房东未取得建设工程规划许可证导致合同无效，租客是否需要支付租金？对租赁物进行装修而产生的费用，能否要求房东赔偿？

【案情介绍】

2012年8月，车某与任某签订《租用商铺合同》，约定车某向任某出租位于某地的商铺，租赁期限为十五年，并约定租金及支付方式。2015年7月，双方另行签订《露天停车场租赁合同》，约定车某向任某出租位于上述商铺前的露天停车场，租赁期限为十二年。从2020年2月开始，任某未再按时支付案涉租赁物的租金，车某多次向任某催收，但任某一直以种种理由拒绝支付。于是，车某委托丘律师起诉要求对方支付租金，被告任某答辩称按时租赁物未取得建设工程规划许可证，且租赁合同中约定的停车场属于公共区域，原告车某收取该停车场的租金属于不当得利。同时，被告辩称因为疫情致使商铺停业，无力支付疫情期间的租金。此外，被告提出反诉，请求原告赔偿全部装修损失以及返还已支付的停车场租金。本案胜诉，法院最终确认双方签订的《租用商铺合同》无效，解除双方签订的《露天停车场租赁合同》，判决被告支付商铺的占有使用费，停车场租金，并判决原告承担部分装修损失。

【丘律师说】

本案中，第一，关于《租用商铺合同》的效力以及租金。原告车某将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告任某，双方签订的商铺租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。虽然双方签订的《租用商铺合同》无效，但原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费于法有据，被告应当支付。同时，被告主张原告应当减免疫情期间的占有使用费，但其在复工复产后仍拖欠原告商铺占有使用费且至今分文未付，该主张不合理。

第二，关于被告反诉请求原告赔偿装修损失。因《租用商铺合同》无效，且涉及的装修项目均为已形成附合的装饰装修物，而原告不同意利用，依法应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告就该房屋未取得建设工程规划许可证存在过错，但被告在签订租赁合同前疏于审查房屋相关证件，对于合同无效也存在过错，双方对合同无效存在同等过错。因此，原告按被告主张的案涉商铺装饰装修现值评估价值的50%承担装修损失。

第三，关于《露天停车场租赁合同》的效力及租金。双方签订的《露天停车场租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，同时根据当地村委会出具的书面证明，该村委会从2000年10月开始将该商铺前X平方米的地块交由原告全权使用，因此，该《露天停车场租赁合同》合法有效，原告请求被告支付租金合法有据，被告反诉请求原告返还其已经支付的停车场租金，缺乏依据，被告应当支付所拖欠的租金。