排除妨害纠纷----购房人收房后，建筑商换锁入住称此房系开发商欠工程款折抵给其的纠纷案

二审被上诉人辩论意见

尊敬的审判长、审判员、书记员：

黄兴友律师受北京市京师律师所指派，担任智慧代理人，经过阅读一审判决书，查阅证据和法律，提出辩论意见，恳请法院参考。

一、一审法院除了对一审原告的赔偿请求未支持错误以外，其它事实认定清楚，适用法律正确，程序合法。

二、涉案商品房预售合同已经交付了全部购房款和办理了备案登记，智的购房权益优先于银行的抵押权和施工方的工程款优先受偿权。

我国《合同法》第286条规定了建设工程价款的优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(自2002年6月27日起施行)对该条规定的理解与适用作了细化的解释，其中提道:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。””建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”

对上述司法解释该如何理解，原最高人民法院副院长李国光主编的《解读最高人民名院司法解释》一书中对此作了详细而明确的阐述:房屋所有权尚未转移给买受人时，存在承包人的优先受偿权与买受人的商品房交付请求权之间的冲突。只有经过预售合同登记备案买受人对预购商品房的请求权才具有一定的排他效力，这是因为预售合同的登记备案是将物权公示手段运用于债法上的请求权，使买受人对预购商品房的请求权具有对抗第三人的效力，从而具有保全买受人请求预售人交付商品房的债权实现的作用。

在智收取房屋后即取得了对房屋的占有、使用、收益等权利，其权利他人不得侵犯， 施工方的占有不能对抗开发商对物权的处分。

代理人黄兴友 二0一九年

判决结果：建筑商限期腾退房屋给购房人