案情简介：2011年5月14日，被告安XX公司与原告王某某、孙某某签订《商铺委托租赁经营合同》一份，约定原告将自己合法拥有产权（经营权）的安ＸＸ小区商铺两处委托被告安XX公司统一租赁经营；租赁期限自2011年5月1日至2020年12月31日止。安XX公司以固定回报率、现金方式支付原告租金：第一年至第三年租赁收益为总房款的6%，第一年租金为30812元人民币。第四年至第六年租赁收益为总房款的6.5%，第七年至第十年租赁收益每年为总房款的7%。年租金每半年一付，提前10天支付。

　　上述合同签订后安XX公司将上述商铺租赁给江苏XX买商贸有限公司使用。后安XX公司将其与江苏XX买商贸有限公司签订的包含原告房子在内的租赁合同中的权利义务全部转让给了祺XX公司，由祺XX公司收取租金再支付给原告等其他房屋所有人。

　　安XX公司支付租金至2016年底，其后未再支付租金。原告遂诉至法院请求解除双方之间的商铺委托租赁经营合同，并支付2017年至2018年两年的租金。

　　一审法院审理认为：原告已经按照合同约定将房屋交付给被告使用，被告也支付了一部分租赁费用。商铺委托租赁经营合同约定，合同到期日为2020年12月31日。合同到期后，双方没有续租。故，原告要求解除与被告《商铺委托租赁经营合同》的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。本案中原告主张被告尚欠其租金107844元，原被告之间并没有进行对账结算，原告没有提供相关证据证明其该主张。故，本院不予支持。被告安XX公司、祺XX公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。据此判决解除原告与被告徐州市安ＸＸ房地产开发有限公司签订的《商铺委托租赁经营合同》，驳回了原告的其他诉讼请求。

　　原告对该判决不服，认为一审法院错误的分配举证责任，遂上诉至徐州市中级人民法院，二审期间上诉人基于房屋已于2019年被其收回并占有使用，遂变更了诉讼请求，仅要求支付100000元租金。

　　二审法院审理认为：涉案《商铺委托租赁经营合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,真实有效。合同签订后,上诉人作为出租人按约提供了租赁商铺，被上诉人安XX公司作为承租人应当按照约定支付租金。本案中，上诉人认可涉案房租支付至2016年12月31日，现诉请被上诉人安XX公司支付2017年1月1日至2018年12月31日的房租。第一，上诉人主张根据合同约定的“第七年至第十年租赁收益每年为总房款的7%”计算每年房租，对此，被上诉人安XX公司、祺XX公司未到庭抗辩。经本院检索安XX公司、祺XX公司涉及本案购物中心的相关房屋租赁合同纠纷案件，租金的计算方式也是以双方当事人签订的合同为参考依据，故上诉人在本案主张以双方合同约定的条款计算本案租金，本院予以确认。第二，本院作出的生效（2020）苏03民终3883号裁判查明，涉案商铺所在购物中心由被上诉人安XX公司、祺XX公司出租给案外人江苏XX买商贸股份有限公司使用至2017年12月29日，且江苏XX买商贸股份有限公司在2018年3月以及2018年5月23日仍有对涉案购物中心进行电梯拆除以及鉴定的占有使用行为。现上诉人认可在2019年下半年自行收回涉案商铺，在被上诉人安XX公司、祺XX公司未到庭抗辩情况下，结合案外人江苏XX买商贸股份有限公司在2018年5月仍存在占有涉案购物中心的事实，而被上诉人安XX公司返还涉案房屋确需一定时间的情况下，上诉人主张2017-2018两年租金具有事实依据。现上诉人诉请被上诉人支付租金100000元，并未超过合同约定的租金，本院予以支持。第三，祺XX公司应否承担责任问题。上诉人提供的《补充协议》仅是祺XX公司、安XX公司以及案外人江苏XX买商贸股份有限公司关于安XX公司与江苏XX买商贸股份有限公司之间房屋租赁合同的三方约定，并无证据证明安XX公司或祺XX公司已就上述合同内容通知上诉人，故根据合同相对性原则，上诉人仅能要求安XX公司支付相应租金。最终二审法院撤销原判，改判被上诉人安XX公司支付上诉人租金100000元。

　　律师评案：本案是一起租赁合同纠纷，合同签订合法有效后，出租人有依约交付租赁物的义务，承租人有依约支付租金的义务。本案涉及租金支付情况举证责任如何分配的问题，根据民事诉讼法的基本举证规则，“谁主张谁举证”，原告认可被告支付至2016年底的租金，对此构成自认，法院予以确认并无问题，但原告主张被告拖欠2017年至2018年两年的租金，此时的举证责任转移到了被告身上，应由被告举证证明其已经支付了该两年的租金或者存在不应当支付该两年租金的情形，一审法院错误的将举证责任分配给原告，律师以该理由提起上诉，二审法院在查清被告需要支付租金的前提下，依法予以更正，认为举证责任应由被告承担，但被告未到庭，应自行承担不利法律后果，遂判决被告支付相应的租金。

