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张明律师
张明律师
安徽-合肥
主办律师

商品房预售合同纠纷

合同纠纷2020-09-06|人阅读

案情简介:

出卖人在房屋未办理预售许可证,房屋未开工的前提下提前预售房屋,并与买受人签订认筹协议,,买受人支付认筹金。待房屋开工建筑后,出卖人以房屋未取得预售许可证,向法院提起诉讼,请求确认认筹协议无效,退还认筹金。该案经一审判决,认定协议无效,双倍返还定金。由于房价极速上涨,退还定金不足以支付上涨比例,买受人遂委托我方代为提起上诉。该案经二审开庭审理后,被二审法院发回重审。

代理思路:

本案出发点是先确认委托人的最终意愿,是主张房屋还是主张损害赔偿。委托人的意愿是取得房屋,那根据案情分析,本案的争议焦点:认筹协议的性质以及效力。

原审法院认为本案的认筹协议属于预售合同,依据法律规定以及相关的司法解释,预售合同需要取得预售许可证明,否则合同无效。而恰好本案中,开发商未取得预售许可证明,故原审判决协议无效。

认筹协议的性质以及效力,我们认为应当依据合同法的相关规定来分析,区分认筹协议与预售合同的根本性差别。从法律视角分析,认筹协议不能认定为预售合同,除非其本身符合预售合同文本规定,否则,可以将预售合同认定为合同法中规定的本约,认筹协议则属于预约合同,据此来区分对待。

该案在我方上诉后,二审法院最终撤销原判,发回重审。

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