与宅基地使用权关系最为密切的纠纷就是农村私有房屋买卖纠纷。从诉讼双方和案由来看，主要为出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋，出卖人一般为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民。多由于土地增值、征用及房屋拆迁等因素，房屋的现值或拆迁补偿价格远远高于原来房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。

由于目前相关法律法规不够明确，对农村私有房屋买卖合同的效力认定存在差异，在一定程度上产生了裁判标准不统一的问题。但倾向性意见是，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。但是，如果买卖双方都是同一集体经济组织成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效；或者诉讼时买受人已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人及华侨、港澳同胞的，亦可以认定合同有效。主要理由是：

首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法及国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前在房地一体的格局下，农民处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

第三、目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，买受人无法获得所有权人的保护。

第四、许多案件中的出卖人要求返还房屋的要求关系到生存权益的问题，认定合同有效不利于保护其根本利益。

在处理此类案件时，要综合保护买卖双方当事人的利益， “认定合同无效，有效化处理” ，即认定合同无效，但出卖人应按照房屋的现有价格支付对价才可以收回房屋，也就是说，认定房屋的现值和原买房价格之间的差价视为买受人的损失，由出卖人予以赔偿。尤其是买方已经翻建、扩建的房屋，如其翻建行为不违背禁止性规定，应当按照现房屋重置价确定房屋价值。从而使出卖人主张合同无效不能得到实际利益，限制当事人因房屋升值而反悔的诉讼发生。