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杨智律师

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贵州**有限公司、晁商品房销售合同纠纷二审民事判决书

合同纠纷2020-12-27|人阅读

贵州****有限公司、晁**商品房销售合同纠纷二审民事判决书

发布日期：2019-11-01来源：中国裁判文书网

关联公司贵州****有限公司浙江****管理有限公司四川****有限责任公司

关联律所贵达律师事务所贵州权衡律师事务

文书正文

审理法院：贵州省贵阳市中级人民法院

文书类型：民事判决书

案号：（2019）黔01民终6620号

当事人信息

上诉人（原审被告）:贵州****有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区三桥南路*号

法定代表人：刘**，该公司执行董事兼总经理。

委托代理人:田丹，贵州贵达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）:晁**，男，****年**月**日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。

委托代理人：杨智，贵州权衡律师事务所律师（特别授权代理）。

审理经过

上诉人贵州****有限公司（以下简称：****）因与被上诉人晁**商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初4289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人****代理人田丹，被上诉人晁**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称

上诉人****上诉请求：撤销原判第一项，改判上诉人仅需支付被上诉人违约金4745元，一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由是，上诉人在一审中提交了****广场项目施工过程中因不可抗力和政府相关部门要求停工的说明，证明这些因素符合双方《商品房买卖合同》附件十二第八条的约定，应当扣除停工期间91日，原审未予扣减错误。另外，上诉人没有通知被上诉人交回钥匙。

被上诉人辩称

被上诉人晁**答辩称，上诉人所述91天没有官方文件证实，不属于不可抗力，属于其自身行为和经营风险，后果不应当由被上诉人承担。上诉人收回钥匙是因为存在未办理竣工备案登记、消防验收不合格等不具备交付条件的情形，之后上诉人一直没有交付钥匙。

原审原告晁**诉讼请求如下：1、判令被告向原告赔偿５号房逾期交房违约金合计40931.1元以及赔偿违约金在同期银行贷款利息合计2908.35元；2、判令被告向原告退还5号房屋面积差额的额的购房款34368.09元；3、案件受理费由被告承担

一审法院查明

原审经审理查明：原告因购买被告修建的****广场项目的房屋，于2016年3月16日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：房屋面积为63.53㎡（套内建筑面积为41.88㎡）、房号为3号楼1单元11层5号房；其中《商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米8950.02元，总价款374827元。”第八条关于付款方式及期限约定“买受人采取下列第2种方式付款。2、分期付款。买受人应当在／前分期支付房价款。预付款224827元。【另注有：剩余150000元（壹拾伍万元整）尾款已于2017年5月12日付清。贵州****有限公司（印章）晁**（签名及捺印）】第十一条约定：“出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、《商品房住房交付使用备案书》。”第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权退房，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”。第十四条“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第十五条约定“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据；实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理，1.根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比=（房屋实际面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。附件十二补充协议第一条第3项约定“主合同及本补充协议所述的书面通知方式可以为手机短信、电子邮件、传真、快递、登报等形式……”第六条“关于交付时间和条件约定”主合同第十一条约定的“建筑工程竣工合格证明文件”出卖人和买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工备案表》。第八条关于逾期交房责任约定“1、如遇下列情况导致出卖人延期交房，出卖人免予承担任何利息支付及违约、赔偿责任，且交房时间根据工期延误的期限均相应顺延：①凡因举办博览会、重大节日活动及运动会等大型活动，政府相关部门采取限制或禁止施工的；由于政府调整规划、市政配套设施迟延，致该房屋所在小区外市政配套设施与小区内配套设施接驳延迟，或甲方向政府相关部门提交文件后未再法定期限内取得相应审批手续等非甲方能力所及的情况而导致的延期；……”第十条“关于面积差异处理”第1项约定“1、房屋实测面积与合同第三条约定的面积发生误差时，双方均同意按照下列方式进行结算，且买受人不以面积误差为由要求退房。（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积的，面积误差比在3%以内的（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……3、买受人承诺对出卖人所委托的具有相关资质的专业房地产测绘机构所出具的测绘结果不持异议，并以此作为双方实测面积的依据。”第十八条“关于不可抗力”约定“如发生凝冻、雪灾自然灾害且新闻媒体对此已报道，为公众知悉的情形，出卖人不再另行通知买受人，出卖人交房时间顺延，并对此不承担违约责任”。

