事实与经过：

2017年3月4日，原告刘某与被告吕某在第三人某某房地产公司的居间介绍下签订了《西安市存量房买卖合同》，约定：原告刘某购买被告位于西安市XXXXX号房屋，建筑面积84.44平方米，成交价为58万，房屋已经设定抵押，抵押人为被告吕某。原告刘某应于2017年3月4日前向被告吕某支付定金5万元，原、被告双方应于2017年5月30日前将首付款15万元进行资金监管，按揭款项由贷款银行存入监管账号。该合同第五条第一款约定，双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方需赔偿违约金人民币11万整给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。原告刘某、被告吕某及第三人某某房地产公司并于当日签订了《西安市房屋买卖居间合同》，约定：原告刘某向第三人某某房地产公司支付居间服务费8700元。后原告刘某于2017年3月4日如约向被告吕某支付了定金5万元，向第三人某某房地产公司支付了居间服务费8700元，被告吕某、第三人某某房地产公司分别向原告刘某出具了收据和佣金收据，后被告吕某未能及时办理涉案房屋的抵押注销手续，也不配合原告刘某办理资金监管，导致合同无法继续履行，故诉至法院请求：1、判令解除原、被告签订的《西安市存量房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房定金5万元，支付违约金11万元，赔偿居间服务费损失8700元，律师费3万元，保全保险费2000元，交通费2000元，通讯费1000元。以上共计203700元；3、本案诉讼费依据《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释的规定承担。

法院判决：

本院认为，原告刘某与被告吕某签订的《西安市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效。原告刘某积极履行了合同义务，被告吕某在收到定金后未能及时办理涉案房屋的抵押注销手续，也不配合原告刘某办理资金监管，导致合同无法继续履行，原告刘某要求解除合同应予支持。《西安市存量房买卖合同》解除后，被告吕某应退还原告刘某已支付的定金5万元。关于《西安市存量房买卖合同》约定违约方需向守约方支付违约金11万元一节，该约定较高应予调整，故本院酌情判令被告吕某支付原告刘某购房款总额的15%即8.7万元作为违约金，该违约金已经能够弥补原告刘某因此造成的损失，故原告刘某主张的居间服务费、律师费、担保费、交通费、通讯费等其他损失本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、原告刘某与被告吕某签订的《西安市存量房买卖合同》解除；

二、被告吕某于本判决生效后15日内向原告刘某退还定金5万元，支付违约金8.7万元，合计13.7万元；

三、驳回原告刘某的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4355元、保全费3420元，原告刘某已预交，现由原告刘某承担受理费1315元，被告吕某承担受理费3040元、保全费3420元，于上述付款时一并给付原告刘某。

律师小结：

随着社会发展，房屋交易量逐年增多，而对一般人而言房屋交易价值额较大，相关纠纷的处理具有自己的特色，房屋买卖合同纠纷属于一般的民事纠纷，有约定的从当事人约定处理，没有约定的可以有以下处理方式：双方协商、找第三方调解、申请仲裁、向法院起诉

以上处理方式由当事人自主选择，最好协商，这样对双方都有利，如协商不成，可以向人民法院起诉。

相关法条：

《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。