基本案情：

上诉人（原审原告、反诉被告）：叶**，女，1955年6月14日出生，汉族。

上诉人（原审原告、反诉被告）：董**，女，1952年7月4日出生，汉族。

上列两上诉人的共同委托代理人：徐子明、陈干，湖北鼎力众邦律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：何*，男，1954年8月15日出生，汉族。

上诉人叶**、董**、上诉人何*因房屋租赁合同纠纷一案，均不服武汉市黄陂区人民法院（2014）鄂黄陂民商初字第00135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人叶**、董**的委托代理人徐子明，上诉人何*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

2014年1月23日，叶**、董**向一审法院提起诉讼，请求判令：一、何*向叶**、董**支付房屋租金1万元；二、解除叶**、董**与何*之间的房屋租赁合同关系；三、何*将房屋恢复原状并腾退给叶*、董**。

何*提起反诉，请求判令：叶**、董**返还房屋押金1500元、2012年4月5日即消防停电之日至同月15日已交纳的房租300元和房屋KTV设备财产8199元，合计9999元。

一审法院认为，叶**、董**与何*之间签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依法应予保护。叶**、董**依合同约定将房屋交给何*使用，何*未按约定期限支付房屋租金给叶**、董**，对此，何*应承担民事责任。租赁合同第3条规定：“付款方式为每半年支付一次，……如恶意拖欠房租，甲方（叶**、董**）有权收回房屋，由此产生的后果由乙方（何*）负担。”该约定表明叶**、董**在何*以其行为未向其履行支付房屋租金义务时，有权采取补救措施即终止合同，防止自己损失的扩大。因此，2012年9月14日，叶**、董**要求何*之妻杨*开门查看案涉房屋时，从杨*处将案涉房屋钥匙一套拿走，叶**、董**的行为，属合理期限采取补救措施，视为终止与何*的房屋租赁关系。双方已实际解除了房屋租赁关系。叶**、董*主张2013年3月10日以收条形式向何*之妻收取租赁房屋余下钥匙为终止合同的时间，要求何*支付其于2012年4月16日至2013年3月10日期间的房屋租金，显失公平，故叶**、董**收取何*的房屋租金应从2012年4月16日起计算至同年9月14日止。因叶**、董**未提供房屋出租时的原状及租赁房屋现状的证据，故其请求何*恢复租赁房屋原状的诉讼请求，不予支持。租赁合同第2条规定：“乙方支付甲方押金人民币1500元整，合同期结束后，如乙方遵守合同无欠各种费用，甲方应退还押金。”依该条约定，何*在支付租金后，其所付押金1500元，应由叶**、董**予以返还。故何*要求叶**、董**返还押金的反诉请求，予以支持。何*辩称其合同不能履行的原因是叶**、董**的房屋未做消防设施造成。因何*未办理消防许可证，将租赁房屋用于酒店（含KTV）经营活动，存在重大火灾隐患，被消防部门予以临时查封，该事实被生效的（2012）鄂黄陂民商初字第00244号民事判决书所确认。导致租赁合同不能履行的责任在何*，故何*的该抗辩理由，不予采信。何*要求叶**、董**返还自2012年4月5日即消防停电之日至同月15日已交纳房屋租金300元以及房屋内的KTV设备价值8199元的财产，因其未提供证明叶**、董**有占有使用案涉房屋内KTV设施和多收其房屋租金300元的有效证据，故何*的该项请求，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除叶**、董**与何*之间的房屋租赁关系；二、何*于本判决生效之日起十日内，向叶**、董**支付租金5000元（按每月1000元，从2012年4月16日起算至同年9月16日止）；三、叶**、董**退还何*押金1500元；四、驳回叶**、董**的其他诉讼请求；五、驳回何*的其他反诉请求。案件受理费50元，反诉费50元，合计100元，由何*负担。

