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宋剑良律师
宋剑良律师
广东-广州
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李某与张某、梁某房屋买卖合同纠纷一案简析

其它2021-04-03|人阅读

与张、梁房屋买卖合同纠纷一案简析

一、案件概况

2016920日,张某(甲方即卖方)、李某(乙方即买方)与梁某(丙方即担保方)签订房地产买卖合同,约定甲方将位于甲市明园路150正大新城53204房转让给乙方,乙方对甲方拟转让的房地产作了解,愿意购买该房地产。甲乙双方在国土部门办理过户签名后,由乙方通过银行贷款获得款项后由乙方向甲方支付余额920000元;以上款项均由甲方认可由丙方梁某提供的账号收取,且甲乙丙方三人清楚款项支付,丙方得到甲方的授权。甲方收到乙方定金或首期房款后应在20161130日之内与乙方到国土部门办理过户手续,甲乙双方应通力合作,不得无故拖延时间,否则按违约处理。甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制,若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的,概由甲方负责处理,并承担相应法律责任,由此给乙方造成经济损失的,由甲方负责赔偿。由于甲方为原业主,因交易时未能清楚提供相关证件。为此,此合同的丙方为甲方的担保方,担保甲方对以上合同所述的正常履行,如果在以上约定期间甲方拒不正常履行,则甲方应向乙方赔偿的义务将由丙方代为履行,甲方不履行或部分不履行退还定金及赔偿,乙方将有权通过法院查封丙方名下的资产用来偿还定金及赔偿违约金,丙方将无条件协助乙方办理有关手续。乙方亦可派人员上门向丙方公司名下的所有场所要求丙方退还房产定金或购楼款及赔偿的违约金。乙方应按合同规定日期付清房款。甲方在收到乙方交来的定金首期房款后不得拖延办理过户手续,若中途甲方个人因素不卖该房地产,甲方应当双倍赔偿乙方已交的定金首期房款作为违约金。如甲方拒不执行,则由丙方代甲方向乙方履行赔偿违约金及退还定金。同日,张某出具授权委托书一份,载明张某2016920日与购房人李某签订甲市明园路150正大新城53204房的购买合同,张某授权委托梁某向购房人李某收取出售以上房产的售房款项。张某确认以上委托有效,期限为直至李某梁某支付楼款完毕为止。授权人处有张某的签名捺印,李某梁某分别作为购房人、受托人签名捺印予以确认。李某梁某支付购房首笔购楼款100000元及第二笔购楼款200000元,梁某出具两份收款收据予以确认。上述合同签订后,因涉案房屋被法院多轮查封,无法办理过户手续,李某遂于2017920日诉至甲市第一人民法院

另查,张某(卖方)与梁某(买方)签订房屋买卖合同(无注明签订日期),约定甲市明园路150正大新城53204房(以下简称该物业),建筑面积为143.64平方米,卖方保证所提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法,保证对上述物业享有完整所有权,且没有侵犯第三人的权利,该物业以现状按套售予买方。该物业成交价为659365元,由买方一次性付款,于2012810日付清。税费、物业管理费、水电费全部由买方支付,卖方与发展商办理房产证的相关税费由卖方自行承担。买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方与发展商签订的购房合同约定的交房时间。卖方应于领取房产证后的30天内与买方办理过户手续。本合约签订后,若买卖双方有以下情形之一,即视为违约。届时,守约方有权解除本合约,并有权要求违约方按成交价30%作出赔偿:一方拒绝按约定收取或支付购楼款的;一方拒绝出售或购买该物业;任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形,从而导致本合约的目的不能实现;卖方逾期不办理过户手续,导致不能实现合同目的的,卖方还应赔偿买方装修等损失。合同还约定了其他事项。梁某张某分别在合同下方买卖方处签名捺印。梁某称其已全额支付购房款659365元,并提交支票存根、收据、银行流水予以证明。

经法院调查发现,涉案房地产的权利人为张某,房产证号为02325828,土地证号为国(2014)易240452145,登记时间为2014313日;甲市第一人民法院依申请分别于2015114日、2016519日、2017829日查封、轮候查封涉案房地产。

诉讼中,李某甲市第一人民法院申请对涉案甲市明园路150正大新城53204房的现时价格进行评估。甲市第一人民法院依法委托甲市光明土地房地产评估有限公司(以下简称光明公司)对涉案房地产的市场价值进行评估。2018921日,光明公司作出房地产估价报告,确定涉案房地产于价值时点2018831日的评估总值为2007180元。评估费用为7518元,李某已预先支付,光明公司开具发票予以确认。

