房屋买卖合同

上诉人（原审被告）吕某，男，30岁，汉族 ，住址（略）

上诉人（原审第三人）刘某，男，45岁，汉族，住址（略）

被上诉人（原审原告）赵某，男，60岁，满族，住址（略）

被上诉人（原审被告）赵某强，男，25岁，满族，住址（略）

上诉人吕某、刘某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市某某号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

赵某诉至原审法院称：2001年，我因拆迁获得位于顺义区房屋一套，并登记在我名下。2010年1月，我到顺义区住房和城乡建设委员会查询得知，北京市住房和城乡建设委员会于2009年9月21日将房屋过户到赵某强名下，并核发了房屋所有权证。赵某强以52万元的价款将房屋卖给了吕某。北京市顺 义区人民法院判决确认北京市住房和城乡建设委员会于2009年9月21日为赵某强核发的房屋所有权证行为违法。我对赵某强将我所有的房屋卖给吕某事先一无所知，也没有给赵某强出具任何出售房屋的授权。赵某强无权转让我所有的房屋，二被告擅自买卖我的房屋的行为侵犯了我的房屋所有权，二被告这间的房屋买卖合同应为无效。故诉至法院，请求判令1、确认二被告之间签订的关于顺义区房屋的买卖合同无效。2、二被告承担本案诉讼费。

赵某强辩称：同意原告的诉讼请求。当时我欠虽人钱，也欠吕某钱。这些债主让我把房从我父亲赵某名下先过户到我名下，我再以买卖的形式过户给吕某，这样能贷款，贷款的钱用于还债。 我和吕某之间不是真实的买卖，有关涉诉房屋买卖手续，均是吕某他们带我去办理的，我本人只是签字而已，我最终只拿到11万元。

吕某辩称：不同意原告的诉讼请滶，我是善意第三人。一、我持有的涉诉房屋的房产证是真实有效的，赵某无权起诉我。赵某的房屋如何过户至赵某强名下，我无需知晓；二、赵某强取得的房产证不合法与本案无关。房屋登记部门的错误应由房屋登记承担；三、赵某强与吕某的房屋买卖系恶意串通没有事实依据。赵某与赵某强系父子关系，赵某与赵某强系串通；四、赵某强出示的银行转帐票据与吕某无关。

刘某诉称：我应以有独立请求权的第三人参加诉讼。赵某与赵某强之间系父子关系，赵某没有提供任何证据证明吕某与赵某强之间的房屋买卖合同无效。对于赵某强的自认事实，不能成为认定案件事实的依据，而免除赵某的举证责任。吕某的买卖行为适用善意取得，吕某应依法取得涉诉房屋的所有权。我与吕某之间的房屋买卖合同合法有效，吕某应协助我办理过户手续，我取得涉案房屋的所有权。对于赵某的损失，赵某可向无处分人赵某强主张赔偿。故我请求判令：吕某继续履行双方签订的房屋买卖合同，协助办理房屋过户登记手续。

《中华人民共和国合同法》第五十一条规这一，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

本案中，因赵某强将涉诉房屋过户登记至自已名下时，向北京市住房和城乡建设委员会提交的房屋所有权转移登记申请书、存量房交易结算自行划转声明、存量房屋买卖合同均系虚假材料，北京市住房和城乡建设委员会对赵某的房屋登记询问笔录中的赵某签名不是赵某所写，且北京市住房和城乡建设委员会为赵某强核发的房屋产权证的行为被生效判决确认为违法，故赵某强并未取得涉诉房屋所有权。赵某强将涉诉房屋转让给吕某时，涉诉房屋的所有权人为赵某。赵某强将涉诉房屋转让给吕某的行为属于无权处分。赵某并未对赵某强的上述行为予以追认，赵某强也没有事后取得涉诉房屋所有权。

赵某强主张买卖涉诉房屋并非其与吕某的真实意思表示，其真实目的是借房屋买卖之名向银行贷款。吕某虽对此不予认可，但庭审中吕某没有提交证据证明其向赵某强支付了首付款，而赵某强又持有房屋贷款发放后的次月即2009年11月赵某强向吕某建设银行银行卡内存款2400元的存款凭条。吕某虽不认可该2400元是赵某强归还房贷的存款，但吕某也未提交证据加以反驳。