叶**、董**和何**均不服判决，向本院提出上诉。

二审法院经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，2011年1月9日，叶**、董**与何**签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，该合同为有效合同。合同签订后，叶**、董**依约交付了房屋，何*未依约支付房屋租金，对此，何*应承担支付所欠房屋租金的责任。2012年9月14日，叶**、董**要求何五星之妻杨*开门查看案涉房屋时，从杨*处将案涉房屋钥匙拿走一套，但房屋仍由何*占有使用，2013年3月10日，董**从何*之妻杨*收回诉争房屋钥匙，应为双方协商解除房屋租赁合同，故叶**、董**要求何*支付房屋租金从2012年4月15日至2013年3月10日共计1万元的上诉请求，本院予以支持。关于叶**、董**上诉称何*应将案涉房屋恢复原状并返还热水器的问题，双方签订的《房屋租赁合同》中并未有相关约定，且在移交租赁房屋时亦未有相关财产的移交清单，故叶*、董**的该项上诉请求缺乏证据证实，本院不予支持。关于何*上诉称叶**、董**向其支付租赁房屋内财产折价8199元的问题，双方于2013年3月10日协商解除合同时，何*未有证据证明该房屋里还有其财产一并交由叶**、董**占有，且何*称交接房屋时屋内有其财产一并移交给叶**、董**有违常理，故何*的该项上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于何*要求叶**、董**返还2012年4月5日消防停电之日至同月15日已交纳房屋租金300元的上诉请求，因租赁房屋存在重大火灾隐患，被消防部门予以临时查封的事实存在，后经汉口北四季美农贸商城出面协调，该商城亦恢复供电，该停电属不可归责于双方当事人的事由，但双方未能提供证据证明该停电的具体天数，根据公平原则，本院酌定叶**、董**返还何*房屋停电期间的租金300元。关于何*要求叶**、董**退还押金1500元的问题，根据《房屋租赁合同》第2条“乙方支付甲方押金人民币1500元整，合同期结束后，如乙方遵守合同无欠各种费用，甲方应退还押金”的约定，该押金并没有违约金的性质，在何*支付租金后，该押金应予以返还。

裁判结果：

综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律及实体处理部分错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持湖北省武汉市黄陂区人民法院（2014）鄂黄陂民商初字第00135号民事判决第一、四、五项；

二、变更湖北省武汉市黄陂区人民法院（2014）鄂黄陂民商初字第00135号民事判决第二项为：何*于本判决生效之日起十日内，向叶**、董**支付租金1万元；

三、变更湖北省武汉市黄陂区人民法院（2014）鄂黄陂民商初字第00135号民事判决第三项为：叶**、董**于本判决生效之日起十日内退还何*押金1500元；

四、叶**、董**于本判决生效之日起十日内返还何*租金300元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费50元，由叶**、董**负担。

维持一审判决案件受理费的负担。

本判决为终审判决。

案件简况：委托人因与租客房屋租赁合同纠纷，向一审法院提起诉讼，请求判令：一、租客向为委托人支付欠付的房屋租金1万元；二、解除房屋租赁合同关系；三、将房屋恢复原状并腾退给委托人。租客要求赔偿房屋内存放的物品损失。案件的焦点在于欠付租金的时间以及租赁押金的性质认定, 因为委托人租赁期间查看房屋时认为房屋遭到破坏，租客违约，遂拿走过一套钥匙，租客主张此行为应视为终止了房屋租赁关系，双方已实际解除了房屋租赁关系。但委托人主张之后以收条形式向租客收取租赁房屋余下钥匙为终止合同的时间。

律师点评：虽然业主将出租的房屋钥匙拿走一套，但房屋仍由租客占有使用，应认定双方尚未解除房屋租赁合同，因此租赁期间应计算至租客实际交付房屋之日止。对于返还房屋原状，房屋原状应在租赁时固定相关原状的照片，否则无法认定房屋是否改变状态。另外，押金并不一定有违约金的性质，法律上没有押金的定义，合同双方应明确约定押金的性质，才有利于权益的保护。

律师建议：对于房屋租赁合同，双方当事人应在租房前明确约定好双方的权利义务，法院审理中只要不违反法律规定，基本会按约定处理。对于事实状态，当事人要有证据意识，便于日后万一发生纠纷，有利于保障自身的合法权益。另外，对于经营用途的房屋，要尤其注意水、电、消防问题是否合规，政府相关主管部门对经营特殊行业对房屋的特殊规定。