一、基本案情：

2008年9月9日，北京某房屋中介公司与L签订房屋租赁合同。约定：“甲方（中介公司）将坐落在北京市海淀区某处5号院10号楼1单元501室房屋内小间租与乙方（L）作为居住使用；租赁期限为一年，自2008年9月15日起至2009年9月14日止；租金为每月900元，按季度交纳；乙方应交纳一个月的房租作为押金，并提前一个月支付下次房租；租赁期内所有水、电、燃气、电话、有线电视费、卫生费由乙方按使用额度支付费用；租赁期内的物业费和暖气费由甲方支付”等内容。房屋租赁合同第四条第二款写明：“签约之日起甲乙双方不得提前解除合同，如乙方需要提前退租，必须提前30天书面通知甲方，并支付两个月的房租作为违约金，乙方结清房间内所产生相关费用后，甲方退还未满期租金”。双方在房屋租赁合同补充条款中写明：“如乙方不再租住此房，提前一个月通知，并配合甲方看房及新住户入住，房屋租出后甲方退还乙方未住满期房租及押金、有限卫生费”。合同签订后，L向中介公司交纳押金950元、2008年9月15日至2008年12月14日的房租2700元及全年有线电视费和卫生费336元，并于2008年9月15日搬至上述房屋内居住。

2008年10月15日，L因工作原因向中介公司提出退房，并配合其他人看房，直至2008年11月7日新住户入住前L搬出上述房屋。后，双方在协商退款事宜时未能达成一致。

本律师作为L的代理人将中介公司告上法庭。要求中介公司退还租金1100元，卫生费和有线电视费280元，押金950元。

二、争议焦点：

本案的争议焦点在于：双方在房屋租赁合同补充条款中约定的内容是否是对该合同第四条第二款的变更。

L认为，其根据合同约定提前一个月通知了中介公司不再承租此房，并配合中介公司寻找新租户，直至2008年11月7日新住户入住。按照双方房屋租赁合同补充条款的约定，中介公司应当退还租金1100元，卫生费和有线电视费280元，押金950元。

中介公司认为，根据双方租赁合同的约定，如果L提前解约的话，需要支付两个月的租金作为违约金。并同意退还L多交的款项，但前提是L应当支付两月的租金作为违约金，所以，其实际退还的数额应为495.6元。

三、法院判决：

法院经过审理后认为，中介公司与L签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同补充条款和合同第四条第二款约定的内容均系对L提前退租事宜的约定，第四条第二款约定的系L提前退租的违约金支付问题，补充条款系对L提前退租后配合中介公司另行出租上述房屋的具体事宜的约定。虽然二者并不冲突，但如L按照第四条第二款的约定承担其应承担的违约责任后，其既无义务再配合中介公司看房，另寻其他承租人。故补充条款的内容应视为对第四条第二款的变更，因此，L已经按照补充条款的内容提前申请退租，并配合他人看房，直至新住户入住，其行为并未违反双方的约定，故L要求中介公司退还押金、租金及卫生费和有线电视费，符合双方的约定及法律规定，而中介公司的相关抗辩理由不能成立。遂判决：

1、中介公司于判决生效后七日内退还L押金九百五十元、房屋租金一千一百元及卫生费、有线电视费二百八十元。

2、案件受理费五十元由中介公司负担，于判决生效后七日内缴纳。

中介公司对一审法院的判决不服，以双方签订的补充条款及退房申请中都未提及L可以不承担违约责任，L不能以补充条款为由而拒绝承担其提前解约的违约责任，原审法院认为补充条款的内容应视为对合同第四条第二款的变更不当为理由向二审法院提出上诉。二审法院经审理后驳回了上诉，维持原判。

四、律师观点：

本律师认为，两审法院均认为合同补充条款和合同第四条第二款约定虽然在内容上均是对L提前退租事宜的约定，两者并不冲突，但补充条款的内容仍然是对第四条第二款约定的变更是正确的。

从合同的内容上看，合同第四条第二款约定的是L提前退租的违约金支付问题，即如果L提前退租，必须提前30天书面通知甲方，并支付两个月的房租作为违约金，L在结清房间内所产生相关费用后，中介公司退还未满期租金后，合同终止。而补充条款是对L提前退租后配合中介公司另行出租上述房屋的具体事宜的约定，即如果在合同履行期内L不再租住此房，需提前一个月通知，并配合中介公司看房及新住户入住，房屋租出后中介公司退还L未住满期房租及押金、有限卫生费用后，合同终止。

从当事人签订合同时的主观意愿看，如果L按照第四条第二款的约定承担其应承担的违约责任后，其既无义务再配合中介公司看房，另寻其他承租人更符合签约时的真实意思表示。

从本案判决的实际效果看，如果在合同履行期内L不再租住此房，提前一个月通知中介公司，并配合中介公司看房及新住户入住后，作为中介公司并没有实际的损失。这无论是对中介公司来说，还是对L来说，都是比较公平的。

本案无论当事人所涉及的法律关系，还是涉案的标的，都是一个很简单的法律纠纷，但是，给我们带来的启迪还是很有意义的，那就是：合同是当事人之间的“法律”，一旦签字画押，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务；在签订格式合同时一定要注意补充条款的约定；一般认为，前后条款矛盾的情况下才涉及内容是否变更的问题，但是本案告诉我们，在前后条款并不矛盾的情况下，同样存在变更的可能性。