套面积大些的三房。2016年9月26日，双方经中介公司居间介绍签订了《房屋买卖合同》，约定王某向张某购买上述房屋，总价款965万元，于签订示范合同当日支付首期房款290万元，第二期房款673万元向银行申请贷款支付，尾款2万元于交房当日支付。合同签订后，王某向张某支付定金30万元。

2016年11月28日，上海市有关部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，规定在本市无住房但有住房贷款记录的，或在本市已拥有1套住房的，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

贷款新政出台后，王某因无法支付70%首付款提出解除合同，并要求张某返还定金，双方发生争议诉至法院。

法院一审判决支持了王某的诉讼请求。

张某对一审判决不服，提出上诉。

二审法院经审理后改判驳回王某诉讼请求，但张某自愿返还定金10万元，法院予以确认。

【律师解析】

1、合同条款对双方权利义务影响重大，应谨慎签订

本案中房屋买卖双方签订的《房屋买卖合同》中约定：“贷款不足（若有）：乙方（王某）应于本合同第七条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户其抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方（张某）。”

因合同对贷款额度不足或无法获得贷款的情况已做明确约定，购房人王某终止履行导致合同解除已构成违约，应承担违约责任。

2、不可抗力or情势变更

此类案件中，购房人能否依据不可抗力或情势变更为由要求免责？

对此，法院认为，房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。双方在订立合同时往往对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见，对可能出现的履行障碍应有相应的解决方案。且银行贷款仅是支付购房款的方式之一，新政出台致首付款比例上调，只是调整贷款额度，并未提高购房人应负担的购房款数额。因此，首付款比例上调，不属于合同事实上无法履行的理由，该情形不构成不可抗力或情势变更。

3、定金罚则

房屋买卖合同中一般都会约定定金，在卖方收到买方支付的定金后，若卖方违约不卖则应向买方双倍返还定金，若买方违约不买，则已支付卖方的定金，不予返还。根据法律规定，违约金在约定过高时可以要求法院进行调整，但定金罚则的金额是固定的，一旦认定乙方构成违约，就需要按合同约定承担。

建议买卖双方在签订合同时，应将定金的数额约定在合理范围内。对于免责事由也尽量作出明确约定。

4、上海法院同类案件判决

新政出台后，相关纠纷出现早期，部分法院判决支持了购房人返还定金的请求，不过在查到的相关案例中，不少卖房人基于公平原则自愿向购房人返还了部分定金，如（2016）沪01民终11280号、（2016）沪0117民初21700号。

从上海法院后续对此类案件的处理来看，（2017）沪01民终5808号、（2017）沪01民终8509号、(2017)沪01民终10621号、（2018）沪民申994号中，均不支持购房人以贷款新政导致首付比例提高为由要求解除合同返还定金。

【民法典相关规定】

第一百八十条　因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第五百三十三条　合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

　　人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。