张某与潘某租赁合同纠纷

张某与潘某租赁合同纠纷

一、基本案情

潘某是位于某地的土地使用权人。2017年7月潘某与张某签订《租赁合同》，约定潘某将位于上述土地的部分厂房未办理规划，未取得房产证出租给张某。

张某承租潘某涉案厂房后用于成立甲公司，后甲公司财产设备被另案于2018年12月查封，查封物占用面积为412平方米，2019年潘某将余下2838平方米出租给案外人。

张某一审起诉要求：一、确认张某、潘某于2017年7月签订的《租赁合同》无效；二、确认张某支付的租赁保证金元用以支付2018年9月至11月期间的占用费。

一审法院判决：一、确认张某与潘某于2017年7月签订的《租赁合同》无效；二、张某于判决发生法律效力之日起七日内向潘某支付占用费（扣除张某交纳的保证金136500元）；三、驳回潘某的其他反诉请求。

张某上诉请求：撤销一审判决第二项，改判张某无需支付2018年12月之后的占用费。事实和理由：从2018年12月起，涉案租赁物的占用费不应当由张某承担。张某已于2018年12月7日向潘某发出解除通知，潘某已收悉，但以不同意解除为由，不与张某办理交接手续，张某由于退出公司经营，租赁合同目的已无法实现，提出解除合同，于法有据，自潘某收到张某解除通知之日，解除发生效力，双方的使用关系已经终止。2017年7月至2018年8月期间的租金都是由甲公司其他的股东支付，潘某收到解除通知后，都通过微信等方式联系甲公司其他股东，从这两点可以看出，潘某是知悉厂房的实际使用人为甲公司。由于甲公司的设备被查封，占用了潘某的厂房，发生的占用费应当由实际占用人承担，因此，2018年12月之后的厂房占用费不应当由张某承担，而应当由甲公司承担。综上，一审法院查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，予以改判。

二审法院查明：二审阶段，经法院与执行人员高某核实，高某表示：2018年12月进行的是财产保全，是法院其他工作人员进行的，其是在执行阶段才接手该案，但其于2019年3月左右曾到过涉案厂房现场查看被查封财产设备的情况，当时涉案厂房内的财产设备还是处于原地查封的状态，并没有被迁移至厂房一处。

法院查封（扣押）财产清单下方注明“查封被告甲公司上述机械物品，查封之财产存放于被告公司内，查封期限内不得转移、变卖、抵押、出售、出租或赠与等处分，否则承担相应法律责任”。

二、法院裁决

一、维持广一审判决第一项；

二、撤销一审判决第二、三项；

三、张某于本判决发生法律效力之日起七日内向潘某支付占有使用费（扣除张某交纳的保证金136500元）；

四、驳回潘某的其他反诉请求。

三、法律分析

涉案租赁物的占有使用费应否由张某承担以及应如何计付的问题。涉案租赁合同是以张某个人名义与潘某签订，租赁合同中也未见张某是受甲公司委托或其是代甲公司签署该租赁合同的内容，从签订合同后至2018年8月期间的租金也非甲公司支付，根据合同的相对性原则，涉案租赁物的占有使用费应由张某承担，对张某称涉案租赁物的占有使用费应由甲公司支付的主张，法院不予采纳。至于占有使用费的数额，潘某上诉称因甲公司财产设备被另案执行法官原地查封不可搬动，直至2019年7月份，潘某才得到另案执行法官的许可，自费将设备转移至厂房的一处，2019年8月1日才得以将厂房另行出租。故在2019年8月1日前的占有使用费应以整个厂房的面积3250平方米计算。针对潘某的主张，法院经与另案案件执行人员核实，该案执行人员证实至少于2019年3月左右，涉案厂房内的财产设备还是原地查封并没有移动，再结合查封（扣押）财产清单中注明“查封期限内不得转移”等情况，法院采信潘某的说法，即涉案厂房内的财产设备于2018年12月是被原地查封，直至2019年7月份才被搬至厂房一处，搬动后财产设备占用厂房面积为412平方米。一审法院对上述事实认定有误，法院予以纠正。

四、律师建议

实践中，通常名义承租人是自然人，而实际承租人是单位，假如发生纠纷，最终谁来承担责任？实践中，存在不同的意见。下面，我们一一来分析这些不同的意见。

第一种意见认为，单位作为实际承租人，自然人作为单位员工签订租赁合同的行为应视作职务行为，其行为后果归于单位。比如，租赁合同的签约承租人是作为房屋实际使用人的法定代表人身份或其他受托身份与出租人签订合同，是职务行为、代理行为，故应该由实际使用人承担合同义务。实务中，很多案件中签约承租人，不愿意承担责任，因此，提出的最常见的抗辩，即签约承租人认为其并未参与租赁合同的履行，不应承担相应的合同责任。

第二种意见认为，应该恪守合同相对性理论，确定签约的自然人为承担相应权利义务者。根据合同相对性原则，由签约承租人承担合同义务，实际使用人不承担合同义务，至于签约出租人与实际使用人之间的内部关系，与出租人无关。该观点的出发点主要基于合同相对性原则，同时也认为《公司法司法解释三》第二条的规定是赋予出租人的选择权，而并未限定出租人在第2款的情形下只能向实际使用人主张。

第三种意见也认为，自然人理应承担租金支付义务，但单位应同其承担连带责任。但连带债务产生的依据为当事人的约定或法律的规定，而我国《合同法》在租赁合同中对此却并无涉及，即难以找到相应的法律依据。根据合同法的相关规定，假如，出租人不知晓单位与自然人关系情形下，自然人以自己名义签署承租合同，单位作为实际承租方的身份被披露，作为出租人，可以选择一方主张权利，而不能同时向两方主张权利。但单位被披露后，其主动做出承担支付责任的意思表示，出租人此时可以同时要求单位和自然人承担责任，此为“债的加入”。即实际使用人与签约承租人构成并存的债务承担，对出租人承担连带清偿责任。