一、案件基本情况

A为西安市某某小区某某单元某某房的业主，某年某月某日，A接到物业楼长电话，称楼下业主投诉家中出现漏水情况，因A常年在外地工作，故事发时家里无人居住。A得知此事后立即将房屋钥匙邮寄给了物业，同时让亲戚第一时间赶到现场，打开房门后，整个房屋已被屎尿泡尽，骚臭味充斥着整个房屋！污水不断的洗手间的马桶、地漏往屋里冒，被告一拆除了两个卫生间的马桶，拆除后，发现管道堵塞了很多卫生纸及卫生巾。A为维护自身合法权益，准备向法院提起诉讼。

接受A的委托后，我详细了解马桶返水以及事发后物业处理整个过程，考虑到整栋楼有30多户，起诉楼上全体业主明显不现实，首要问题就是A无法获取楼上30余户业主的身份信息（法院立案必须有被告姓名、身份证号码等基本信息），起诉前律师也无法调取被告身份信息，且要证明楼上业主存在侵权事实、过错、因果关系明显证据不足。考虑到A的房屋位于整栋楼的二楼，且二楼承担楼上所有的排污，二楼排污管道直通主污水管道，且因为无法排除管道设计施工是否符合规范，于是我和A确定诉讼方案，起诉物业和开发商，主张其承担连带赔偿责任。在法院受理案件后，房屋马桶二次返水。

二、法院认为

法院认为，公民合法财产受法律保护，公民、法人由于过错侵害他人财产的，应当承担民事责任。本案中物业公司是A所有房屋小区的物业管理单位，根据前期物业管理协议负有对小区公共设施进行日常维护和保养的义务，其房屋位于二楼，房屋下水管道系该幢楼居民共同使用的下水管道，并直通小区主污水管道，应属物业公司的物业服务合同范围。且A加重两次发生管道返水，足以证明物业公司存在对相关设施管理不善的行为。因此物业公司对A房屋管道返水存在过错，应就A合理合法的损失承担赔偿责任。另因A家中长期无人居住，A对损失损失扩大负有一定责任，亦应对损害后果承担部分责任。最终法院酌定物业公司承担80%赔偿责任，A自行承担20%责任。

三、律师点评

本律师办理了多起房屋漏水、管道返水案件，案由一般包括相邻权纠纷、财产损害赔偿纠纷、房屋买卖合同纠纷、物业服务合同纠纷等，责任方一般为物业、开发商、邻居。选择哪种案由，如何确定责任方，应根据具体案件情况来决定。本案因物业公司存在对相关设施管理不善的行为，故由物业承担主要赔偿责任。

律师在此建议，如果您的房屋长期空置，您又身处外地，最好将钥匙交与物业工作人员或者就近的亲属保存，以防房屋出现问题后无法第一时间赶到造成损失扩大。不管有无人员居住，房屋应定期检查、对管道进行疏通。如果房屋发生漏水、管道返水，因第一时间固定证据，有条件的立即联系公证处对整个漏水、返水过程做全程视频公证，如情况紧急、或者条件不允许，可就近买一份当天报纸，将报头日期录入视频，全程对漏水、返水过程做录像。对漏水、管道返水原因无法确定，对赔偿无法达成一致，可走法律程序，申请司法鉴定。