承租人收取店面转让费 转租无效依习惯处理

作者：吉安市中级人民法院 彭箭 发布时间：2012-03-29 10:06:29

2005年初，刘晗英向前手承租人支付了20800元转让费后，与房主章呈云签订了《店面出租合同》，租赁章呈云的店面进行经营，合同约定了租期至2011年3月30日止以及刘晗英在租期内无权转租等内容。2011年2月袁秋生得知刘晗英承租的店面要转让，便于2月5日向刘晗英支付转店定金1000元，并于3月6日与刘晗英签订了一份《协议》，约定刘晗英将店面的经营权转让给袁秋生等事宜，同日，袁秋生还向刘晗英支付转让费37500元。2011年4月因合同到期，店主章呈云与袁秋生就租赁事宜未达成一致，故章呈云要求收回店面并起诉至法院，后经法院判决确认袁秋生与刘晗英签订的转让协议无效，并判令袁秋生搬出店面。2012年1月初，法院执行并责令袁秋生搬离了该店面。袁秋生遂要求刘晗英返还转让费38500元。

二审法院认为，承租人收取次承租人房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用，在法律没有明确规定的情况下，可依交易习惯处理。该案中刘晗英明知自己无转租权，而且在租赁房屋即将到期的时候仍然进行转租，并收取转让费，其主观过错较大，应承担主要责任；袁秋生在协商租赁房屋时没有了解房屋的权属及刘晗英是否有转让权，也存在一定的过错，而且袁秋生在该承租房屋内经营约10个月，其应当自行承担部分转让费的损失。法院遂作出了如上判决。

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编辑：陈春华