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陈龙律师
陈龙律师
湖北-武汉
专职律师

某房屋买卖合同纠纷

合同纠纷2019-08-25|人阅读

案情简介:原告通过某大型中介公司购买了被告在武汉的一套房屋,后买卖双方在中介公司签订了房屋买卖合同。在合同签订后,由于被告未能在合同约定的期限内办理办理解压手续,导致该房屋无法在规定的期限内办理过户手续。经双方多次协商无法达成一致,原告起诉到人们法院,要求解除合同,追究违约责任,并要求赔偿损失。

本案的争议焦点:

(1)双方对合同的履行期限是否明确;本案中,双方选定使用中介方出具的格式合同,明确了被告负责在约定的期限内办理过户手续。双方之间并未重新约定办理期限或就办理期限达成新的协议;

(2)被告不能办理过户手续是否属于不可抗力或客观原因发生改变导致合同无法履行:合同已经明确了办理过户手续是被告的义务,而且根据双方之间的合同,被告应当在约定的期限达到满足过户手续的条件,对于能否在约定的期限前满足办理过户调解,是被告应当承担的商业风险,而且合同对此属于不可抗力或免责条件并未约定;

(3)被告对于无法办理过户手续是否有存在过错:被告在签订合同的时候就应当知道其在约定的期限内是否能够及时办理过户手续。对于其不确定的事项可以提前申明或告知对方并经对方同意,避免造成该交易不能按约定的期限履行。被告在合同签订时为尽到及时告知的义务,在合同履行过程中也未尽到善意履行的责任,直到原告起诉时,被告还是无法达到满足过户的条件,应当认定其存在过错;

(4)原告的具体损失范围以及被告的赔偿范围:原告在支付完约定的首付款部分后, 因为被告的原因导致原告在连续几个月内无法办理过户手续,丧失了其他的购房机会,并且造成该首付款资金无法使用,并且浪费原告大量时间、精力,也给原告带来了极大的精神压力和诉讼成本。具体损失的范围由人们法院根据双方在合同履行过程中的实际情况,结合首付款额情况合理确定;

(5)违约责任的范围,以及违约责任是否能与损害赔偿同时适用:本案中合同明确约定了买卖双方的违约责任以及违约责任的具体计算方式,并且约定了律师费、诉讼费等相关费用的具体承担方式。人们法院在具体认定违约责任时可以参照双方之间的约定以及被告的具体过错情况等来具体认定;

(6)本案中中介方面是否有存在过错,其过错大小以及损害赔偿范围:在本案合同签订过程中,中介作为服务合同的第三方,应当尽到相应的提示的义务。对于买卖交易的流程,以及买卖双方需要注意事项尽到合理提示的义务;虽然其格式合同明确约定其服务范围仅限于促进买卖双方签订合同,对于合同履行过程中的风险不承担任何保证,并且无论该买卖交易是否最终达成,只要买卖双方签订买卖合同达成一致,就应当支付中介服务费用。但作为提供服务的中介机构,其在介绍买卖双方签订合同之前,应当合理的告知买卖双方整个交易的流程,并尽到合理的注意义务。中介机构应当在其合理注意提示的范围内承担责任;

律师代理观点:

本案中,原告系通过中介公司的推广,在中介业务员的介绍下,与被告接洽,并在中介公司的接洽中签订房屋买卖合同,双方意思表示真实有效。对于买卖合同的风险以及双方各自应当尽到的义务应当知晓,中介方面有义务合理的提示。被告系自身原因,在合同明确约定的情况下,未尽到合理的注意和告知的义务,在合同履行过程中也未能履行该义务,构成违约,应当认定其存在过错。鉴于中介服务方面可能未尽到合理的提示义务,也依法应当承担相应的责任。为能够尽快解决该纠纷,律师在经过当事人同意的情况下,与被告方面积极沟通。

为依法保障原告的合法权利,在本案起诉立案同时,原告委托了律师,申请了诉讼保全。在律师调解过程中,法律分析已经非常明确的情况下,本案最终原被告之间达成和解,中介公司方面退还全部的中介费用,被告承担原告的损失以及对应的律师费和诉讼费用,双方解除合同,退还首付购房款,原告放弃其他诉讼请求。原告依法申请撤诉,双方之间的纠纷最终落地解决。

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