苑强律师
山东-济南
主办律师
通过法律途径解决房产证上的所有权人与实际所有人不符的房屋纠纷（房产）
房地产2011-02-24|人阅读
原告刘某起诉：
刘某称其与丈夫李某共生育三个子女，李明是其大儿子。刘某与丈夫李某（已故）共有新华大街房屋一套鉴于历史原因，在60年代初办理产权证时，将该房屋登记在李明名下。1998年该房拆迁，刘某被安置在胜利小区三区2号楼居住。因刘某年纪渐老，与大儿子协商一致并签订过户协议，将实为刘某所有的房屋办理到自己的名下。但协议签订后，大儿子李明无故不履行协议约定，为此，孙某诉至法院，要求判令李明履行双方签订的房屋过户协议，将某市胜利小区三区2号楼1单元203室房屋过户到刘某的名下。
一审法院判决（部分）：
“法院认为，某市人民政府颁发房产证办公室颁发的房产证证实被告于1995年4月6日取得座落于新华大街10号、建筑面积70.62平方米房屋所有权。至此，新华大街10号的土地使用权人是李某（原告之夫），而房屋所有权人是李明。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第二项“物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”的规定，证人证言的证明力低于书证的证明力，应以登记的书证为依据。新华大街10号拆迁，产权调换后，被告于1998年12月登记成为某市胜利小区三区2号楼1单元203室房屋所有权人。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，被告对某市胜利小区三区2号楼1单元203室房屋享有处分的权利。2007年9月原、被告签订的《房屋过户协议》，经证明人王美证实，是双方真实意思的表示，不存在胁迫、欺诈、乘人之危、规避法律的情形，也不违反法律、法规的禁止性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”的规定，该《房屋过户协议》证实某市胜利小区三区2号楼1单元203室房屋是原告及其丈夫的共同财产，被告只是顶名，原告之夫已去世，被告同意将产权变更到原告名下。房屋所有权证已在原告处，但协议签订后，被告未履行过户手续，依照最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第八十五条“财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行。如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任”的规定，被告无正当理由翻悔，不予支持；过户协议能够履行，被告应按协议约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，判决如下：
被告李明继续履行2007年9月签订的《房屋过户协议》，于本判决生效之日起10日内协助原告刘某将某市胜利小区三区2号楼1单元203室房屋所有权过户到原告刘某名下。”
上 诉：
上诉人李明不服原审判决上诉称，“1.一审认定上诉人与被上诉人于2007年9月签订的《房屋过户协议》为有效协议是错误的。其一，该协议内容不符合事实，上诉人与被上诉人系母子关系，上诉人为避免与被上诉人发生争吵而签订了该协议，其实诉争房屋早已确定产权人为上诉人，根本不存在协议中刘某与其夫的共同财产的事实。其二，一审只根据王美及邻居的证言认定是“顶名”而否定产权登记机关书证的效力是错误的。2.一审适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审。”
二审法院判决（部分）：
“经审理法院认定，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋过户协议》系双方当事人的真实意思表示，不违背有关的法律规定，应为有效协议。现上诉人否认该协议的内容，主张该协议无效。但其未提供证据证实双方在签订该《房屋过户协议》时存在上诉人被胁迫和欺诈的事实，且本案的证人证言也印证了该《房屋过户协议》所载明的事实。故其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。判决如下：驳回上诉，维护原判。”
律师评议：
本案争议的焦点是：1、房产证上的所有权人与实际所有人不符时，该房屋应归谁所有？2、原、被告所签订的《房屋过户协议》是否有效，能否依据此协议及相关证据确定实际所有权人。本案相关证据及房产证均证明房屋为李明所有，但该房屋的实际所有人为孙某，在李明认可房屋的实际所有人为其母亲孙某的情况下，并同意与其母亲签订房屋过户协议将房屋过户给实际所有人孙某。最终孙某也是依据其所持有的房屋交费单据及与李明签订的过户协议等证据，将实际上为自己所有的房屋，变更登记到了实际所有人孙某名下，维护了自己的合法财产权利。（本文未经允许不得复制、转载。）
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