楼盘没有预售许可，购房者主张违约责任

案由：商品房预售合同纠纷

原告：臧XX

被告：烟台XXX置业公司

审级：一审、二审

臧XX向一审法院起诉请求：1、XX公司为臧XX办理坐落于涉案房屋的权属证书；2、XX公司向臧XX支付逾期办证违约金93094.40元（暂计至2018年12月14日）。诉讼中，臧XX变更第2项诉请为逾期办证损失93094.40元（计算方式同上）。

事实与理由：2009年12月31日，臧XX与XX公司在签订的《房屋销售合同》中约定：臧XX购买XX公司开发建设的、位于烟台市芝罘区的涉案房屋，建筑面积93.02平方米，房屋总价款为517191.20元；XX公司应于2009年12月31日前将涉案房屋交付给臧XX；XX公司在涉案房屋交付使用后36个月内将办理房产权属登记的相关手续和资料交到烟台市房屋产权登记机关备案；如因烟台XX置业公司责任，臧XX不能在规定期限内取得房产证，按照银行同期同类存款利率赔偿臧XX损失。

2009年12月30日、12月31日，臧XX向XX公司共计支付了购房款517191.20元，XX公司亦分别向臧XX开具了收据。2009年12月31日，XX公司向臧XX交付了涉案房屋。

一审法院认定：

（一）房产项目所在的宗地已经挂牌出让，XX公司于2006年公开竞得并与国土部门签订了《国有建设用地使用权出让合同》的事实清楚，因XX公司至今未缴清上述宗地的全部土地出让金、未取得上述宗地的国有土地使用权证书，涉案房屋不具备办理不动产权证书的条件。现臧XX请求XX公司协助办理涉案房屋产权证书的主张，没有事实依据，一审法院依法不予支持。

（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案房屋所在的XX项目至今未取得商品房预售许可证书，一审法院依法认定臧XX与XX公司在2009年12月31日签订的《房屋销售合同》无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。

本案中，臧XX已向XX公司交纳了购房款517191.20元，XX公司亦向臧XX交付了涉案房屋，臧XX于2018年12月19日向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解的事实清楚，XX公司对诉讼时效明确提出异议；结合臧XX与XX公司合同履行情况及双方的过错程度，现臧XX诉请XX公司支付自2015年12月15日起至XX公司向产权部门提交办证资料之日止以总房款517191.20元为基数按年利率6%计算的逾期办证损失，一审法院依法仅能支持XX公司支付自2015年12月20日起至XX公司向产权部门提交办证资料之日止以总房款517191.20元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的逾期办证损失的60%；超出部分，一审法院不予支持。XX公司主张臧XX不存在实际损失及逾期办证责任不在XX公司的辩解，理由不当，一审法院不予采信。

一审法院判决如下：

一、限XX公司于判决生效之日起十日内向臧XX支付自2015年12月20日起至XX公司向产权部门提交办证资料之日止以总房款517191.20元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的逾期办证损失的60%。二、驳回臧XX的其他诉讼请求。

一审案件受理费2127元，由臧XX负担1687元,由XX公司负担440元。

臧XX司不服一审判决提出上诉，二审中双方没有提出新的证据。最终二审判决：驳回上诉，维持原判。

柳律说法：

1、这是常见的商品房预售合同纠纷案件，消费者购买了房子但是一直无法办理产权证书，如何维权呢？起诉要求开发商协助办证，这是必须的诉求。其次根据合同约定主张违约金，但是提出诉讼只是迈出了第一步，真正的难题才刚刚开始。

2、开发商卖房子的时候各种允诺与承诺，但是等到除了问题，就开始推脱责任了。涉及诉讼，开发商必须会提出诉讼时效的抗辩，也就是说消费者维权过期了，而消费者需要举证证明自己曾经进行过权利的主张。

3、接下来会涉及到合同效力问题。本案中的开发商自始至终没有取得涉案楼盘的预售许可，因此消费者跟开发商签署的合同是无效的。无效合同中涉及的违约条款依然是有效的，但是需要充分考虑双方的主观过错而定，本案中，法院仅仅支持了消费者的部分诉求，因为消费者本身也有过错的，最大的过错在于当初购买了这样一套房子！