郑某与霍某2、霍某1农村房屋买卖合同纠纷

一审民事判决书

北京市通州区人民法院

民事判决书

（2017）京0112民初****号

原告：郑某，男，1946年3月16日出生，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：徐国英，北京策慧律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李某（郑某之妻），1957年5月23日出生，住北京市通州区。

被告：霍某1，女，1965年10月11日出生，住北京市通州区。

被告：霍某2，女，1970年12月14日出生，住北京市通州区。

二被告共同委托诉讼代理人：李天博，北京德兰律师事务所律师。

原告郑某（以下简称原告）诉被告霍某1、霍某2农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙天舒独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，被告霍某1、霍某2及其委托诉讼代理人参加诉讼，本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告签订的房屋买卖合同无效；2、诉讼费用被告承担。事实和理由：2002年，原告将自己院南边一块地方（包括房屋两间及院落）卖给被告霍某1和被告霍某2，被告霍某1和被告霍某2支付原告4000元，后原告发现，被告霍某1和被告霍某2均非本村集体组织成员，没有购买农村房屋的资格，其购买农村房屋的行为违反了《土地管理法》的相关法律规定，是无效的法律行为。故诉至法院。

被告霍某1和被告霍某2共同辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回，诉讼费用由原告承担。一、原告的起诉并不是其本人真实意思表示。理由：1、起诉书上并不是原告本人签名，起诉书所述内容，原告本人没有签字确认，不是其本人真实意思表示。2、2014年12月原告突发脑梗，瘫痪在床，思维和口齿都不清楚，失去生活自主能力。至今未出过家门，客观说，无法自由表达自己的意志。3、原告在结婚之前是村里的五保户，无儿无女，与被告霍某1和被告霍某2等人关系非常好，每逢节日，被告霍某1和被告霍某2还给原告送菜送饭予以照顾，从情理上，原告也没有起诉的动机。所以，被告霍某1和被告霍某2认为本次诉讼并非原告本人真实意思表示。二、原告出具的委托书上的委托人处签字并非原告本人亲笔书写，因此原告的代理人无权代理其出庭诉讼。民事诉讼法第59条规定，委托他人代为诉讼，必须向人民法院提交由委托人签名或者盖章的授权委托书，在原告诉被告霍某1和被告霍某2排除妨害一案中，原告代理人明确表述，原告没有文化，不会写字，以此来否认原告与被告霍某12002年11月15日签订的盖房住房合同，可实际上，原告原来会写字，但现在确实不会写字了，在原告突发脑梗瘫痪之后，已经失去了自由意志和书写能力，被告霍某1和被告霍某2认为，原告代理人所持委托手续，非原告本人授权，应为代理人伪造，综上一、二项，恳请法院实地考察原告本人情况，核实原告代理人委托手续，防止其违背原告本人真实意思，进行虚假诉讼。三、根据合同相对性原则，霍某2并非本案适格被告。2002年被告霍某1与原告签订买卖房屋协议，协议上仅有被告霍某1一人签字，因此被告应仅为霍某1一人。四、原告与霍某1之间签订的买卖合同有效。理由：1、xxx村委会认可原告与被告霍某1之间签订的买卖房屋合同。2、xxx村委会认可被告霍某1的村民身份，认可其享有xxx村民待遇，可以使用xx村集体土地，宅基地属于村集体所有，原告只有使用权。在地上房屋已经灭失的情况下，对原告超占的宅基地，村集体有权利收回，并进行重新分配。在签订买房协议时，有村集体负责人在场见证，村委会愿意给被告霍某1和被告霍某2出具证明，故村委会同意原告超占的宅基地归被告霍某1使用。3、被告霍某1名下宅基地已经与原告名下宅基地分开，原告名下宅基地为xx号，被告霍某1为xxx号。二人各自使用宅基地，被告霍某1使用的xxx号宅基地并没有侵害原告使用的宅基地的权利，没有使其失去使用宅基地的权利。4、原告在出售给被告霍某1两间土坯房之后，并未失去居住权，因其当时是五保户，镇政府给原告加盖了三间正房，有了这三间正房，原告才得以老年再婚。5、被告霍某1在本村出生，原系农业户口，1988年因国家政策需要，才变更的非农业户口，户口虽然变化，但是被告霍某1并未离开本村，一直在本村居住生活，享受本村村民待遇，并有选举权，为村集体建设献计献策。被告霍某1户口于2007年12月4日签入xxx号宅基地房屋。6、被告霍某1和被告霍某2现在居住的六间正房系二人出资于2002年所建，未使用任何原土坯房的材料，与原房屋无任何关系。五、如果合同被确认无效，那么无效的法律后果也违反了法律规定。土地管理法第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。原告一人占用xx号宅基地，如果买卖房屋协议被确认无效，那么相当于原告另外拥有了xxx号宅基地，一户两宅，违反了法律规定。六、xxx号宅基地原地上的原告的土坯房已被拆除，原合同标的已经灭世，新建房屋与原告无关。因该宅基地已经确认与原告使用的xx号宅基地分开，那么根据一户一宅原则，xxx号宅基地与原告无关。原告1993年登记的宅基地，因北京市土地管理的原因，无法更名。实际上该块土地已经分为两块宅基地，门牌号分别为xx号和xxx号。xx号宅基地使用人是原告，xxx号宅基地使用人霍某1。至于被告霍某1有无权利使用xxx号宅基地，那是村集体的事，与原告无任何关系，原告因已经失去地上物，而无权起诉地上物所附属的宅基地归其使用。七、确认合同有效，有利于稳定现有房屋占有关系及维护诚实信用原则，而且并未侵害原告使用宅基地的权利。自双方签订合同已经过去15年之久，被告霍某1对房屋形成了稳定的占有关系，被告霍某1虽为非业农户口，但其系因客观历史原因相应村集体号召变更的，其户籍从未离xxx村，村集体亦认可被告霍某1的村民身份，并且被告霍某1的户籍已经迁入xxx号宅基地。而原告无子无女，且另有一块宅基地及住所，现原告瘫痪在床，其爱人出面起诉确认合同无效，打算将已经出售的房屋要回去，有违诚实信用原则。驳回原告的诉讼请求，有利于稳定现有房屋占有关系及维护诚实信用原则。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据确认的证据和双方陈述，本院认定如下事实：2002年8月17日，原告与被告霍某1签订《买房协议书》，原告将正房两间作价4000元卖给被告霍某1。协议签订后，原告在收到房屋购房款后将房屋交付被告霍某1。

