案件文书编号：（2021）沪0112民初4475号：

【案发经过】： 涉案房屋系连某租赁所有，即是二房东，2019年11月6日，连某（出租房、甲方）与王某（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方连某将涉案房屋出租乙方王某使用，租用面积为200平方米，租用用途为居住使用，租赁期限有修改，原该房屋租赁期限为1年，自2019年11月10日至2020年11月9日止，后将“年”字划掉，涂改为15个月，租期起始日期未改，截止日期2020年涂改为2021年，11月涂改为2月，即涂改后该房屋租赁期为15个月，自2019年11月10日至2021年2月9日。该房屋的月租金为10500元整，租金以押一付三方式支付；双方议定首期付三个月，另付10500元押金，以后每三月结算一次，租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用，甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；甲方保证房屋设施正常使用，在租赁期间，若设备自然损坏，甲方负责修理，若设备人为损坏则有乙方负责修理或赔偿损失；本合同终止时，对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺，应照值或酌情赔偿，乙方如因使用不当，损坏房屋或其他设施的，应负责恢复原状或予以经济赔偿；甲方可提供的设备如下，包括淋浴器三个，空调挂机三台立柜一台，电视一台，冰箱一台，洗衣机一台；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金10500元，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须要支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退押金。上述协议还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，连某按约交付房屋，王某支付租金和押金，共支付了截至2020年11月9日的十二月租金和10500元押金。2020年10月31日，之后双方用微信沟通2020年10月16日连某问询王续租事宜，王某表示已经搬离，后来2020年10月31日，双方沟通房屋物品损坏事宜，连某表示合同约到的租赁期限是15个月，即2021年2月19日才结束，认为租赁额合同并未到期提前搬离，系违约，故押金不退，后双方诉讼。其中连某还提请反诉。

【关键词】：“合同终止”、 “退还押金”、“合同内容变更”租赁合同纠纷

【案件解析】：房屋租赁合同纠纷常见争议点近年来，特别是在疫情期间，房屋租赁因疫情不可抗力、疫情导致租赁房屋的经营者出现经营困难，以及相关疫情对于承租人的扶持政策等，其中租赁合同签署不规范尤其容易产生争议。

1、 合同变更有效性的争议

本案中被告提供的合同是经过手写修改，修改合同是对原有合同内容进行了变更，根据《民法典》第五百四十三条　当事人协商一致，可以变更合同。但对于修改部分原告不并认可，于是产生争议。

2、 合同期限的争议

本案中由于原告不认可被告修改的期限，导致租赁合同的期限发生了争议，原告认为租赁期限是12个月，被告认为租赁期限为15个月。

3、 合同终止的争议

原告认为租赁期限是12个月，租期到期合同可以终止，被告认为租赁期限为15个月，认为原告是提前终止合同属于违约。

4、 退还押金的争议

被告认为被告存在提前终止合同的违约行为，因此不退押金，而原告认为合同已经终止，其已经按照约定交付和赔偿被告的损失，应当退还押金。

5、 租赁房屋用途的争议

合同约定房屋租赁用途是居住，原告将其用于仓储和经营，被告认为原告违约，但实际上被告实际知晓原告将房屋用于仓储和经营，且未提出异议不属于擅自改变房屋的用途。

【代理律师观点】：代理律师提出，1、根据《民法典》“第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。以及第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。”的规定变更合同内容要求变更内容要明确，同时当事人双方要协商一致，本案合同租赁期限被手动修改，即原合同期限是1年，1和5两个字的大小不一，明显是5是后填上，年被涂改为月，原告认为该修改是被告手动修改，并未取得原告的认可。通常签订合同修改部位需要双方签字重新确认，或者签订补充协议修改合同内容，同时被告并无证据证明，修改是在签订合同之前，以及期间原告认可其修改的时间。因此，本案变更合同内容的行为并非双方达成一致，按原合同租赁期限是1年，即2021年11月9日合同到期，房屋也于2020年11月9日之前就清洁交付，原告也支付13个的租金其中包含押金，《民法典》“第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止：……（一）债务已经履行；……”，被告因按约定退押金以及支付拖欠押金造成资金占用的损失。2、被告反诉原告改变房屋的用途构成违约，根据《民法典》第七百零九条　承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。双方在合同中对房屋用途进行约定，但是，此后原告将房屋用于居住的同时用于储存货物，并在房屋内经营，此后被告多次来到房屋现场，知晓房屋实际的用途，并未表示反对，相反给与认可，默认了房屋用途的变更，因此原告不存在擅自变更租赁房屋的违约行为。

【案件处理结果】：法院认为，连某与王某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。但现有合同仅存连大妹处一份，该合同中对房屋租赁期限作出修改，现有证据无法判断在双方签名前修改还是在双法方签名后修改，根据双方在2020年10月16日至10月31日期间的微信聊天记录，连某已同意王某租金支付至2020年11月9日，双方已对腾房和交房事宜作出约定，连某亦已于2020年10月底收回涉案房屋，可见，双方的微信聊天记录和实际行为，已对租赁合同终止日期达成合意，即2020年11月9日，王某并不存在擅自搬离的违约行为。连某辩称王某存在辩房屋用途的违约行为，根据聊天记录显示，连某知晓王某将房屋用于仓库等使用未提出异议，视为默认对房屋租赁用途的变更，王某为违约，根据合同约到，合同终止后，连某理应返还神啊房屋押金，王某本诉诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于连某反诉诉讼请求，王某自愿在返还押金的前提下赔偿连某2286.8元损失，本院予以确认，判决如下：

一、 被告（反诉原告）连某于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王某押金10500元。

二、 原告（反诉被告）王某于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）连某赔偿损失2286.9元

二、驳回被告（反诉原告）连某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费由被告（反诉原告）连某负担。

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