摘要：原告：吉林大学第二医院XX医院，住所地长春市南关区平阳街***号。法定代表人：张某，院长。委托诉讼代理人：宫洪臣，吉林创一律师事务所律师。被告：张某，男，1976年9月5日生，住农安县。第三人：南关区...

律师观点分析

原告：吉林大学第二医院XX医院，住所地长春市南关区平阳街***号。

法定代表人：张某，院长。

委托诉讼代理人：宫洪臣，吉林创一律师事务所律师。

被告：张某，男，1976年9月5日生，住农安县。

第三人：南关区XX手擀面馆

经营者：孙某。

原告吉林大学第二医院XX医院（以下简称XX医院）与被告张某，第三人南关区XX手擀面馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吉林大学第二医院XX医院的委托诉讼代理人宫洪臣、被告张某、第三人南关区XX手擀面馆的经营者孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XX医院向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间房屋出租关系；2.判令被告向原告支付《房屋出租协议》期限内的房屋租金80000元；3.判令被告向原告支付违约金120000元；4.判令被告支付自2017年1月22日起至返还房屋之日止的使用费，计算至2017年8月22日为23333元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告XX医院与被告张某于2014年1月21日签订《房屋出租协议》，约定原告将其位于xx街xx门诊部148平方米房屋出租给被告使用，协议有效期为三年，自2014年1月21日至2017年1月21日，被告向原告提供房屋出租费用每年四万元，被告不允许转租或开设违法经营活动，如经查实，被告向原告赔付三倍以上违约金或承担相应的法律责任。协议签订后，原告即按约定向被告提供了房屋。但被告仅于2014年12月向原告支付了租金40000元，其余80000元的租金，虽经原告多次催要，至2017年1月21日协议期限届满，被告仍拒不交纳。该协议期限届满后，被告既未返还房屋，也未交付协议期满后的房屋使用费。同时，原告在起诉前发现被告擅自将房屋转租给本案四名第三人使用，违反了协议不允许转租的约定，被告应依协议约定向原告承担支付房屋租金三倍的违约金。故原告为维护合法权益，提起诉讼，请求依法判决。

张某辩称，1.同意与原告解除房屋租赁关系。2.请求法院驳回原告提出的支付房屋出租合同期内的房屋使用款的诉求，因为此款项早已于2013年10月、2014年12月、2015年12月分三次全部支付完毕。3.关于原告XX医院起诉书中提到张某所租房屋转租违约包赔事宜，被告认为无法律依据。4.同意给付合同到期后所使用房屋的费用。5.诉讼费由原告承担。

南关区XX手擀面馆未提交书面陈述意见，庭审中其同意解除合同，返还房屋。

本院经审理认定事实如下：2014年1月21日，原告XX医院与被告张某签订《房屋出租协议》，约定其将xx街xx门诊部房屋148平方米出租给张某使用，出租费用每年40000元，租赁期限自2014年1月21日至2017年1月21日。张某于2013年10月21日向原告支付2014年1月21日至2015年1月21日期间的房屋租金人民币40000元，2014年12月向原告支付2015年1月21日至2016年1月21日期间的房屋租金人民币40000元。另查，被告张某租赁原告XX医院房屋后，将该房屋分别转租给xx经贸有限公司、南关区xx汽车配件经销处、南关区XX手擀面馆、南关区xx汽配商行使用。其中：南关区XX手擀面馆使用一间60平方米左右，且一直使用至今；xx经贸有限公司、南关区xx汽车配件经销处、南关区xx汽配商行分别使用一间均是20多平方米（即29.33平方米），且2017年9月15日向原告交还房屋一间，2017年10月10日向原告交还房屋两间。原告XX医院庭审中自认其在2015年年末知道张某将涉案房屋转租的事实，但没有提起民事诉讼。

本院认为，吉林大学第二医院XX医院与张某于2014年1月21日签订的《房屋出租协议》，将其位于xx街xx门诊部148平方米房屋出租给张某使用，但在租赁期间届满后，双方未再签订书面租赁协议，张某继续使用租赁房屋，吉林大学第二医院XX医院未提供其提出异议的证据，故吉林大学第二医院XX医院与张某之间签订的原房屋出租协议继续有效，但租赁期限应为不定期，且张某未按时足额支付房屋租金，吉林大学第二医院XX医院可以随时解除合同。关于原告主张房屋租赁协议期限内的房屋租金一节，因根据庭审质证的证据可证实张某已支付前两年的房屋租金人民币80000元，但张某未能举证证实其已支付第三年的房屋租金，对此张某应承担举证不能的法律责任，其应当支付第三年的房屋租金人民币40000元。关于原告主张的违约金一节，庭审中原告自认其在2015年年末知道被告将涉案房屋转租的事实，但其为提出异议的证据，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，应视为原告对被告转租行为的认可，其以被告违反协议不允许转租约定向被告主张承担违约金，不应支持。关于不定期租赁的房屋租金，因涉案租赁房屋为四间，被告已分别于2017年9月15日交还房屋一间、2017年10月10日交还房屋两间，现尚有房屋一间60平方米未交还原告，故该部分房屋租金应分别计算，具体为：被告未交还房屋的租金（自2017年1月22日起至返还房屋之日止，按房屋面积60平方米×0.74元/平方米/日计算），2017年9月15日已交还房屋的租金5122.19元（自2017年1月22日起至2017年9月15日即236日，按房屋面积29.33平方米×236日×0.74元/平方米/日计算），2017年10月10日已交还两间房屋的租金11329.59元（自2017年1月22日起至2017年10月10日即261日，按房屋面积58.66平方米×261日×0.74元/平方米/日计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、最高人民法院《关于适用

一、解除吉林大学第二医院XX医院与张某之间的房屋租赁关系。

二、张某向吉林大学第二医院XX医院支付《房屋出租协议》期限内的房屋租金人民币40000元；

三、张某向吉林大学第二医院XX医院支付不定期租赁期间的房屋租金（其中：已交还房屋的租金人民币16451.78元；未交还房屋的租金自2017年1月22日起至返还房屋之日止，按房屋面积60平方米×0.74元/平方米/日计算）；

四、驳回吉林大学第二医院XX医院的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2325元，由张某负担794元；由吉林大学第二医院XX医院负担1531元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。

代理审判员　　张忠国

二〇一七年十二月二十八日

书　记　员　　隋　汉