租房漏水，租客担责还是房东担责

案情介绍：

黄某一、黄某二于2018年3月13日向蒋某租赁位于义乌市房屋507室。楼某居住在义乌市房屋307室内，该房屋系楼某从他人处购得，尚未办理产权登记手续。2018年9月28日，楼某回家时发现房屋客厅存在严重渗水情况。同日，楼某与蒋某微信联系，蒋某在微信中确认系因其5楼水管破裂两个多小时导致的漏水。2018年9月29日，义乌市公安局大陈派出所出警对现场进行查看，确认307室进水确系507室水管漏水造成，并要求双方协商处理。嗣后，双方也通过微信进行了协商，但因费用问题双方未达成合意，引起诉讼。

蒋某认为其将房屋租给黄某二、黄某一，房屋处于出租状态，不在房东的实际支配下，黄某二、黄某一作为房屋的直接使用者，对房屋具有管理人的责任，租客因没有尽到管理职责，导致租房漏水，具有过错，况且租房门口设有进水总阀门，租客出门时如能及时关闭总阀门，自然能杜绝漏水，且租房协议约定，在租房期间所产生的一切安全问题由租客承担，包括用水安全导致的损害，本案作为侵权责任纠纷，应由实际侵权人黄某二、黄某一承担侵权损害赔偿责任。

楼某认为，根据《合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。由此可见，蒋某对出租房屋的自来水管正常使用具有法定的维修义务。蒋某认为与黄某一、黄某二的协议中有约定，但是该租房协议维修义务的约定仅是针对家具家电的损害维修义务，没有约定其他义务。即使约定“一切安全问题有乙方自负”也属约定不明。因此，蒋某是涉案的赔偿责任主体。

案件焦点：

本案的焦点在于：针对楼上房屋漏水造成的楼下财产损失，应当由租客担责还是由房东担责？

首先，本案的楼上漏水致损的问题应当定性为侵权关系，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。根据《民法通则》第八十三条的规定，不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。因此，应当按过错来划定侵权责任。

其次，涉案漏水事件系因义乌市房屋内的水管破裂所致，蒋某作为当时该房屋业主，因家中水管破裂漏水致使相邻方房屋受损，应当承担赔偿责任。黄某二、黄某一系上述507室房屋承租人，蒋某未举证证明承租人对漏水事件的发生存在过错，其要求黄某二、黄某一承担损害责任，依据不足。

因此，最终法院判决蒋某对楼某的损失承担赔偿责任。

律师提醒：

1. 房屋漏水致损是侵权责任，实际责任大小按照双方过错承担。

2. 租赁房屋的侵权责任要看致损的原因，按照原因中房东和租客的过错承担。