吕某既未证明其向赵某强足额支付了购房款，亦没有就向赵某强向吕某帐房归还贷款做出合理解释，对吕某辩称其系善意第三人的主张，本院不予采信。

对于赵某要求确认赵某强与吕某就涉诉房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效的请求，本院予以支持。据此，吕某不能成为上述房屋的所有权人。因而其于刘某就涉诉房屋签订的《北京市房屋买卖合同》即未得到权利人的追认，也未办理所有权变更登记手续，刘某就涉诉主心屋的所有权不适用善意取得。刘某与吕某就涉诉房屋签订的《北京市房屋买卖合同》亦属于无效。对于刘某要求吕某协助其办理涉诉房屋过户登记手续的请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：一、确认被告赵某强与吕某就位于顺义区的房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。二驳回第三人刘某的诉讼请求。

原审判决后，吕某、刘某不服原审判决，吕某以原审判决没有查清事实、错误适用法律为由上诉，请求撤销原审判决，判决其与赵某强签订的合同有效。刘某以原审判决认定事实不清、证据不足适用法律错误为由上诉，请求撤销原审判决，依法改判。赵某同意原审判决。

经审理查明：赵某系赵某强之父。2001年，赵某因拆迁获得位于顺义区房屋一套，并登记在赵某名下。赵某强伙同他人持有赵某的身份证向房屋所有权登记部门申请对赵某强所有的上述房屋进行房产转移变更登记，并同时提交了赵某强和赵某的身份证复印件、存量房屋买卖合同、存量房交易结算资金自行划转声明、税收缴款书、房屋所有权证原件。房屋所有权登记部门经审查后，于当日将涉诉房屋登记于赵某强名下，并向赵某强核发房屋所有权证。

原审庭审中，赵某提交了《存量房屋买卖合同》一份，该合同约定：赵某将涉诉房屋出售给吕某，总价52万元，贷款金额41万元。合同后有赵某强、吕某的签名。赵某强认可签名是其签写，但称当时签订该合同，是为了从银行贷款，其与吕某不是真实买卖。吕某认可合同的真实性，称该合同合法有效。该份《存量房屋买卖合同》中没有约定首付款的数额，亦未约定房屋如何交付。吕某未提交证据证明其已将房屋首付款支付给赵某强。

2009年10月15日房屋所有权登记部门为吕某核发了房屋所有权证。后吕某将涉诉房屋抵押，向中国建设银行贷款41万元。中国建设银行于2009年10月15日将41万元转入赵某强银行卡内，赵某强的银行卡交易明细显示2009年10月15日该卡分别转帐支取11万元、21.1万元、5.8万元、3万元共四笔款项。赵某强称当时其银行卡由他人中介人员持有，现在已联系不上了。转帐凭证显示11万元转入他人帐上，21.1万元转入王杨帐户内。由中介人员签字。赵某强认可除二笔外，剩余钱款由赵某强取走。赵某强还出示了由其持有的2009年11月20日的存款凭条一张。显示：户名吕某，存款金额为2400元。赵某强称该2400元是其按照事先双方商定的意见，以吕某的名义贷款后，由赵某强还贷款，该凭条就是其偿还贷款的存款凭条，其大约还了四、五次，但其余的凭条找不到了。赵某、吕某对证据的真实性没有异议。赵某认为交易明细、转帐凭条、存款凭条能够证明赵某强与吕某恶意串通。吕某认为上述证据证明其向赵某强履行了付款义务，存款凭条只能证明赵某强向银行存款，与本案无关。

刘某出示了其与吕某签订的《北京市房屋买卖合同》、收条、转帐凭条。上述证据显示，2010年吕某与刘某签订了《北京市房屋买卖合同》，将涉诉房屋售余刘某，房屋总价71万元。吕某于2010年2月8日全额收到刘某支付的房款71万元，并为刘某出具了收条。吕某对上述证据的真实性认可。赵某、赵某强认为上述证据其不知情，且与本案无关。吕某与刘某之间未办理房屋所有权变更登记手续，现涉诉房屋登记于吕某名下。

