房屋租赁关系是较为基础的民事关系，也是与我们生活中接触较多的。在承租人与出租人双方达成合意后往往会签订房屋租赁合同，并在里面约定租赁房屋信息、租赁期限、租赁金额、违约责任等事项，房屋租赁合同是双方利益的保障，但如果承租人或出租人因一方个人原因或其他特殊原因要提前接触房屋租赁合同，在相对方不同意的情况下应当如何单方解除呢？今天我们结合2021年我们所办理真实案例与大家展开讲解。

案例：

A与B于2018年签订了房屋租赁合同，并约定了相关权利义务，B租赁房屋用于南北货的销售，后因受房屋所在市场的规划调整、周边店铺空置或搬出加之新冠病毒的爆发等情况，原告不愿再继续承租该房屋，于2019年 12月22日通过微信向A发送了告知函，并协商协商在自愿承担违约金X万元的情况下，提前解除租赁关系，并发送微信照片以向A声明其已搬离该案涉房屋。A微信回复表示不同意解除合同，并于2020年11月20日向B发函要求B支付2019年12 月至2020年12月的一年租金。之后双方就合同解除事宜多次以微信形式协商，但均未达成一致意见。B遂诉至法院。

案例评析：

本案中，双方的房屋租赁合同中并未约定一方可以单方解除的情形。若合同中有约定的，在出现约定情形时，承租人便享有约定的解除权，通过发送通知的方式单方解除合同。在合同没有约定的情况下，我们首先想到了法定解除。

本案涉及承租人因市场规划及新冠疫情而想要退租，对于承租人以疫情防控为由要求解除房屋租赁合同，各地法院的处理意见有所不同，但基本持谨慎态度，一般认为，虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，故此时承租人无权要求解除合同，但可援引情势变更或公平原则要求减免租金和违约责任。

本案B的原意就是作为承租人想要在承担违约责任的情况下解除合同，另一方仍然坚持继续履行。

在此情况下，第一步发送解除通知或及时与对方沟通是必要的。但本案的B并没有在发送解除通知后即时的与A沟通而是直接自己单方的搬出了案涉租赁房屋。实质上在排除约定单方解除和法定单方解除的情形后，留给当事人的只有协商解除。在无法达成协商时，建议承租人保留通知和沟通的证据，可以通过诉讼的途径尽早解除合同。因此，无法按照B想当然的认为通知到达便视为解除。

针对B这种想生米煮成熟饭的行为，早在2014年北京市高级人民法院发布的《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中指出，“承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合《合同法》规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。”该解答是从合同义务继续履行性的排除和当事人自由意志角度来确定法院判决解除合同的正当性。

那么如果B没有其他任何正当理由，是否可以单方面解除合同。2019 年 11月 8日，最高人民法院发布的《全国法院民商审判会议纪要》第四十八条指出，在肯定原则上违约方不享有单方解除合同的权利的同时。认为在合同僵局中，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持： （1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。该会议纪要指出违约方存在解除合同的空间，即在长期性合同中，在违约方不存在恶意违约、继续履行的后果对违约方显失公平并且守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则的情况下，违约方可以通过诉讼请求解除合同。也就说，违约解除在符合上述实质性条件下，亦需要启动诉讼程序方可达到目的。该会议纪要结合实际情况，对履行不能的合同赋予合同双方均有解除合同的权利。

2020年5月28日，全国人大发布的《民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同”。民法典的该项规定无疑会拨开违约方解除合同制度的迷雾，统一各级法院裁判思路，并对市场经济参与者的行为进行规范和指引。

最终，本案并未认定B为违约解除。以立案时间确定为合同解除时间点，并根据疫情减免政策减免了部分租金，A作为房东自行承担立案以后房屋空置费用。也就说，越早起诉越好。