案情

2004年11月下旬，昆山市花桥镇巷浦村村民程某一家【程某（离异）、父亲程大某、母亲戴某、儿子程小某等】因政府动迁获得昆山市花桥镇巷浦小区的动迁安置房两套的资格，分别为昆山市花桥镇巷浦小区B4号楼﹟室、C3号楼﹟室。该两套房产在性质上属于政府动迁房，程某一家在拿到房子时均未办理房屋及土地的产权登记，即未拿到房产证。

2004年12月22日，徐某、张某夫妇与程某在花桥一房产中介的居间介绍下签订了《协议书》一份，约定程某将其家庭安置的两套动迁房中其中一套即花桥镇巷浦小区C3号楼﹟室房产（期房，124平米）以2000元/㎡的价格出卖给徐某夫妇，房屋总价248000万元，付款方式为签约之日首付20%即5万元，余款在程某将房屋钥匙交付徐某夫妇后一次性付清，同时约定了违约金为房屋转让总价的30%。合同签订后，徐某某夫妇即向程某某交付了首付款5万元，程某某向徐某某夫妇出具了《收条》一份。并于当日在昆山市花桥法律服务所办理了见证手续，有昆山市花桥法律服务所出具见证书予以证明。

2006年6月30日，程某收到花桥镇建设办公室发出的《花桥镇建设办动迁安置商品房领房通知单》一份，告知程某一户领取巷浦小区C3号楼﹟室房产及C3号楼自行车库。2006年7月1日，程某通知徐某夫妇一同前往拆迁办领取了C3号楼﹟室房产及其钥匙，徐某夫妇随即将购房余款198000元交付给了程某，程某出具了《收据》一份，并在《收据》上约定，将C3号楼自行车库一并出卖给徐某夫妇，按照800元/㎡×14.88㎡=19040元，于房产证过户后结清，并将该自行车库的钥匙一并交付给了徐某夫妇。徐某夫妇在拿到房产和车库钥匙当天便与小区物业昆山永绿物业管理有限公司签订了《花溪畔居物业管理服务协议》和《承诺书》，并缴纳了拖欠的物业费1000元。随后，徐某夫妇随即将房屋进行了装修，并对外出租使用，办理了水、电、煤气等开通手续，按期缴纳水、电、煤气、物业等费用，并均由缴费凭证为据。

2013年3月初，昆山市花桥镇巷浦小区C3号楼﹟室房产及C3号楼自行车库的房地产权证书已经办理妥当，登记的产权人为程某的父亲程大某名下，房产的公安编号为花桥镇花溪畔居769幢﹟室、花溪畔居769幢﹟号自行车库，房产的面积为126.52平米，比合同约定的面积多出2.52平米，自行车库的面积与约定的面积一致。。

2013年6月，徐某夫妇通过各种渠道发现其购买程某的房产产证已经办理下来，遂电话要求程某协助办理过户手续并对尾款进行结算，但被告却要求另外补偿20万元，同时，现房产证虽然已经下来，但房产的面积比原来的多了2.52平米，应当按照现市场价格进行结算。并扬言，房产证办在我父亲名下，我父亲当时不同意出卖此房屋，现在父亲提出反对意见，自己也无能为力。对于程某提出的无理要求，徐某断然予以拒绝，通过多次协商，双方的差距仍然很大。

经律师调查发现：

1、程某为昆山市花桥镇巷浦村农民，2004年11月初因政府动迁按照户为单位共被安置了两套动迁安置房，两套套均在花桥镇巷浦小区，安置对象为程某（离异）、父亲程大某、母亲戴某、儿子程某共计四人，该两套房产为四人共同共有。在房产证办理下来之前，程某家庭内部进行了析产，并将涉案的房产单独办理在其父亲程大某的名下；

2、《协议书》上约定的徐某夫妇购买的花桥镇巷浦小区C3号楼﹟室房产及C3号楼自行车库，现公安编号为花桥镇花溪畔居769幢﹟室、花溪畔居769幢﹟号自行车库

3、程某一家均居住在花桥镇花桥镇花溪畔居小区内。

原告诉求：

第一：判令原告徐某、张某与被告程某于2004年12月22日签订的《协议书》合法有效；

第二：判令被告程某、程大某、戴某、程小某协助原告徐某、张某某办理关于昆山市花桥镇花溪畔居769幢﹟室房屋的产权及其配套的自行车库的产权过户手续；

第三：判令被告程某赔偿原告违约金49600元；

第四：本案的全部诉讼、保全、评估、公告等有关费用由被告程某承担。

被告意见:

被告程某、程小某认为：

1、该《协议书》确实系其与两原告所签，但出卖的房屋由其父亲程大某、母亲戴某先前被拆迁的房屋拆迁所得，并且涉案被安置的房屋也登记在其父亲程大某名下，其在2004年12月22日与徐某夫妇签订《协议书》时没有明确告知其父亲该房屋已经出卖的事实，其父亲一直认为该房屋目前一直处在由程某管理和出租的状态，故直到收到法院传票时，其父亲程大某才知道房屋已经被出卖的事实，并提出反对意见，由于父亲的反对和自己不是房屋登记的产权人，故，在法律上和事实上都无法配合两原告过户，并请求法院依法处理，同时愿意承担原告主张的违约金责任。

2、作为儿子程小某的监护人认为，程小某不是涉案房屋的产权人，两原告起诉儿子程小某无法律依据。

被告程大某、戴某认为：

1、涉案房屋系其夫妇老房子拆迁安置所得，与其女儿程某没有任何产权归属关系，亦从未有将涉案房屋出卖的念头，更没有授权其女儿将涉案房屋出卖、或转让于他人，故其女儿程某与两原告于2004年12月22日签订的关于处分其所有的房屋的《协议书》行为，系其女儿程某的个人行为，该行为属于非法行为，属于无权处分行为，所有后果应由程某处理和承担；