据此,原告李某甲市第一人民法院提出诉讼请求:1.判令解除原告与两被告签订的房地产买卖合同;2.判令被告张某向原告双倍返还定金200000元;3.判令被告张某向原告返还购楼款200000元;4.判令被告张某弥补原告信赖利益损失450000元;5.判令被告张某向原告支付律师费25000元;6.判令被告梁某对被告张某的上述债务承担连带责任。庭审中,原告李某明确第4项诉讼请求中的信赖利益损失为赔偿房屋差价450000元。事实和理由:2016920日,原告与两被告签订房地产买卖合同一份,约定原告以1220000元向被告张某购买位于甲市明园路150正大新城53204房。合同约定,被告张某收到定金后应在20161130日之前办理过户手续,并保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制,若由此给原告造成经济损失的,由被告张某负责赔偿,被告梁某为被告张某的担保方。合同签订后,原告依约向被告张某支付定金100000元以及购房款200000元。此后,被告张某并未协助原告办理相关手续。经查,该房产于2015114日已被甲市第一人民法院查封,后又被甲市第一人民法院多轮查封,导致无法办理过户手续。被告的行为已经构成违约,为维护原告的合法权益,原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,提起诉讼,恳请法院依法支持原告的诉讼请求。

二、法院裁决

1、解除原告李某与被告张某梁某2016920日签订的房地产买卖合同;

2、被告梁某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李某双倍返还定金200000元;

3、被告梁某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李某返还购房款200000元;

4、被告梁某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李某支付房屋溢价损失450000元;

5、被告梁某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李某支付律师费25000元;

6、被告张某对上述债务承担连带清偿责任。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12326元,诉讼保全费4783元,评估费7518元合计24627元(原告李某已预交),由被告张某梁某连带负担(被告张某梁某于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告李某)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向甲市第一人民法院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于市中级人民法院。

三、法律分析

笔者认为,本案为房屋买卖合同纠纷。李某张某梁某签订的房地产买卖合同,是各方当事人的真实意思表示,未违反相关法律法规的强制性规定,合法有效,各方均应依约履行各自的义务。本案的争议焦点为:一、是可归责于哪一方的原因致合同不能继续履行;二、违约责任的承担主体及应承担的违约责任。

关于焦点一。根据涉案房地产买卖合同“甲方(张某)收到乙方(李某)定金或首期房款后应在20161130日之内与乙方到国土部门办理过户手续,甲乙双方应通力合作,不得无故拖延时间,否则按违约处理。”的约定,李某依约支付了首笔购楼款100000元、第二笔购楼款200000元,则张某应于20161130日前协助李某办理过户手续,但涉案房屋至今仍未过户,张某的行为已构成违约。据甲市不动产登记资料证明表显示,涉案房地产由甲市第一人民法院依财产保全申请人申请分别于2015114日、2016519日、2017829日查封、轮候查封,至今尚未解除查封,张某的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定,根据甲市不动产登记资料证明表显示,涉案房地产有查封,李某不能实现合同目的,涉案房地产买卖合同的解除条件已成就,李某依法享有解除合同的权利,李某主张解除双方之间的房地产买卖合同,理据充分,甲市第一人民法院予以支持。

