杨东律师：二房东无权转租商铺，能否索要转让费？

【案例概况】

　　2009年8月1日，覃某某承租陈某位于罗城县东门镇民族商业街的一处门面，租期6年，至2015年7月31日止。签订房屋租赁合同的同时约定，若覃某某转租或互换房屋使用时，须经房东陈某同意。2011年6月29日，覃某某与丈夫韦某某未经房东同意，与宋某某达成口头转租协议，宋某某交付转让费17000元，使用该门面一个月。2011年7月底，房东知道擅自转让之事，让宋某某搬出店面，覃某某与丈夫也在房东的要求下退还了门面锁匙。另外退还宋某某转让费7000元。后因剩余1万元转让费发生纠纷，宋某某将覃某某夫妇二人诉至法院。

【律师分析】 上海市欣隆律师事务所杨东律师认为，本案主要涉及是无转租权能否主张返还转让费？转让费时建立在租赁合同的基础之上的，如果租赁合同无效的话，按照合同法的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中房屋租赁合同约定，若覃某某转租或互换房屋使用时，须经房东陈某同意。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”而事实上覃某某与丈夫韦某某未经房东同意，也未得到房东追认，显然其与宋某某达成口头转租协议效力无效。因此依法应当返还转让费。如果宋某某不知情或者有理由相信覃某某与韦某某有权转让，那么宋某有权主张相应的损失，反之，应承担其过错（未尽其合理注意义务）相应的责任。

【法院判决】最后法院认为，二被告与原告达成的口头转租协议无效，二被告基于该口头协议获得的门面转让费17000元应当退还给原告，但二被告仅返还门面转让费7000元，原告要求二被告返还余下的10000元，有事实及法律依据，予以支持。判决被告覃某某、韦某某返还原告宋某某门面转让费1万元。

（作者上海市欣隆律师事务所杨东律师）