　　本案代理律师为江苏恒邦律师事务所包敬立律师。

　　附：民事判决书

　　江苏省丰县人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2020)苏0321民初5230号

　　原告：王某某。

　　委托诉讼代理人：王某某

　　原告：孙某某

　　原告：王某某。

　　原告：刘某某

　　四原告共同委托诉讼代理人：包律师。

　　被告：徐州市某某房地产开发有限公司，住所地丰县中阳大道西段。

　　法定代表人：范某某，该公司经理。

　　被告：江苏某某商业发展有限公司，住所地丰县ＸＸ路安ＸＸ大厦1栋1单元801室。

　　法定代表人：亓某某。

　　原告王某某、孙某某、王某某、刘某某诉被告徐州市某某房地产开发有限公司（以下简称安XX公司）、江苏某某商业发展有限公司（以下简称祺XX公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告王某某、孙某某、王某某、刘某某的共同委托诉讼代理人包律师到庭参加诉讼，被告徐州市某某房地产开发有限公司、江苏某某商业发展有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

　　原告王某某、孙某某、王某某、刘某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告租金107844元并承担违约金17280元；2、判令解除原告与被告之间签订的商铺委托租赁经营合同及补充协议；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年左右，被告安XX公司开发了徐州ＸＸ小区购物中心，将该物业分为不同面积卖给了不同的业主。2011年5月14日，被告安XX公司与原告签订了《商铺委托租赁经营合同》，原告将自己合法拥有产权（经营权）的ＸＸ小区M02商铺一层101（王某某所有）、102号（孙某某所有），产权面积为111.64平方米，委托甲方（安XX公司）统一租赁经营，商铺使用权及经营权归被告安XX公司，委托商铺租赁期限为10年，约定了租金的支付方式及违约责任等。后来祺XX公司、安XX公司、江苏XX买商贸有限公司三方签订补充协议一份，安XX公司与江苏XX买商贸有限公司签订的租赁合同（合同中包括原告的房子）中的权利义务全部转让给了祺XX公司，由祺XX公司收取租金再支付给原告等其他房屋所有人。原告多次向被告祺XX公司催要租金，被告均以各种理由推诿。

　　被告安XX公司、祺XX公司未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩意见。

　　本案经审理查明：2011年5月14日，被告安XX公司与原告王签订《商铺委托租赁经营合同》一份，合同内容：“乙方（原告）将自己合法拥有产权（经营权）的ＸＸ小区M02商铺一层101号（王某某所有）、102号（孙某某所有），产权面积为111.64平方米，由委托甲方（安XX公司）统一租赁经营；委托租赁期间，商铺的使用权、经营权归甲方，乙方不得自行委托经营管理……;商铺租赁期限：委托租赁商铺期限为10年，即自2011年5月1日至2020年12月31日止。甲方（安XX公司）以固定回报率、现金方式支付乙方（原告），第一年至第三年租赁收益为总房款的6%，第一年租金为30812元人民币。第四年至第六年租赁收益为总房款的6.5%，第七年至第十年租赁收益每年为总房款的7%。年租金每半年一付，提前10天支付。租赁税由乙方（原告）负担，由甲方（安XX公司）每年付租金给乙方（原告）时一次性扣减；关于违约责任，从2011年下半年开始甲方（安XX公司）若超过本合同第三条约定的期限支付乙方租金，每逾期一日，应按未付租金总额的万分之三向乙方（原告）支付违约金，因甲方（安XX公司）原因若在签订本合同后擅自终止合同，应向乙方支付合法拥有的商铺房款3%的违约金。乙方（原告）若在签订本合同后擅自终止合同，应向甲方（安XX公司）支付该商铺房款3%的违约金。并还需赔偿应向商场经营的一切损失”。后来祺XX公司、安XX公司、江苏

　　XX买商贸有限公司三方签订补充协议一份，安XX公司与江苏XX买商贸有限公司签订的租赁合同（合同中包括原告的房子）中的权利义务全部转让给了祺XX公司，由祺XX公司收取租金再支付给原告等其他房屋所有人。原告提供的中国银行进账单显示，2017年7月4日，被告祺XX公司已经支付原告租金25612元。原告主张被告尚欠原告2017年至2018年两年的租金107844元，原、被告双方并未对账结算。