关于焦点二。关于违约责任承担主体的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”根据该法律规定,我国物权变动以债权形式主义为主,意思主义为辅;以登记生效主义为原则,登记对抗主义为例外。房屋所有权的变动以登记为生效要件,但登记本身并非赋权行为,当事人之间的债权合意才是物权变动的原因行为和基础。从根本上说,物权变动取决于当事人之间的原因行为而非不动产登记,除法律另有规定外,法院可以通过对原因行为或基础民事法律关系的审查对不动产登记薄、不动产权属证书的证明力进行认定,从而对不动产物权的归属作出终局判断。物权的登记生效规则本身并未排斥事实物权和真实权利人的存在,并不意味着登记的权利人就是物权的真实权利人。物权归属的判断是一个事实判断,需要依赖证据证明。利害关系人如有证据,登记形成的法律物权可以被推翻。通常,登记的法律物权能够正确地反映事实物权的权利状态,即法律物权与事实物权相一致,但由于法律的例外规定、原因法律行为的效力变化等原因,实践中存在法律物权与事实物权不一致的情形,当两者产生冲突时,在不涉及第三人利益保护、无需彰显物权公示公信力的情况下,在查明取得物权之原因法律关系基础上,应依据充分有效的证据给予事实物权以保护。本案中,涉案房地产虽然至今仍登记在张某名下,但不动产登记簿反映的物权状态并非终局、确定和不可推翻的。物权系权利人通过法律行为或非法律行为取得,登记只是登记机构对物权归属情况的确认,且不动产登记簿无法反映出所登记之权利取得的原因行为,并不能推定出产生物权之基础法律关系的合法性、要件相符性。所以,如果登记簿所记载之权利人与真实权利人不一致,则真实权利人可在充分举证证明登记簿的错误后,请求重新确定物权归属,以确认物权,更正登记。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,该证书仅是权利的外在表现形式,是一种法律推定物权,而不是不动产归属的绝对依据,其制度价值在于确保交易便捷和安全,对交易相对人具有公示和对抗效力,而对有直接请求权关系的当事人不具有对抗效力,若产权证书记载的事项确有错误,物权则应认定为实际权利人所有。涉案房屋登记在张某名下并不能必然得出案涉房屋物权归其所有。本案中,涉案房地产具有合法产权,房屋产权人登记为张某张某已将该房产转让给梁某梁某已经支付房产转让的全部价款,并入住使用多年,张某从未提出过异议,因此应认定梁某已实际取得涉案房屋所有权,系涉案房地产的事实物权人,拥有涉案房地产的事实物权。庭审中,梁某确认涉案房地产是其通过中介出售给李某,并收取李某支付的定金及购房款。即涉案房地产的买卖由梁某作为事实物权人实际出售并收取相关定金及购房款,梁某系涉案房地产买卖的实际出售人,故梁某应承担违约主体责任。另,张某作为涉案房地产的登记权利人,其与梁某签订房屋买卖合同后,未及时履行协助梁某办理涉案房屋的产权转移登记手续,且因其拖欠他人债务被法院多轮查封涉案房屋,致本案合同无法继续履行,其应对上述违约责任承担连带责任。故李某主张梁某张某承担连带责任,理据充分,甲市第一人民法院予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定,本案中,李某提交的收款收据显示其已向梁某支付定金100000元、购房款200000元,且梁某确认其已收取上述款项,故李某主张返还购房款200000元的诉求,理据充分,甲市第一人民法院支持了这一主张。关于律师费,根据房地产买卖合同关于“甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制,若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的,概由甲方负责处理,并承担相应法律责任,由此给乙方造成经济损失的,由甲方负责赔偿。”的约定,李某提交民事案件委托代理合同及发票证明其为主张涉案权益实际支出律师费25000元,故李某主张律师费25000元的诉求,理据充分,甲市第一人民法院支持了该请求。关于双倍返还定金及房屋溢价损失问题。根据双方签订的房地产买卖合同约定:“甲方(张某)在收到乙方(李某)交来的定金首期房款后不得拖延办理过户手续,若中途甲方个人因素不卖该房地产,甲方应当双倍赔偿乙方已交的定金首期房款作为违约金。如甲方拒不执行,则由丙方(梁某)代为甲方向乙方履行赔偿违约金及退还定金。甲市第一人民法院认为,我国合同法上的违约金基本性质属于“约定的损害赔偿金”,合同约定的违约金只是对违约可能造成的损失赔偿总额进行的预定,以补偿性为主,亦可能兼具一定的惩罚功能。当因违约造成的实际损失远远大于合同中约定的违约金时,违约金和损失赔偿可以考虑并用,但违约金的数额确定仍应遵循民法上的“损失填补”原则,不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定,具体结合到本案二手房买卖合同关系中,签订合同时双方约定的房屋价格与当前的房屋市场价格之间的差价就是守约方的期待利益损失,也是双方在订立合同时应当能够预见到的。光明公司出具的房地产估价报告载明涉案房地产于价值时点2018831日的评估总值为2007180元,光明公司作为具有房地产估价资质的专业机构,鉴于其鉴定意见不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格,或者鉴定程序严重违法,或者鉴定结论明显依据不足,或经过质证不能作为证据使用”的情形,且该鉴定结论符合法律规定,程序合法有效、内容真实可信、结论清楚,故甲市第一人民法院采信了该鉴定结论,涉案房地产的差价为787180元(2007180-1220000元)。结合李某提交的梁某出具的两份收据显示李某梁某支付定金100000元、购房款200000元,且梁某确认已收到上述款项,故李某主张双倍返还定金200000元及房屋溢价损失450000元,并未超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失,亦未违反法律规定,甲市第一人民法院支持了李某关于定金和房价溢价损失的请求

四、律师建议

就本案而言,比较值得注意的是,法院对于登记物权人和事实物权人的界定和区分,本案张某是登记物权人,而梁某是事实物权人,实际占有,案涉房屋,且实际上,卖方的收入也是归梁某,因此,法院认定梁某是事实上的卖方,因此,梁某应承担违约责任,这也体现了谁受益谁担风险的原则,而不是唯登记主义。另外,就是提醒大家,在购买房屋尤其是二手房的时候,要去不动产登记中心查一下房产的登记信息,防患于未然,以免不必要的纠纷。

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