卖出的房产三年还没过户 搬出限购令不能对抗合同

人民法院报记者 郑金雄 本报通讯员 朱新风

花两百多万买的豪宅，却几年没过户，结果房价涨了一倍多。这时，卖方提出，交易违反限购令，要解除购房协议；买方反驳说，买卖行为是在限购令出台前进行的，因此不受限购令约束。近日，福建省厦门市中级人民法院对此案作出终审判决，法院认为，“法不溯及既往”，限购前的房产交易仍然有效。

购房者是来自三明市沙县的余女士，卖方是厦门的一对“70后”夫妻。双方签订协议约定，卖方将一套厦门蓝湾国际的房产出售给余女士，建筑面积为174.4平方米，购房款共计235万余元。之后，余女士向卖方支付了购房首付款98.7万元（含定金）。他们的交易时间是2008年12月23日，当时恰逢全球金融危机，也是厦门楼市的最低谷。和当时的房价相比，现在的市场价涨了至少一倍。

但这套房子一直没有过户到余女士名下。开始是因为卖方自己还没有办理产权，因此未能过户。于是，他们双方到公证处办理了委托公证。卖方签署了一份委托书，委托余女士办理讼争房产出租、出售、诉讼的相关事项。

2009年7月24日，卖方取得讼争房产的产权。但是，由于卖方说需要将户口迁入到这套房子，需要一段时间，因此，还是没有将房子过户给购房者余女士。实际上，卖方的户籍于2009年12月17日迁入讼争房产，又于2010年1月8日迁出。

不过，在此期间，余女士一直代替卖方向银行偿还该房产的按揭贷款。据了解，当时，一方面余女士付了部分购房款后，还剩下130多万元没给卖方；另一方面，卖方的按揭贷款也还剩下130多万元未还。因此，余女士每个月都在以卖方的名义，向银行偿还8444元的按揭款本息。

后来，由于产权一直未过户，余女士起诉到法院，要求卖方协助其办理讼争房产的产权过户手续。但卖方则反诉请求法院解除双方签订的房地产买卖协议，并收回讼争房产。卖方还搬出限购令，说余女士拥有两套房产，属于限购对象，已不具备再次购房的条件，根据政策也不可能将讼争房产过户至其名下，同样应该解除协议。

法院经审理认为，余女士依约支付首付款98.7万元，并一直依约支付银行按揭贷款本息，而未支付剩余购房款的原因是双方在合同的履行过程中产生了重大分歧，尚不构成根本违约。而且，由于卖方并无足够证据，证明其在办理完过户手续后有立即通知余女士付款而余女士拒绝支付，合同亦未约定余女士未支付款项，卖方即享有解除合同的权利。卖方以此要求解除合同、返还房屋，依据不足，法院不予支持。

针对限购令的问题，法院认为，虽然本案审理期间因国家房地产市场调控政策的出台，厦门市自2011年2月20日起暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售房屋，但本案交易行为发生在2008年12月23日，在限购政策出台之前，故卖方仍应依约履行协助办理房屋产权过户义务。因此，厦门中院终审判决驳回卖方的上诉，要求卖方应在余女士履行支付房款5万元及偿还银行贷款义务后，十日内协助办理产权过户手续。

■专家说法■

房屋限购令不溯及既往

人民法院报记者 郑金雄

厦门大学法学院教授黄健雄认为，法律作为应当为公众所知晓、服从和遵守的具有普遍约束力的规范，首先应当让普通老百姓而不是法律专家所理解。法律溯及既往的效力，是指法律颁布后，对它生效以前的行为和事件是否适用的问题。

简言之，法律溯及既往就是用明天的法律来调整今天的行为和事件。由于法律是一种行为规则，并且只有公布的法律才有可能成为约束人们行为的准则，所以近代各国一般采用法无溯及力的原则，即“法不溯及既往”，特别是民商事实体法。这里的法律是采用广义解释，因此也包括一些带有强制性的政策如限购令。

法在一般情况下不溯及既往，也就是说明天的法律不能管今天的行为和事件，今天的法律不能管昨天的事。但是，为了更好地保护公民、法人或者其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。如我国刑法的溯及力问题实行的原则就是从旧兼从轻。

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