一房二卖时买方可以根据情况主张权利

文／章福阳律师

　　案情简介：

　　2008年被告在某镇建门面房五间两层。2008年8月，房屋尚在建设中，经人介绍，被告同意将正在建设中的五间门面房其中的两间两层房屋预售给原告，双方协商约定房价为190000元，除房屋外粉刷由原告自己粉刷，一层水磨石地坪由原告自己做及二层地板砖由原告购买外，其余工程及门窗、楼梯等设施均由被告完成，被告保证水路畅通。协议达成后，原告于2008年9月17日向被告交付购房款50000元，于2008年10月5日向被告交付购房款100000元，于2009年4月18日向被告交付购房款10000元，三次共交付购房160000元。原告将购房款交付给被告后，被告将购房款用于该房屋建设中。后原告认为原协商的房价过高，经中人说合，被告把房屋价格确定为185000元。2008年农历11月，被告将该房屋主体工程建起后，原告将指定购买的两间门面房的一层地面，自己投工投料做了水磨石地坪，并购买了房屋第二层的地板砖，被告运土由原告对院内进行了铺垫平整。后因该房屋的出路问题，原、被告双方发生争执，经人协调数次，均未达成一致意见。此后原告曾多次要求被告交房。2010年1月10日，被告未与原告协商也未经原告同意且在原告购房款尚未退还的情况下，将出卖给原告的两间门面房以185000元的价格转卖给不知情的第三人，并由被告申请到镇建设管理所，把办理在原告名下的村镇建筑许可证变更在第三人的名下。现第三人已入住该房。

　　一审法院处理

　　一审法院认为，原、被告双方达成的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自签订时生效”，原、被告协议达成后，原告按照约定支付了购房款160000元，被告收到后，已将购房款用在建房工程上，在被告建的房屋主体工程建成后，原告按约定将一层地面做了水磨石地坪，购买了房屋二层用的地板砖，铺垫平整了院内地坪。据此可以证实，原、被告双方所达成的房屋买卖协议已经生效，并在履行中。原、被告所达成的协议不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，故原告要求确认原、被告之间的房屋买卖合同有效，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告曾多次要求解除合同，要求退款，但原告对此未予承认，而被告所提交的证据仅表示是原告要求解除合同，并不能说明原、被告双方已达成解除合同的合意。同时，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，故被告的辩称不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》解释第十五条规定：“出卖人就合同标的物订立了买卖合同，合同均不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人的违约责任的，人民法院应予支持”。被告与不知情的第三人李仕钰签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，且未违反相关的法律规定，系有效合同。但根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”，该法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。第三人虽已实际入住该房，并办理了建筑许可证，但其并未办理房屋所有权证，建筑许可证并非权属证明，故不享有该房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不能履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因被告未履行原、被告双方的合同义务，构成违约，被告应当对原告承担继续履行的法律责任，故原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。故判决：一、原告与被告之间的房屋买卖合同有效。二、三被告应当继续履行原、被告双方的房屋买卖合同。案件受理费3500元，由被告负担。

　　二审法院处理

　　被告不服提起上诉。二审法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

　　律师评析

　　一房多卖在房价上涨等情形下经常发生，如果卖方拒绝过户并且把房产转卖第三人，那么买方应当尽快采取诉讼途径维护自己的合法权利。买卖双方签订的购房协议合法有效应受法律保护，买方将房产再转卖第三方属于违反合同约定行为，应当承担相应的违约责任。如果房产还未过户至他人名下，买方可以主张继续履行合同，或者要求退还购房款并要求对方承担违约责任。如果房产已经过户，如果第三方属于善意购买，那么买方只能要求对方退还购房款并承担违约责任。