就涉诉房屋的现居住使用问题，刘某称其与吕某签订房屋买卖合同后，吕某就交付了房屋，其已经搬入涉诉房屋居住，但在2011年初，吕某将门锁换了，现在进不去了。赵某称原占有涉诉房屋，发现吕某卖给别人后，曾报警，后来吕某二次换锁，还将屋内物品取走，其现在进不去。

另，2010年1赵某得知赵某强、吕某对涉诉房产进行了转移登记，赵某向原审法院提起行政诉讼，请求确认北京市住房和城乡建设委员会为赵某强颁发的房屋所有权证的行为违法。在该行政案件审理中，查明赵某强提交的房屋所有权转移登记申请书、存量房屋买卖合同、存量房交易结算资金自行划转声明、房屋登记询问笔录中赵某的签名不是赵某书写。原审法院认为，根据建设部《房屋登记佃法》的规定，被告具有履行房屋权属登记、核发证书的法定职责；《房屋登记办法》第十二条规定，申请房屋登记，应当由当事人双方共同申请。第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料;(一)登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料，本案市住建委提交的赵某与赵某强房屋转移登记档案中的材料，虽然各个地方合上述规章规定，材料齐全，且对赵某就申请房屋转移登记是否系其真实意思表示等情况进行了询问，但依司法鉴审理终结赵论，赵某房屋所有权转移登记申请书、存量房交易结算自行划转声明、存量房屋合同、房屋登记询问笔录中，赵某的签名均不是赵某所写。市住建委的证据不能证明办理房屋产权转移登记时赵某、赵某强共同进行了申请及房屋转移登记系赵某的真实意思表示。故市住建委将涉案房产转移登记给赵某强所有并核发房产证的行为认定事实不清，程序违法。法院判决确认北京市住房和城乡建设委员会为赵某强核发的房屋所有权证的行为违法。

上述事实，有当事人陈述、《存量房屋买卖合同》、《北京市房屋买卖合同》、银行卡交易明细、存款凭条、收条等证据在案佐证。

本院认为，依据相关证据表明，赵某强将涉诉房屋过户登记至自已名下时，在向北京市住房和城乡建设委员会提交的房屋所有权转移登记申请书、存量房交易结算自行划转声明、存量主心屋买卖合同均系虚假材料，北京市住主心和城乡建设委员会认为赵某的房屋登记询问笔录中的签名也不是赵某所写，且北京市住房和城乡建设委员会为赵某强核发的房产证的行为被生效判决确认违法，故赵某强并未取得涉诉房屋的所有权。赵某强将涉诉房屋转让给吕某时，涉诉房屋的所有权人为赵某、赵某强将涉诉房屋转让给吕某的行为应属于无权处分。赵某强主张买卖涉诉房屋并非其与吕某的真实意思表示，其真实目的是借房屋买卖之名向银行贷款。吕某虽对此不予认可，但吕某没有提交证据证明其向赵某强支付了首付款，而赵某强又持有房屋贷款发入后的次月即2009年11月赵某强向吕某银行卡存款2400元的存款凭条。吕某虽不认可，但既未证明其向赵某强足额支付了购房款，亦没有就赵某强向其帐户归还贷款做出合理解释，故吕某不属于善意第三人，赵某要求确认赵某强与吕某就涉诉房签订的买卖合同无效的请求，应予支持。虽然从现有证据能证明刘某就购买涉诉房屋属于善意取得，且刘某就涉诉房屋签订《北京市房屋买卖合同》有效，但由于吕某不能成为上述房屋的所有权人，因而其与刘某就涉诉房屋签订的《北京市房屋买卖合同》不能办理所有权变更登记手续，双方买卖合同无法履行，故对于刘某要求吕某继续履行双方签订的房屋买卖合同，协助其办理涉诉房屋过户登记手续的请求，不能支持。吕某、刘某的上诉理由，均不能成立，且上诉请求缺乏事实及法律依据，对吕某、刘某的上诉请求，本院不能支持，故对原审判决应予维持。

本案中我们作为被上诉人赵某的代理人，当事人对律师工作表示满意。