房产新政下房产纠纷怎么办？

“新国十条”对房地产交易带来不小的冲击，银行房贷政策的变化使得房产买卖双方产生了各种纠纷，或心存疑虑，合同能不能解除？如果违约，有什么法律风险？又该怎样维护自己的合法权益？

典型案例1：今年3月底，王某和老公在房屋中介公司看中了建筑面积为120平米的一套二手房，于是与房主签订了一份二手房买卖合同书，约定首付20%，余款由中介公司协助办理银行贷款。当时王某还根据合同约定预付了2万元定金给对方以示诚意。哪知正好赶上“新国十条”出台，因王某家原来还有一套住房，现在新购买的房屋就成了第二套住房，银行方面说，王某若想购买这套房屋，必须将首付款付至总房价的50%。然而，王某一下子拿不出这么多钱来，只好与卖方解除合同。可卖方说王某是单方面违约， 2万元定金王某无权要求返还。请问这2万元定金卖方是否应该全额返还？

律师回答：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定。该条规定在法律上所界定为“情势变更原则”，即是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。现在王某正是遇到了自己不可预见的情况，即“新国十条”提高二套房贷首付款，因此王某作为买方无法贷款购房，应当依据法律的公平合理原则免除王某的责任，卖方应当返还王某已经支付的定金。

典型案例2：我家在园区， 98年父母的老房子拆迁，我们家总共拿到220平方米的两套商品房，一套大户是130平方，另一套中户是90平方，因弟妹当时均未成家，父母安排我们一家三口住在中户里。上个月我和妻子在园区看中一套110平方米的房子，算了算支付20%的首付款应该没有问题，于是就签订了 《商品房买卖合同》，在那之前还付5万元的定金。半月前开发商打电话来说，我名下已经有一套住房，首付款必须提高到总房价的50%，我决定向亲友去借了凑齐补上。可是前几天开发商再次打电话来说我父母和奶奶他们所住的那套房子我和我妻子也是共有人，根据新规定我所购买的是第三套住房，因此不能再办理银行按揭贷款。最后还告诉我说，如果我不能全额支付购房款，他们只退还我已经支付的购房款的本金部分，5万元定金不退。如果我真的凑不齐全部房款，开发商所收的定金是否应当返还？

律师回答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据这条规定，很明显开发商应该全额退款。