合同签订前，原告于2016年2月19日向被告支付三套房屋团购费6000元，2017年5月12日被告向原告出具购房款为374827的收款收据。审理中被告表示原告的首付款中包含有借款，并提交2016年3月26日原告作为乙方与被告作为甲方签订的《借款协议》，主要约定：乙方认购了“****广场”3号楼11-5号房，由于资金周转困难特向甲方借款，经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方总金额为人民币64827元，乙方从2016年9月25日起，每半年为1期共10期，每期还款6482.7元。截止2019年3月，原告已还款6期，共计38896.2元，尚欠25930.8元未还。审理中，被告对收到原告的购房尾款和偿还的到期借款均无异议，同时原告亦表示同意按其实际已支付的房款348896.2元（374827-25930.8=348896.2）计算逾期交房违约金。

2018年1月31日，被告在贵阳晚报上刊登一则《交房公告》，载明：“您所购买的****广场1号楼、3号楼已竣工验收合格，具备交房条件，现予以交房。一、交付日期：2018年2月6日—2018年2月10日集中办理交房手续；……”

2018年2月6日，被告向原告交付涉案房屋，审理中原告表示此后接到被告的通知，因消防原因要求交回房屋钥匙，其又于2018年3月18日将房屋钥匙退回被告，至今未再办理收房手续。被告对此未提出异议。

2018年7月3日，贵阳市公安消防支队向被告出具一份《建设工程消防验收意见书》，载明：你方申报的****广场1-3#楼（不含装修）……经我支队审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程土建部分消防验收合格；……

2018年8月9日，贵阳市房产测绘队出具一份《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，载明涉案房屋套内面积为39.33㎡，共有面积为21.46㎡，建筑面积为60.79㎡。

2019年4月10日，被告取得****广场1#楼、2#楼、3#楼（地上部分）竣工验收备案表。审理中，被告主张因政府原因及不可抗力，导致先后停工91天，要求对逾期交房时间进行扣减，并提交被告与监理单位浙江****管理有限公司、施工单位四川****有限责任公司共同出具的“****广场”业主告示书，主张1、2015年高考、中考扣减6天；2、2015年5月16日至5月30日，由于异常恶劣天气大暴雨导致施工现场被淹没及清理现场，扣减15天；3、2015年6月26日至6月28日贵阳市政府举办2015年生态文明城市国际论坛会导致停工3天；4、2015年12月10日至12月14日贵阳市住建局开展2015年度施工安全生产、文明施工工作，应扣减5天；5、根据相关规定，2016年1月份因气温低于零下1度而停工6天；6、2016年5月24日至5月30日，贵阳市政府举办中国电子商务创新发展峰会暨贵阳国际大数据产业博览会要求停工6天；7、2016年高考、中考扣减6天；8、2016年7月5日至7月11日贵阳市政府举办2016年生态文明城市国际论坛会导致停工7天；9、2017年4月15日至4月20日，省第十二次党代会召开，停工6天；10、2017年5月16日至22日，关于环保督查组对贵阳开展“六个一律”环保“利剑”执法专项检查，停工7天；11、2017年5月24日至5月26日，贵阳市政府举办中国国际大数据产业博览会，停工3天；12、2017年6月20日至6月22日，贵阳市政府举办2017年生态文明贵阳国际生态论坛，停工3天；13、2017年高考、中考扣减5天；14、2017年7月10日至7月14日，贵阳市住建局开展建筑施工预防高处坠落专项活动，扣减5天；15、2016年9月17日至9月24日，因施工现场安全事故造成停工整改7天；以上共计91天应予扣减。原告对此不予认可，认为只是建设方自行出具，无相关部门的文件予以佐证。

一审法院认为

原审认为：原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按约定履行合同义务。

本案争议焦点在于逾期交房天数的认定及房屋面积差额是否应以房屋产权证书载明面积为依据问题。

针对焦点一，对于逾期天数，根据合同约定，被告应于2017年8月31日前，向原告交付房屋，但被告于2019年4月10日才取得涉案房屋竣工验收备案表，也才符合合同约定的交付条件，其向原告支付的逾期交房违约金本应算至2019年4月9日，但在本案中，原告自愿主张算至2019年2月28日，从其自愿，逾期天数为545日。至于被告主张原告已于2018年2月6日办理了收房手续，逾期交房违约金应算至收房时的主张，因在本案中，被告对原告陈述的其在收房后，又因被告的通知退回了房屋钥匙未持异议，且在2018年2月6日房屋确实未完全达到合同约定的交付条件，因此不能视为原告对房屋已转移占有，故对被告的该主张，不予采信。