　　另查明，涉案租赁房屋ＸＸ小区M02商铺（三）1-101号房屋所有权人为王某某、王某某，建筑面积为55.82平方米；涉案租赁房屋ＸＸ小区M02商铺（三）1-102号房屋所有权人为刘某某、孙某某，建筑面积为55.82平方米。

　　以上事实，有原告当庭陈述及原告提供的《商铺委托租赁经营合同》、补充协议各一份、当事人地址确认书等证据证实，本院予以确认。

　　本案的争议焦点是：1、原告与被告之间签订的商铺委托租赁经营合同及补充协议是否应当解除；2、被告是否应当支付原告租金107844元及违约金17280元。

　　本院认为，原告已经按照合同约定将房屋交付给被告使用，被告也支付了一部分租赁费用。商铺委托租赁经营合同约定，合同到期日为2020年12月31日。合同到期后，双方没有续租。故，原告要求解除与被告《商铺委托租赁经营合同》的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。本案中原告主张被告尚欠其租金107844元，原被告之间并没有进行对账结算，原告没有提供相关证据证明其该主张。故，本院不予支持。被告安XX公司、祺XX公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。

　　综上所述，注：合同法法条已失效，《民法典》于2021年1月1日生效，届时与《民法典》相冲突的条款失效，由新的司法解释颁布替换。我国《合同法》现使用民法典，由民法典替用。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、解除原告王某某、孙某某、王某某、刘某某与被告徐州市某某房地产开发有限公司签订的《商铺委托租赁经营合同》。

　　二、驳回原告的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费2802元、公告费520元，合计3322元（原告已预交），由被告徐州市某某房地产开发有限公司负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

　　审　判　长

　　赵志勇

　　人民陪审员

　　张玉红

　　人民陪审员

　　王　伟

　　二〇二一年四月十二日

　　法官　助理

　　张　玲

　　书　记　员

　　丁　娜

　　江苏省徐州市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　（2021）苏03民终6616号

　　上诉人（原审原告）：王某某

　　上诉人（原审原告）：孙某某

　　上诉人（原审原告）：王某某

　　上诉人（原审原告）：刘某某

　　四上诉人共同委托诉讼代理人：包律师。

　　被上诉人（原审被告）：徐州市某某房地产开发有限公司，住所地丰县ＸＸＸ大道西段。

　　法定代表人：范某某，该公司经理。

　　被上诉人（原审被告）：江苏某某商业发展有限公司，住所地丰县ＸＸ大厦1栋1单元801室。

　　法定代表人：亓某某。

　　上诉人因与被上诉人徐州市某某房地产开发有限公司（以下简称安XX公司）、江苏某某商业发展有限公司（以下简称祺XX公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2020）苏0321民初5230号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人包律师到庭参加诉讼。被上诉人安XX公司、祺XX公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人租金107844元及违约金17280元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：从庭审查明事实看，双方签订《商铺委托租赁经营合同》，形成租赁合同关系，上诉人作为出租人将涉案商铺交付被上诉人，已按约履行义务，被上诉人应履行支付租金的义务。上诉人认可被上诉人支付了部分租金，但被上诉人仍拖欠2017年至2018年两年租金未支付，此时应由被上诉人提供证据证明其已经支付上述租金，现被上诉人未到庭应诉，视为其放弃举证权利，应承担相应不利的法律后果。因此，一审法院以双方没有进行对账结算以及上诉人没有提供证据为由判决驳回上诉人的诉请没有法律依据。

　　安XX公司、祺XX公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。

　　上诉人向一审法院起诉请求：1.判令安XX公司、祺XX公司支付租金107844元并承担违约金17280元；2.判令解除上诉人与安XX公司、祺XX公司之间签订的商铺委托租赁经营合同及补充协议；3.本案诉讼费用由安XX公司、祺XX公司承担。

