借名买房最新法律规定（2022）

---杜凯律师

【案例分析】

原告与被告为亲戚关系。原告无西安市购房资格，于是原告与被告之间于20**年签订了《借名买房协议书》，原告以被告的名义购买西安市某某小区*栋**单位**号房屋一套，由被告与陕西****房地产开发有限公司签订《*****商品房买卖合同》，以及与某市建设银行股份有限公司**支行签订《**********按揭贷款合同》，双方均确认房屋的全部购房款，税费、装修款、物业管理费由原告支付。双方一直按《借名买房协议书》的约定履行。后来因房价不断上涨，被告想支付原告相关房款从而占有房屋，拒绝配合原告办理涉案房屋的过户手续。原告遂将被告诉至法院。

法院认为：原告与被告签订的《借名买房协议书》合法有效，双方均应切实履行。理由是全部购房款、税费、装修款、物业管理款等款项均由原告支付，银行按揭贷款均由原告实际偿还，被告没有任何实际出资；房地产产权属于原告所有，被告对该房地产不享有任何权益事项。本院对原告与被告之间借名买房关系予以认定，被告应按约履行过户义务。

本案中原告与被告签订了协议书，并且原告承担了关于房屋的所有相关费用，而被告并没有出资行为，仅仅是借用了被告的名，双方签订的协议书是合法有效的，这也符合双方一直履行协议书的客观情况。被告因为市场房价上涨，而想支付原告相应房屋款项从而占有房屋，只能双方协商确定，不能得到法律直接支持。司法实务中，借名买房的案件多种多样，要根据房屋的性质，双方的约定，出资的情况等等综合认定，不能一概而论。

【最新最高院借名买房裁判思路】

1.不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。2.借名人通过借名买房，将真实物权登记于出名人名下，并非为规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策，亦不违背公序良俗，符合《民法典物权编司法解释》之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，故应认定借名人为房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。

【法律规定】

《民法典物权编解释》

当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

《民法典》第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

《民法典》第221规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其它不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

《民法典合同编司法解释》

　合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

《**市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

十、借名买房的认定和处理

1.借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。

2.《**市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见试行）》(试行）》

第十六条　借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。