江西省宜春市中级人民法院

民事判决书

(2011)宜中民四终字第104号

上诉人（原审原告）：肖某某，男，1963年3月2日出生，汉族，江西新干县人，住铜鼓县粮食局私宅，现在外打工，身份证号：3624241963xxxxxxxxx。

上诉人（原审原告）：余某某，女，1962年6月18日出生，汉族，江西新干县人，住址同上，现在外打工，系肖某某之妻，身份证号：36242419620xxxxxxx。

委托代理人：刘群，江西日泰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：付xx，女，1954年12月19日出生，汉族，江西樟树市人，农民，住铜鼓县粮食局私宅，身份证号：362223541xxxxxxx。

委托代理人：林文明，江西华邦律师事务所律师。

上诉人肖某某、余某某为与被上诉人付xx房屋买卖合同纠纷一案，不服铜鼓县人民法院( 2011)铜民初字第3 2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年5月18日受理后，依法组成由审判员彭前进担任审判长，审判员李刚、黄若凡参加的合议庭进行了审理，书记员叶军担任记录。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2000年8月肖某某、余某某在铜鼓县永宁镇江头村白屋组建房一幢（两层），房屋所有权证号：赣铜房私字第20320元。因肖某某在2000年10月13日在铜鼓县农村信用联社借款25000元，2001年10月13日到期应归还，用本案争议的房屋作了抵押，2007年上半年，肖某某、余某某多次打电话给付xx说其银行有25000元借款未还，也多年未付息，本息有三、四万元，银行会起诉，另外还说欠了别人很多钱，别人也会起诉，法院正在执行他，会拍卖他的房子，最后一分钱都会得不到，在电话中说把房子卖给付xx，并称卖给自己的亲哥哥便宜一点也值，总房款是要付xx帮他们付清银行借款本息34060元，再付给他们10000元就可以，付xx同意肖某某、余某某提出的房屋买卖口头协议。于是付xx四处借钱凑齐了34060元，双方约定另外10000元在待肖某某、余某某回铜鼓协助付xx办好过户手续后再支付。2007年6月11日付xx依口头约定代肖某某、余某某还了银行本息34060元算作付房款。之后，肖某某、余某某在电话中将卖房子之事告知了余辉元、余辉林、余芽礼、余桂英、余海林、刘国林、帅学良等至亲亲人，并电话通知该房原租房户王根如腾出房子给付xx，并明确告知房子卖给了付xx。肖某某、余某某还在电话中告诉付xx“出卖房屋地基契约”、“建设工程规范许可证”的存放地方，要付xx自行去拿。付xx于2007年下半年搬进该房屋居住，至肖某某、余某某起诉时有三年多时间，在此期间肖某某、余某某对买卖房屋从未提出过异议。因肖某某、余某某一直未回铜鼓，因此一直未补办该房书面买卖合同和过户登记手续，约定的10000元购房款也还未支付给肖某某、余某某。审理中，付xx提出该房屋办理过户登记时所需的一切税费由自己负担。

原审法院审理认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，余某某与付xx之夫为亲兄妹关系，且肖某某、余某某又多年在外不便回家，自家债务不委托亲人处理好，所抵押的房屋就有可能面临拍卖抵债。在这种特殊情况下，主动以口头（电话）形式订立卖房合同是正常的。《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”双方口头合同成立后，肖某某、余某某将房子交给了付xx，付xx依约将先行应付的房款付清了，双方都履行了主要义务且对方都已接受，证明该购房合同已经成立并有效。由于肖某某、余某某在外七、八年至开庭时一直未回铜鼓，导致未能办理该房的过户登记手续，根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另外约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”过户登记是一种物权变动的公示方法，当事人之间就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。因此，肖某某、余某某要求返还房屋的诉讼请求，不予支持，予以驳回；肖某某、余某某要求付xx支付2007年7月1日至起诉时的房租费12300元，肖某某、余某某没有提供证据，不予支持，予以驳回。双方达成的购房协议已成立并有效，应当得到法律的保护。付xx反诉要求确认与肖某某、余某某的私房买卖合同合法有效，予以支持。肖某某、余某某亦有义务协助付xx办理房屋产权的过户登记手续，所需费用付xx自愿负担。双方在办理房产所有权过户登记手续后付xx将购房余款10000元付给肖某某、余某某。审理中经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：1、驳回肖某某、余某某要求付xx返还房屋的诉讼请求。2、驳回肖某某、余某某要求付xx支付从2007年7月1日至起诉时的房租费12300元的诉讼请求。3、确认肖某某、余某某与付xx的私房（所有权证号：赣铜房私字第20320号）买卖合同合法有效。双方应当继续履行该合同。4、肖某某、余某某应及时协助付xx办理该房屋产权过户登记手续（所需税费由付xx负担）。在办理完房屋产权过户登记手续后十天内付xx将购房余款10000元支付给肖某某、余某某。

上诉人肖某某、余某某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院判决认定的事实不通情理，有违基本常理；原审法院判决认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同合法有效成立是一种极其荒谬的事实推定，请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人原审的无理反诉请求。

被上诉人付xx未作书面答辩。

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：上诉人肖某某、余某某与被上诉人付xx口头订立的房屋买卖合同，符合等价有偿、协商一致的原则，因而合法有效。《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。双方口头合同成立后，两上诉人将房屋交给了被上诉人，被上诉人依约将先行应付的房款付清了（上诉人在农信社借款本息计34060元由被上诉人代其偿还）。双方均已履行了各自的主要义务，且对方都已接受。因两上诉人出外打工，多年未在铜鼓，现该房屋至今未办过户手续，故被上诉人付xx尚欠上诉人肖某某、余某某的购房款1万元至今未付（双方约定该款在办好房屋过户手续后再付）。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另外约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，虽然该房屋未办过户登记手续，但合同仍然有效。综上，原审认定双方当事人之间的房屋买卖合同合法有效，本院应予认定，并作为该案的处理依据。上诉人提出原审认定事实不通情理，并认定双方之间的房屋买卖合同合法有效是一种极其荒谬的事实推定的上诉理由，因其未有证据证实，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，证据充分，处理并无不当，应予维持。但考虑该房屋买卖市场价格行情之因素，被上诉人付xx应适当补偿给两上诉人肖某某、余某某购房款5万元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持铜鼓县人民法院（2011）铜民初字第32号民事判决的第一项，即驳回肖某某、余某某要求付xx返还房屋的诉讼请求；

二、维持铜鼓县人民法院（2011）铜民初字第32号民事判决的第二项，即驳回肖某某、余某某要求付xx支付从2007年7月1日至起诉时的房租费12300元的诉讼请求；

三、维持铜鼓县人民法院（2011）铜民初字第32号民事判决的第三项，即确认肖某某、余某某与付xx的私房（所有权证号：赣铜房私字第20320号）买卖合同合法有效。双方应当继续履行该合同；

四、维持铜鼓县人民法院（2011）铜民初字第32号民事判决的第四项，即肖某某、余某某应及时协助付xx办理该房屋产权过户登记手续（所需税费由付xx负担）。在办理完房屋产权过户登记手续后十天内付xx将购房余款10000元支付给肖某某、余某某；

五、被上诉人付xx补偿给上诉人肖某某、余某某购房款50000元，该款在本判决生效后十天内付清。

一、二审案件受理费共计为3850元，由上诉人肖某某、余某某负担1925元；被上诉人付xx负担1925元。

本判决为终审判决。

审 判 长 彭前进

审 判 员 李 刚

审 判 员 黄若凡

（院印）

二O一年九月三十三日

书记员 叶军