庭审中被告霍某1和被告霍某2称其二人拆除房屋后新建房屋六间并在此居住至今。庭审中被告霍某1称其1988年户口性质变更为非农业户口，在通州区xxx镇xxx村领取福利待遇。

在本案审理过程中，承办法官前往原告郑某住处，询问其对本次诉讼的相关情况。原告郑某陈述其自愿提起本次诉讼，请求确认其与被告霍某1、被告霍某2签订的《买房协议书》无效，且其同意徐国英、李某作为其代理人。

本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应属无效。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村宅基地属于本村集体经济组织成员所有，非本集体经济组织成员不应享有对宅基地的使用权。本案中买卖房屋系农村房屋，该房屋占用的是农村集体土地，在我国房地一体的格局下，对房屋的买卖必然涉及到对宅基地使用权的处分，只有诉争房屋所在地的集体经济组织成员才享有宅基地的使用权，被告霍某1与原告郑某签订房屋买卖合同时不是同一集体经济组织成员，签订合同后被告霍某1亦未成为诉争房屋所在地的集体经济组织成员，同时未经过宅基地审批手续，被告霍某1提交的证据亦不足以证明其获得了北京市通州区xxx镇xxx村村民的资格，故双方之间的房屋买卖合同应为无效合同。对于原告郑某要求确认与被告霍某1签订《买房协议书》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因被告霍某2并非合同当事人，原告郑某要求确认与被告霍某2签订《买房协议书》无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另本院仅就该协议本身的效力进行审查，关于被告辩称的原建房屋已经拆除、原告无权取得房屋所有权的意见，因本案属于合同效力纠纷，房屋的归属属于物权纠纷，不在本案审查范围，双方可另行解决。关于被告辩称原告违反一户一宅的原则和原告超占宅基地的意见，亦不属于本案的审查范围，本院在本案中不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十条之规定，判决如下：

原告郑某与被告霍某1于二〇〇二年八月十七日签订的《买房协议书》无效。

案件受理费50元，减半收取计25元，由被告霍某1负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员 孙天舒

二〇一七年八月二日

书记员 张旭