原告李**公告房屋产权证件遗失作废期间，县房地产管理局准予第三人就同一房屋的过户申请，并办理了产权过户登记手续。为此，原告李**提起了行政诉讼，并委托律师代理本案，后获得胜诉。

附：

代 理 词

审判长、审判员：

湖北南嘉律师事务所接受原告李**的委托，由我担任其代理人出席法庭，依法参与诉讼。为了有效维护原告的合法权益，现依据事实和法律发表以下代理意见，供法庭参考。

一、原告的起诉尚未超过时效。

庭审中，被告辩称，原告的起诉已超过诉讼时效，其实这一观点不能成立。最高人民法院《关于执行（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》（后简称行政诉讼司法解释）第42条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算，对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年，其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”可见，该条规定强调的是行政相对人对具体行政行为的内容的知情权，而内容意味着须明确而具体，非模糊而笼统，否则就谈不上知情权。本案中，尽管被告在2006年10月告知原告涉案房屋已经转让，但却未告知房屋被转让的具体内容，说明被告的告知行为并不完整，尚有欠缺和瑕疵，不符合法定的要求，换一个说法就是被告还没有完全、适当地履行告知义务。行政法理论认为，行政行为合法性的关键是程序合法，而程序合法的前提是程序的内容须具体明确，易使相对人理解或者知晓。本案中，被告向原告详细告知房屋过户登记行政行为的具体内容是其应当履行的法定义务，所以仅从表面上笼统告知原告房屋已经转让给了第三人是远远不够的，还应当将转移登记的其他事实细节一并告知原告，诸如转移登记的申请人、转移登记的受让人，转移登记的时间、转移登记的原因基础关系（如继承、赠与，买卖等），等等，只有这样才能使行政相对人即原告对具体行政行为的真实性和合法性作出法律评价，进而对自己后一阶段的维权举动作出判断和选择。然而，被告当初并没有按照这一要求去做，只是告知原告房屋已经转让给了他人，至于说是谁申请转让的，转让给了谁，是什么时间转让的，转让的原因基础关系是什么以及是否办理了转移登记手续，等等，被告都没有说，使得原告无法决定通过法律手段、何时通过法律手段以及通过何种法律手段（如复议、诉讼等）进行维权。同时，原告也一再提出交涉，要求被告改正错误，但被告总是拒绝，不予理会，直到2008年9月27日才向原告出具了一份书面证明，原告因此才得知房屋产权异动的具体情况。所以说，原告知道被告作出该具体行政行为内容的准确时间应是2008年9月27日，而不是2006年10月。再说，原告提起诉讼的时间是2008年12月24日，就是按最短的3个月计算起诉期限，也提前了三天（法院审查立案时间不计算在起诉期限以内）。更为重要的是，2008年9月27日，被告向原告出具证明材料时已经知道（或者应该知道）了原告对其作出的具体行政行为不服，那么其理应在当时就告知原告有关诉权和不服该具体行政行为的起诉期限，但是其却没有在证明材料中予以告知，所以按照行政诉讼司法解释第41条的规定，原告在2008年9月27日以后的2年之内任何时间提起诉讼都不算过期。故被告提出的原告的起诉已超过时效的观点不能成立。

二、被告实施的房屋转移登记行政行为程序违法，应予撤销。

众所周知，任何具体行政行为的实施都必须遵循一定的程序规范，只有程序运行公正了才能确保实体处理公正，而行政程序的运行通常是由法律、行政法规及部门规章来加以调整和规范的，不是行政机关的随意性的自主行动，这是依法行政的必然要求和具体体现。本案中，作为房地产主管行政部门的被告，在实施房地产转移登记具体行政行为时，应当依据的程序规范显然是原建设部发布施行的《城市房屋权属登记管理办法》（后简称办法）。该办法第十条规定，房屋权属登记（含转移登记）依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核：（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。可见，权属审核是房屋产权转移登记的必经程序，也是最为重要的核心程序，而权属审核的关键是审核房屋转让人是否是房屋权属证书上所记载的权利人，即转让人与权利人是否一致，如果一致则准予转让并登记，如果不一致则不准予转让和登记，这是毫无疑问的。同时，为了确保转让人与权利人保持一致，房地产管理部门通常要求转让人（即申请人）或者其有合法手续的代理人亲自到场，同时提供相应的真实有效的身份证明，并签订书面的房屋转让合同，这就是《办法》第11条所规定的，即“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名”。很明显，本案中，被告没有严格按照这一法定程序进行操作，在权利人（即原告）根本没有到场也不知情，没有提出转移登记申请，没有委托他人进行转移登记申请，也没有向房管部门提交任何身份证明，房屋转让合同不是权利人（即原告）的亲笔签名等情况下，草率地将房屋转移过户登记给了第三人张威，未尽到起码的风险审查注意义务，主观上具有明显的过失，客观上也违反了法定程序，严重损害了原告的合法权益。另外，值得特别一提的是，被告将涉案房屋转移登记给第三人时，正值原告在南鄂晚报上刊登房屋产权证件遗失作废公告之时（2006年10月刊登，期限一般为6个月），也就是说，被告实施房屋转移登记行政行为时，该房屋的产权证件已经宣布作废了，那么其依据已经作废的产权证件（或者根本就没有产权证件）为当事人办理房屋过户登记手续显然是又一严重违法行为，既背离了权属审核程序的内在要求，也损害了行政机关的公信力。《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第二项规定，具体行政行为违反法定程序的，人民法院应当判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为。为此，原告诉请人民法院对被告实施的行政行为是否合法进行司法审查，并判决撤销该具体行政行为符合法律规定，应予支持。当然，庭审中，被告极力主张其行政行为程序合法，但却没有根据行政诉讼一般举证规则向法庭提供充分有力的证据证明，故依法不能成立。

当然，庭审中，被告可能主张房屋转让合同上李**的签名是其亲毛所写，但原告对此断然否定。同时，从房屋转让的时间上分析，正值原告登报申请宣布房产证作废之时和领取新房产证之前，客观上不存在原告持原房产证或新房产证到房管局办理过户登记的可能。另外，从举证责任分配的角度讲，行政诉讼由被告行政机关承担举证责任，所以如果被告坚持认为原告在房屋转让合同上签了名，那么就应当由其提供合同上的签名是原告的亲笔签名的笔迹鉴定结论，并承担由此产生的相关鉴定费用。

三、被告应赔偿原告相应的经济损失。

2006年6月，被告将原告的房屋违法转移登记给第三人以后，原告丧失了起码的居住条件，只得租房居住，由此支付了一定的房屋租金，对于这部分损失，被告理应根据《行政诉讼法》第67条的规定予以行政赔偿。

综上所述，原告的诉讼请求于法有据，本代理人提请法庭判决予以支持。