原告：杨某，男，汉族，住湖南省吉首市。

委托代理人：宋晓彤，陕西呼建武律师事务所律师。

被告：岳某某，男，汉族，住陕西省周至县。

原告杨某诉被告岳某某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建会适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某的委托代理人宋晓彤，被告岳某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告返还原告购房款12万元及支付利息损失，原告向被告返还房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于西安市周至县XX镇XX沟XX村委会XX沟的房屋，建筑面积140多平方米。合同约定该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让给原告。但因该房屋无法办理过户，政府相关部门告知原告，其并非厚畛子村村集体成员，不具有村民资格，无法办理房屋过户手续。无奈原告诉至本院，请求判决支持原告诉请。

被告岳某某辩称，我不同意原告的请求。当时是原告多次找我要买我的房屋，合同也是原告写好的，我就签了个名字。原告住进房屋已经好几年了。在卖房子以前，我的房屋每年都给城里人出租，每年租金1万元。如果合同无效，原告也应给我租金。法院应驳回原告诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告系他人介绍认识，2017年4月4日，被告作为卖方（甲方）、原告作为买方（乙方）签订了《房屋买卖合同》一份。合同约定第一条、甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋的具体状况并自愿买入该房屋。该房屋具体状况如下：（一）座落于XX村XX村委XX沟。建筑面积约140平方米，套内建筑楼上、楼下、起居室等约280平方米。（二）此房屋前院约150平方米和后院约10平方米的土地使用权随房屋一并转让给乙方杨某。（三）该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让给乙方，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。（四）出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、装修、卫生间其他设施、设备转让给买入人，其转让价格包含在房屋的价款中，不再另行支付。第二条、甲方保证已知如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保，没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。第三条、按双方约定价钱付款，总金额壹拾贰万元整。房价款的支付方式为：乙方在2017年4月4日前一次性付清，甲方收到出具收据。第四条、甲乙双方于2017年4月4日正式交付该房屋，甲方在交付前腾空该房屋。第五条、甲乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但该房屋享有共有权的权利人均书面同意将该房屋出售给乙方。双方签订协议后，不得就该房屋买卖方面产生其他法律纠纷。合同签订后，原告于当日支付给被告房价款120000元，被告收款后向原告出具了收据并向原告交付了房门钥匙。2019年3月18日，原告诉至本院，请求确认房屋买卖合同无效。

另查明，被告岳某某为周至县XX镇XX村村村民，原告杨某为湖南省吉首市XX镇居民。被告岳某某除案涉房屋外，另有住宅，案涉房屋长期对外出租。

本院认为，本案双方当事人于2017年4月4日签订《房屋买卖合同》，约定由原告杨某向被告岳某某购买案涉房屋及房屋和院落的土地所有权，事实清楚，可予认定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院2004年10月21日发布的国发（2004）28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定：改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止XX镇居民在农村购置宅基地。国务院2007年12月30日发布的国办发（2007）71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，XX镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。综上可以看出，我国法律和行政法规均禁止XX镇居民购买农村房屋和宅基地，禁止集体经济组织成员将其宅基地转让给非本集体经济组织以外的成员。原告杨某与被告岳某某签订的《房屋买卖合同》所出售的不仅是被告岳某某的房屋，还包含了被告岳某某的宅基地使用权，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，原告杨某系XX镇居民，也不是周至县XX镇XX村集体经济组织成员，因此其与被告岳某某签订的《房屋买卖合同》违反了我国土地管理法的强制性规定和国家关于农村房屋及宅基地买卖的规定应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原、被告明知原告杨某非周至县XX镇XX村成员，仍签订《房屋买卖合同》，双方均有过错，应承担相应的过错责任。原告杨某在房屋买卖中起草合同，对签订合同起主导作为，且文化程度较高，因此其对合同无效应承担主要责任，被告岳某某承担次要责任。合同无效后，原告的损失为房价款的利息，被告的损失为房屋的租金。根据双方的过错程度，原告的利息损失应自行承担，并酌情支付使用被告房屋期间的损失，损失比照同地段房屋租金计算。现原告要求确认2017年4月4日签订的《房屋买卖合同》无效，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：

一、原告杨某与被告岳某某于2017年4月4日签订的《房屋买卖合同》无效；

二、被告岳某某于判决生效后十日内返还原告购房款120000元；

三、原告杨某于判决生效后十日内将房屋返还被告岳某某，并向被告岳某某支付使用被告房屋期间（从2017年4月4日起至实际返还之日）的损失，损失按每年7000元计算；

四、驳回原告杨某的其他诉讼请求。

律师点评：

本案系非集体经济组织成员购买农村自建房引发的纠纷。宅基地使用权以及宅基地上的自建房只能在村集体经济组织成员内部流转，非本村成员之间的宅基地买卖以及自建房买卖是不被法律认可的，所签订的房屋买卖合同为无效合同。合同无效，合同的相关条款全部无效。合同那个无效的后果为返还财产、根据一方或者双方的过错程度赔偿损失。

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