杨彦兵律师
河北-石家庄
主办律师
委托合同目的未实现，依法不应获得全部报酬
合同纠纷2011-04-20|人阅读
家庄市桥西区人民法院
民事判决书
（2008）西民二初字第00573号
原告（反诉被告）石家庄荣泽企业管理咨询有限公司，住所地石家庄市胜利北街235号。
法定代表人张寅杰，董事长。
委托代理人佟学民，河北世纪联合律师事务所律师。
被告（反诉原告）张占山，男，1965年4月20日出生，汉族，无业，住石家庄市桥东区石纺路10号27栋15D。
委托代理人杨彦兵，河北光显律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下统称原告）石家庄荣泽企业管理咨询有限公司（以下简称荣泽公司）与被告（反诉原告，以下统称被告）张占山委托合同纠纷一案，原告于2008年7月31日诉至本院，本院8月4日决定受理。本院受理后依法组成合议庭，于2008年10月20日、11月27日公开开庭进行了审理。原告荣泽公司委托代理人佟学民、被告张占山委托代理人杨彦兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告荣泽公司诉称，原、被告经协商于2007年10月28日签订了一份《房屋招商委托协议》，协议约定：被告将其所有的位于石家庄市桥西区中山西路125号国贸中心附楼的两层房产（第三层和第五层共5472平方米）委托原告居间对外出租，并约定了居间报酬65万元，委托合同签订后被告支付15万元，租赁合同签订三日内支付余款。合同签订后原告即积极开展对外招商工作，做了大量宣传广告工作，多次派员前去苏宁电器公司在南京的总部进行磋商，并于2007年12月23日最终促成被告授权石家庄永鑫经济发展有限公司（以下简称永鑫公司）与石家庄苏宁电器有限公司（以下简称苏宁电器）签订了《租赁合同》，该租赁合同约定的租金每三年递增5%，平均租金为每平方米每年300元左右，大大超出了被告180元的预期，而且租期较长，收入稳定。租赁合同签订后，被告却没有按照《委托协议》的约定及时支付约定的报酬。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告支付剩余代理费50万元，并承担本案诉讼费用。
原告为证明其主张，在本院限定的举证期限内提供了以下证据：
1、2007年10月28日房屋招商委托协议一份，证明原、被告之间的居间委托合同关系；
2、2007年12月10日产权人授权书一份，证明原告委托永鑫公司对被告房产负责出租、管理、收款；
3、2007年12月23日永鑫公司与苏宁电器签订的租赁合同一份，证明原告居间工作已经完成；
4、抵押权人同意出租证明一份，证明被告同意将房屋租赁费苏宁电器；
5、2008年2月26日及2008年3月2日苏宁电器给永鑫公司函件各一份，证明苏宁公司催促履行合同。
被告张占山辩称，1、原告未按照合同约定完成委托事务，促成被告所有的国贸中心两层房产成功出租出去，依照《合同法》的相关规定，被告不应向原告支付报酬，且被告给永鑫公司的授权书被告早已撤销，永鑫公司无权代被告签订合同；2、原、被告签订的房屋招商委托协议中的关于报酬的约定超出政府指导价，违反《价格法》第12条、第15条的规定，根据《合同法》第52条的规定应认定为无效。原告未促成房产租赁成交，不应获得报酬。因此原告诉讼请求应予驳回。
被告张占山反诉称，双方签订的《房屋招商委托协议》约定，被告招商成功后，被告支付原告代理费65万元，如原告在委托期限内未完成招商工作，同意将15万元代理费在扣除6个月基本工资后全部退还。合同签订后被告共向原告支付代理费16万元，委托期满后原告未完成委托事务，将被告的房产成功出租出去。因此按照委托协议约定原告应退还被告代理费7万元。因此请求法院依法判令解除原、被告签订的房屋招商委托协议，并由原告返还被告代理费7万元。
原告荣泽公司针对被告的反诉辩称，被告所说的事实与原、被告之间签订合同的事实不符，原告已经按合同约定履行了自己的义务，而被告未按合同约定支付原告报酬。
经审理查明，被告拥有石家庄市中山西路125号国贸中心附楼三层及五层房产的产权。一、二层及四层房产的产权人为他人。2007年10月28日原、被告签订房屋招商委托协议，约定被告张占山委托原告荣泽公司出租其所拥有的国贸中心附楼的房产，委托期限六个月，该房产的建筑面积为三层3370平方米，五层2102平方米；被告同意付给原告代理费65万元，其中三楼40万元，五楼25万元；付款方式为合同签订后被告付给原告15万元，确定合同条款阶段被告付给原告25万元，合同签订后三日之内付清余款；原告未在规定的时间完成招商工作，原告同意将15万元代理费扣除原告工作人员6个月基本工资后将剩余部分退还给被告（1.5万元/月）;被告交房条件为二层到三层、三层到四层、四层到五层安装双向扶梯。该协议签订后，被告给付原告15万元。2007年12月10被告向该楼四层房产的产权人永鑫公司出具产权人授权书一份，内容为，被告委托永鑫公司负责出租、管理、收款，永鑫公司代其签订的所有合同、协议、备忘录等所有法律文件，被告均予以认可；永鑫公司是被告指定的唯一出租、管理公司，在永鑫公司管理期内，任何情况下，被告均不会撤销本授权委托书。2007年12月23日永鑫公司作为出租方与苏宁电器就中山西路125号国贸大厦三层、四层、五层房产一并签订租赁合同一份，约定永鑫公司应于2008年3月1日前将租赁物交付给苏宁电器，具体以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准。该租赁合同约定永鑫公司确保地上三、四、五层每层新增加的两部自动扶梯交房前安装到位。但该租赁合同因故不能履行。后原告找被告交涉，被告又给付原告人民币1万元。
上述事实，有原、被告陈述及原告提供的上述证据所证实，足以认定。被告称已解除对永鑫公司的授权，但其未在本院限定的举证期限内提供相应证据，本院对此不予认定。
本院认为，原、被告于2007年10月28日签订的房屋招商委托协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效。综合协议条款，双方约定内容为被告委托原告出租其房产，并给付原告代理费65万元，该合同目的应为原告完成招商工作，即被告房屋能够成功出租。本原告虽然促成被告授权永鑫公司对被告房产负责出租、管理、收款，且永鑫公司与苏宁电器签订了租赁合同，但该租赁合同因故不能履行，被告房屋并未实际出租，原、被告间房屋招商委托协议的合同目的没有实现。现原告仅以签订了租赁合同即要求被告给付双方原约定的剩余代理费，有违公平原则，故本院对此不予支持。被告因原告代理行为已经支付给原告代理费用15万元，租赁合同不能履行后，又自愿给付原告费用1万元，应认定被告对双方之家爱你合同情况的确认，其自愿给付原告款项后，现又以房屋未成功出租为由要求原告扣除6个月工资后返还7万元费用，无事实及法律依据。故对被告要求原告返还7万元代理费用的反诉请求本院亦不予支持。双方之间委托协议履行期限已满，被告要求解除委托协议的条件不具备，故对被告该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条的规定，判决如下：
一、 驳回原告石家庄荣泽企业管理咨询有限公司的诉讼请求；
二、 驳回被告张占山的反诉请求。
本案受理费8800元由原告负担，反诉费775元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判长：王跃斌
审判员：刘 燕
人民陪审员：郝昱超
二00八年十二月五日
代书记员：张鹏
一审判决后，张占山、石家庄荣泽企业管理咨询有限公司均不服，上诉至石家庄市中级人民法院，2009年4月1日石家庄市中级人民法院做出（2009）石民四终字第00148号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
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