案情介绍：2009年7月，林某以35万元购买了一套商品房。刚装修完毕，此地段房屋价格上涨，林某便以40万元卖给郑某，双方签订了书面合同，郑某交付房款后搬进新房居住，但未办理房屋登记过户手续。2011年8月，林某又见房价上涨，遂以65万元的价格将该房屋出卖给徐某，双方到房管部门办理了房屋登记过户手续。此后，林某将40万元现金退给郑某，并要求郑某退房。郑某认为已签订了房屋买卖合同，且交清房款已入房居住，享有该房的所有权和使用权，拒不退房。双方为此争执不休，林某遂一纸诉状递到法院，要求判令郑某退房，确认徐某应该享有房屋所有权。

法院判决：产权归徐某，林某对郑某承担违约责任，郑某退房。

翁律师点评：本案中，郑某认为其与林某签订买卖合同在先，且已经入住，房屋实际已经交付，其应当享有该房的所有权和使用权。事实上，根据我国《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。另根据《房屋登记办法》第二十五条第二款的规定，房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。可见，享有房屋所有权和使用权的唯一证明并不是房屋的交付，而是产权证上所记载的资料。