【当事人】

再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：泉州某置业公司

被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：林某、吴某

【案情简介】

林某、吴某向泉州某置业公司购买商品房一套，由于泉州某置业公司未能在合同约定的期限内将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给林某二人，遂引发纠纷。

林某、吴某起诉请求：1、泉州某置业公司继续履行合同约定的交房义务；2.泉州某置业公司向林某、吴某支付自合同约定的交房次日即2018年12月31日起至实际交房之日止按照日万分之五计算的违约金；3.泉州某置业公司承担暂计至2019年6月10日的逾期交房物业费用909元，并承担自起诉之日起至实际交房之日止按照1.9元/平方米计算的物业费用。

泉州某置业公司反诉请求：1、林某、吴某向泉州某置业公司支付自通知交付期限届满日即2019年1月27日起至实际办理交房手续之日止按全部房价款的日万分之一计付逾期收房违约金；2.林某、吴某向泉州某置业公司缴交专项维修资金8917元。

【法院裁判】

福建高院再审认为，房屋的主要功能是用于居住，因此房屋的租金损失系衡量逾期交房损失的重要依据。二审中泉州某置业公司提供了有关同地段同类房屋租金的信息用于证明约定违约金比例过高，但二审法院既未予以采信，亦未告知其对房屋租金价格必须进行委托评估，故泉州某置业公司再审申请中提供的《调查报告书》，可以作为新的证据。同时，再审认为，违约金的调整幅度属于法官的自由裁量范畴。人民法院有权根据不同时期、不同案件的具体情况综合考量，并作出合理判决。一审法院在考虑本案合同的履行及当时的损失情况后，酌定以全部房价款日万分之一点七计算的违约金计26091元，已臻合理，应予维持。二审法院予以改判不妥，应予纠正。

关于逾期收房违约金，再审采纳二审观点即：通知交房的法律意义在于出卖人通知交房而买受人未在指定期间内进行交房则房屋的风险责任、附随义务转移至买受人，出卖人不再承担相应的责任，故买受人逾期接收房屋，出卖人并不存在损失。《商品房买卖合同》第十一条有关因买受人逾期接收房屋应向出卖人支付违约金的内容并非《商品房买卖合同》版本原有内容，系泉州某置业公司自行添加，适用于全部购房者的格式条款，该条款加重了买受人的责任，应认定无效。故林某、吴某无需向泉州某置业公司支付逾期收房违约金。

案例来源：（2020）闽民再229号