一、当事人基本情况:
原告:A
原告:B
被告一:C
被告二:D
二、案情简介:
两原告与两被告于x年x月签订《合作建房合同》,四方约定由两原告出资xxx万在两被告的位于Z市xxxxxx(集体土地使用证为xxx号:xxx房地权证中府字第xxxx号)的土地上建房,房屋为四层共计xxx平方米的建筑,建成后其中一至二层归两原告所有,三至四层归两被告所有。
原告在签订合同后于x年x月共计向被告一支付定金xxx元,被告一在收到原告支付的定金后一直没有施工,并不断催要两原告支付剩余的xxx万元,后原告一于x年x月x日通过银行转账的方式支付了xxx元,但是两被告也一直不施工,截止至x年x月两原告发现两被告与第三方重新签订了《合作建房合同》,并开始进场进行施工,两原告要求两被告退还已支付的款项。
三、本案争议焦点:
1、两原告不具备集体经济组织成员的身份,能否对涉案宅基地享有宅基地使用权。
2、两原告与两被告签订的《合作建房合同》是否有效。
3、如果合同无效,两原告能否要求两被告退还已支付的出资款以及能否向两被告主张利息。
四、争议焦点分析:
1、两原告与两被告签订《合作建房合同》,约定房屋一至二层归两原告所有,三至四层归两被告所有,根据房地一体的原则,房屋所有权和宅基地使用权不可分割,由于双方合作建房合同约定了房屋的产权分配,实质上对宅基地使用权也进行了分配,从而使两原告获得一定的宅基地使用权,而两原告事实上不具备集体经济组织成员的身份,依法不能享有宅基地使用权。
根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;”、第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有,两原告出资建房的行为违反法律、行政法规的强制性规定。
2、根据《合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”,两原告与两被告签订的合同违反《土地管理法》,应属无效。
3、双方在签订《合作建房合同》时,均明知涉案土地的性质是宅基地,应当预见可能产生的风险,双方对合同的无效均存在过错,根据《合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”两原告向两被告提出从付款日后开始计算利息无法得到支持,但是,两原告可以从起诉之日起计算逾期还款利息。
三、相关法律法规:
《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》