对于应否扣除被告主张因不可抗力、政府行为导致停工的91天问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。首先，本案合同签订于2016年3月18日，对被告主张的在合同签订前的扣减事项，均不予采信。其次，对被告主张的中考、高考，因不属于不能预见之情形，亦不予采信。对于被告主张的气温低于零度以下造成的停工，因被告并未提交气候出现较大反常之情形，冬季正常出现的零度以下的天气，亦属应当能预见之情形，亦不予采信。对被告主张的因政府召开生态文明城市国际论坛会、中国电子商务创新发展峰会暨贵阳国际大数据产业博览会、中国国际大数据产业博览会以及省党代会等活动造成的工期延误，虽然上述会议的开展系客观事实，但被告并未举证证明会议期间须停工，不予采信。对于被告主张扣除2015年度建筑施工安全生产、文明施工工作开展、2017年关于环保督查组对贵阳开展“六个一律”环保“利剑”执法专项检查行动、2017年贵阳市住建局关于开展建筑施工预防高处坠落专项整治行动、2016年施工现场安全事故造成停工整改共计32天，被告并未提交相应证据佐证，同时也未证明上述活动的开展与停工之间关联，故不予支持。综上，对被告主张应予扣减的逾期天数，均不予采信。

对原告主张的逾期交房违约金，从约定交房逾期之日2017年9月1日计算至2019年2月28日共计545日，按照原告付款金额348896.2元及双方约定违约金标准日万分之二计算为38029.7元（348896.2×545日×万分之2/日），在此范围内予以支持，对超出部分不予支持。

对于原告主张的违约金在同期银行贷款利息，双方对此并无约定，且该利息亦属违约金范围，与原告主张的违约金属重复计算，于法无据，不予支持。

针对焦点二，双方合同第十五条及补充协议第十条均约定房屋面积系由出卖人委托的有资质的房产测绘机构出具的测绘结果作为双方实测面积的依据，并非由房屋产权证书载明，被告主张与约定不符，不予采信。现根据贵阳市房产测绘队出具的《测绘报告》，涉案房屋套内面积为39.33㎡，较双方约定面积少2.55㎡，面积误差比为6.09%，根据约定实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，被告应当退还原告差额房款34409元{11244.8元/㎡×（41.88×3%）+8950.02×2×（41.88×3.08%）}，原告主张34368.09元，从其自愿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、被告贵州****有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告晁**逾期交房违约金34368.09元；二、被告贵州****有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告晁**面积差额房款34334元；三、驳回原告晁**其余诉讼请求。案件受理费1754元，减半收取877元，由原告承担65元，被告承担812元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。

二审中，****提供了****广场业主告知书及主张扣减91天的监理工程师通知单、监理日志等证据，欲证明应当扣除91天的违约时间。被上诉人对上诉人二审所提交证据的证明力均不予认可。其余事实与原审认定的一致。

本院认为

本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定了出卖人应当在2017年8月31日交付房屋，但是，****直至2018年1月31日才通知购房人在2018年2月6日至10日收房，而且2018年7月3日才通过消防验收、2018年8月9日才取得《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，所以****的行为违约，应当承担违约责任。

关于应否扣除上诉人主张的91天违约时间问题，在上诉人主张的事由中，包括天气原因、中、高考原因、会议原因、专项整治等，对于天气原因，监理单位监理日志的内容与上诉人所提交的天气记录不一致、且不属于法律规定的不可抗力，另外，中、高考、会议、专项等均为施工方与发包方签订《建设工程施工合同》时应当预见的事项并在确定工程工期时予以考量，而且，扣除工期系施工人向发包人主张免责的事项，诉讼中，上诉人并没有提交证据证明施工方向其主张扣除工期。现上诉人主张双方在《商品房买卖合同》附件十二第八条约定了“凡因举办博览会、重大节日活动及运动会等大型活动，政府相关部门采取限制或禁止施工的”出卖人免责，因在签订商品房买卖合同时，出卖人已经预见到会出现上述情况，其在主合同中已经约定不可抗力免责的情况下，再次以补充协议的方式作此约定，属于《商品房买卖合同》第二十九条中约定的“补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任…仍以本合同为准”的情形，故对上诉人要求扣减91天违约时间的主张，本院不予支持，原审不予支持其扣减请求的理由并无不当。对于上诉人是否通知买受人交回钥匙的问题，上诉人在一审中已经认可，现无任何证据证明的情况下，其在二审中反言，不符合民事诉讼中“禁止反言”的规定，本院不予支持。