（一）案情简介

广州某投资管理有限公司在2018年11月5日承租了林某位与广州市天河的某写字楼物业，2019年6月起，该公司开始逾期支付房屋租金及管理费，林某多次催告，被告不但不按约支付，甚至拒接电话、无法联系上。而房屋又被上锁占用，林某也无法出租给新的租户。2019年11月底，林某委托本律师处理此案，提出诉讼，要求公司：1、公司搬离该物业，不得继续占用；2、支付欠交的5个月房屋租金35000元；3、按租金标准支付实际腾退之日止房屋占用费；4、支付违约金、5、承担本案诉讼费

（二）案情分析

案件难度：1、林某还未提出解除租赁合同，根据合同法的要求，解除权的行使需要通知；2、约定的违约金计算方式过高，可能难以获得支持；3、因年底案件较多，广州地区法院立案速度较慢，若房屋继续被占用，当事人的损失将继续扩大。

二、案件结果

本律师在接受委托后，先是指导当事人送达解除通知给被告公司，在法律是形成解除事实。周末加班迅速准备立案材料，在两天后就向法院提交立案申请，期间多次致电立案法官沟通立案，并两次亲赴立案庭跟法官沟通，终于在12月中旬立案。同时，向被告公司积极联系，谈判协商，告知继续占用的费用和违约金将持续扩大，可以先腾退。这样可以让我的当事人将房屋重新出租，减少损失，并起草修改腾退协议。经两次与被告谈判协商，被告在12月底先将房屋腾退，并在除夕前，向我的当事人支付欠的5个月租金35000元以及违约金44000元，合计79000元的赔偿。

三、结语

一旦承租人拖欠租金，违约，产生租赁合同纠纷，出租人应当第一时间行使解除权，避免损失继续扩大。根据合同法第九十六条及第九十七条的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。