疫情影响下，餐饮、教育、旅游等行业产生了一系列纠纷，本文就疫情影响下房屋租赁合同的单方解除是否承担违约责任进行探讨。

一、案情简介

2019年9月，甲乙双方签订了《房屋租赁合同》，甲方为出租方，乙方为承租方（从事线下教育培训业务）。合同约定：租赁期限自2019年9月至2022年9月，其中免租期自2019年9月至2019年11月。乙方同意支付甲方租赁保证金，全部租赁保证金由甲方于本合同终止之日起十五个工作日内抵偿乙方所欠付租金或其他杂费后无息返还乙方。乙方提前解除本合同的，应提前60天通知甲方，保证金不予退还。由于不可抗力的原因导致租赁房屋毁损和造成甲方或乙方损失的，或不可抗力原因导致本合同不能履行的，甲乙双方互不承担责任。

乙方已向甲方支付租赁保证金、租金已付至2020年3月15日。2020年1月起，北京市采取各种防控措施，线下培训行业被叫停，自2020年3月下旬至4月期间，乙方就房屋租金减免问题一直与甲方沟通，协商未果。2020年4月30日，双方办理了交接手续，房屋交还给甲方，本案合同提前解除，乙方已将承租期间的物业费、水电费结清。

2020年合同解除后，甲方向北京仲裁委员会申请仲裁，要求乙方支付2020年3月16日至2020年4月30日期间的房租；支付违约金；支付2019年9月至2019年11月房租；支付2020年5月1日至7月22日的物业费；支付律师费，截至仲裁时，甲方未退还乙方支付的租赁保证金。乙方委托笔者处理该案件。

二、本案的争议焦点

结合案件事实和庭审情况，笔者分析：本案的争议焦点一是疫情是否属于不可抗力？乙方是否应承担违约责任？二是房租能否要求减免？

（一）是否属于不可抗力？是否承担违约责任？

根据法律规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定。北京市疫情期间的种种防疫政策使线下培训教育行业遭到了毁灭性的打击，如暂停线下培训、涉案房屋出入管控、外来人员禁止入内等防疫措施导致乙方无法开展经营活动，承租涉案房屋恰恰是为了经营线下培训教育，笔者认为双方合同已无法继续履行。但根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》相关规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

本案确属受疫情或疫情防控措施直接影响而产生的民商事纠纷，疫情或疫情防控措施属不可抗力重大事件，但参照上述指导意见，乙方可以请求减免租金、延长租期或者延期支付租金，而非单方解除合同。

（二）能否要求减免房租

根据公平原则和上述指导意见，乙方可以要求减免房租，而2019年9月至2019年11月为免租期，即便是合同解除了，该免租期的房租也不应支付。

三、案件小结

虽然乙方单方解约的行为构成违约，但疫情或疫情防控措施属不可抗力重大事件，本案确属受疫情直接影响而产生的民商事纠纷，通过笔者的努力最终为委托人取得了满意的结果，妥善解决了该纠纷。