2、程大某夫妇与徐某夫妇没有关于房产买卖行为的合同，故没有任何法律上关于协助过户的义务，对于程某的非法行为，我们非但不予追认，还提出反对意见，在收到法院传票次日已经委托律师向法院提起诉讼，要求法院判令徐某、张某立刻迁让、腾空涉案房屋，将涉案房屋退还程大某夫妇；

3、要求徐某、张某支付从2004年12月22日起至今的房屋使用费（相当于同地段同等级别房屋的租金）按照1600元/月计算的费用。

律师意见：

1、昆山市花桥镇的拆迁安置政策是以户为单位对象进行安置的，因此，安置的房屋应属于该户成员的家庭共有财产，程某作为户主（户口登记资料予以证明户主身份）代表家庭处分该财产的行为形成表见代理，即作为购买方的徐某、张某夫妇通过出卖方提交的“拆迁安置房核定单”所体现的户主身份来审核和确认涉案房屋的权属关系，已经尽到了基本的注意义务，在签订《协议书》书的过程中没有过错，因此，作为购买方的徐某、张某，应作为善意的第三人予以保护，法律应充分保障该《协议书》的合同效力，并保障其能够得到充分的履行；

2、房产交易的时间为2004年12月22日，且购买人徐某、张某拿到房产后对房子进行的大幅度、大动作的装修，而涉案房屋所在的小区居住的居民绝大部分均为程大某、戴某原被拆迁的巷浦村的街坊邻居，且程大某、戴某也居住在同一小区内，对于徐某、张某夫妇在涉案房屋内装修的事实，程大某夫妇没有理由也不可能不知道该事实；并且，物业协议和承诺书均为徐某夫妇所签，居住多年的事实，程大某夫妇在此期间也从未提出任何异议，应推定程大某夫妇已经授权其女儿程某出卖房屋，或者对女儿程某出卖房屋的事实予以认可或追认；

3、程某家庭内部在房产证出来前对涉案房屋所进行的分家析产行为（即将该处房产单方面的登记在程大某一人名下的行为）不得对抗或约束第三人，该分家析产对徐某某夫妇不产生法律效力。也就是说，在产证下来之前，将涉案房屋登记在家庭成员中谁的名下，完全系主观上可以控制的行为，不排除存在恶意的制造法律障碍来达到其他非法目的，故法律上不应该怂恿，更应该予以取缔；

4、程某一家在双方协商阶段提出补偿20万的要求和在其在法院法庭上的诉讼意见完全不一致，系徐某夫妇没有满足其提出的20万补偿所实施的法律上的诉讼策略，其真正的意图仍然是为自己博得更大的利益，如收回房屋再行出卖获得更多利益，或得到更多的补偿款。

5、程某等已经构成根本性的违约，应承担双方约定的违约金责任，但我方仅主张20%。针对超出国合同内约定的平方数，因合同中没有明确约定，应当根据公平合理原则，按照交易时的价格即合同签订时约定的价格确定，对其多处的平米数进行弥补。

法院简要意见：

本院认为，昆山市政府关于花桥镇的拆迁安置政策是以户为单位对被安置人所进行的安置，作为户主的程某，在《拆迁协议》、《安置协议》上签字的行为均代表全户所实施，其行为的后果也由该户全部成员承担；本案中，首先，程某父亲程大某、母亲戴某均居住在涉案房产同一小区，且均为完全民事行为能力人，在被告程某与原告徐某、张某夫妇签订《协议书》对其动迁安置房产于2004年12月22日进行处分及购买人徐某夫妇在涉案房屋内装修和居住多年的事实情况，从未提出任何反对意见和主张，则视为其对程某处分行为的认可；因此该《房地产买卖合同》合法有效，受法律保护。 黄某家庭内部在动迁办所实施的分家析产行为仅在家庭内部起约束作用，该分家析产对徐某、张某夫妇不产生法律约束效力，程某以该房产目前在其父亲名下无法协助过户为由无法协助过户的主张不成立。房屋买卖的主要合同目的在于占有房屋并对房屋进行利用，本案中，徐某夫妇并没有因程某等人的违约行为导致其房屋买卖合同的根本目的无法实现，故对其诉请中的违约金主张不予支持。针对超出合同内约定的平方数的价格计算问题，因合同中没有明确约定，应当根据公平合理原则，应按照合同签订时约定的价格确定，对其多处的平米数的价款由原告徐某夫妇对被告程某等进行弥补。根据相关法律规定依法作出以下判决。

案件判决：

判决如下：

第一，判令原告徐某、张某与被告程某于2004年12月22日签订的《协议书》合法有效；

第二，判令被告程某、程大某、戴某、程小某于本判决书生效之日起三十日内协助原告徐某、张某办理关于昆山市花桥镇花溪畔居769幢﹟室、花溪畔居769幢﹟号自行车库的房地产权过户手续；

第三，原告徐某夫妇于昆山市花桥镇花溪畔居769幢﹟室、花溪畔居769幢﹟号自行车库的房地产权过户至其名下之日起十日内支付被告程某、程大某、戴某、程小某等购房余款19040元。

案件受理费4886元，减半收取2443元，保全费1920元，合计4363元，由被告程某、程大某、戴某、程小某负担。

（注：为了保护当事人的隐私，故以上当事人的姓名和房产具体编号未具体编入案例中，望关注案例者谅解。）