　　一审法院认定事实，2011年5月14日，安XX公司与王某某、孙某某签订《商铺委托租赁经营合同》一份，合同内容：“乙方将自己合法拥有产权（经营权）的ＸＸ小区M02商铺一层101号（王某某所有）、102号（孙某某所有），产权面积为111.64平方米，由委托甲方统一租赁经营；委托租赁期间，商铺的使用权、经营权归甲方，乙方不得自行委托经营管理……;商铺租赁期限：委托租赁商铺期限为10年，即自2011年5月1日至2020年12月31日止。甲方以固定回报率、现金方式支付乙方，第一年至第三年租赁收益为总房款的6%，第一年租金为30812元人民币。第四年至第六年租赁收益为总房款的6.5%，第七年至第十年租赁收益每年为总房款的7%。年租金每半年一付，提前10天支付。租赁税由乙方负担，由甲方每年付租金给乙方时一次性扣减；关于违约责任，从2011年下半年开始甲方若超过本合同第三条约定的期限支付乙方租金，每逾期一日，应按未付租金总额的万分之三向乙方支付违约金，因甲方原因若在签订本合同后擅自终止合同，应向乙方支付合法拥有的商铺房款3%的违约金。乙方若在签订本合同后擅自终止合同，应向甲方支付该商铺房款3%的违约金。并还需赔偿应向商场经营的一切损失”。后来祺XX公司、安XX公司、江苏XX买商贸有限公司三方签订补充协议一份，安XX公司与江苏XX买商贸有限公司签订的租赁合同（合同中包括王某某、孙某某的房子）中的权利义务全部转让给了祺XX公司，由祺XX公司收取租金再支付给王某某、孙某某等其他房屋所有人。王某某、孙某某提供的中国银行进账单显示，2017年7月4日，祺XX公司已经支付王某某、孙某某租金25612元。王某某、孙某某主张安XX公司、祺XX公司尚欠2017年至2018年两年的租金107844元，双方并未对账结算。

　　另查明，涉案租赁房屋ＸＸ小区M02商铺（三）1-101号房屋所有权人为王某某、王某某，建筑面积为55.82平方米；涉案租赁房屋ＸＸ小区M02商铺（三）1-102号房屋所有权人为刘某某、孙某某，建筑面积为55.82平方米。

　　一审法院认为，上诉人已经按照合同约定将房屋交付给安XX公司、祺XX公司使用，安XX公司、祺XX公司也支付了一部分租赁费用。商铺委托租赁经营合同约定，合同到期日为2020年12月31日。合同到期后，双方没有续租。故，上诉人要求解除与安XX公司《商铺委托租赁经营合同》的诉讼请求，予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。本案中上诉人主张安XX公司、祺XX公司尚欠其租金107844元，当事人之间并没有进行对账结算，上诉人没有提供相关证据证明其该主张。故，一审法院不予支持。安XX公司、祺XX公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。注：合同法法条已失效，《民法典》于2021年1月1日生效，届时与《民法典》相冲突的条款失效，由新的司法解释颁布替换。我国《合同法》现使用民法典，由民法典替用。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除上诉人与徐州市ＸＸ房地产开发有限公司签订的《商铺委托租赁经营合同》。二、驳回上诉人的其他诉讼请求。

　　二审期间，当事人未提交新证据。

　　本院对一审查明事实予以确认。另外，上诉人在二审期间表示在2019年下半年收回涉案商铺并占有使用，基于此情况向法庭书面申请撤回解除涉案《商铺委托租赁经营合同》的诉讼请求，并放弃租金7844元以及违约金17280元，仅诉请被上诉人支付租金100000元。

　　本院认为，关于上诉人诉请租金100000元能否支持问题。上诉人与被上诉人安XX公司签订的《商铺委托租赁经营合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,真实有效。注：合同法法条已失效，《民法典》于2021年1月1日生效，届时与《民法典》相冲突的条款失效，由新的司法解释颁布替换。我国《合同法》现使用民法典，由民法典替用。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”涉案合同签订后,上诉人作为出租人按约提供了租赁商铺，被上诉人安XX公司作为承租人应当按照约定支付租金。本案中，上诉人认可涉案房租支付至2016年12月31日，现诉请被上诉人安XX公司支付2017年1月1日至2018年12月31日的房租。第一，上诉人主张根据合同约定的“第七年至第十年租赁收益每年为总房款的7%”计算每年房租，对此，被上诉人安XX公司、祺XX公司未到庭抗辩。经本院检索安XX公司、祺XX公司涉及本案购物中心的相关房屋租赁合同纠纷案件，租金的计算方式也是以双方当事人签订的合同为参考依据，故上诉人在本案主张以双方合同约定的条款计算本案租金，本院予以确认。第二，本院作出的生效（2020）苏03民终3883号裁判查明，涉案商铺所在购物中心由被上诉人安XX公司、祺XX公司出租给案外人江苏XX买商贸股份有限公司使用至2017年12月29日，且江苏XX买商贸股份有限公司在2018年3月以及2018年5月23日仍有对涉案购物中心进行电梯拆除以及鉴定的占有使用行为。现上诉人认可在2019年下半年自行收回涉案商铺，在被上诉人安XX公司、祺XX公司未到庭抗辩情况下，结合案外人江苏XX买商贸股份有限公司在2018年5月仍存在占有涉案购物中心的事实，而被上诉人安XX公司返还涉案房屋确需一定时间的情况下，上诉人主张2017-2018两年租金具有事实依据。现上诉人诉请被上诉人支付租金100000元，并未超过合同约定的租金，本院予以支持。第三，祺XX公司应否承担责任问题。上诉人提供的《补充协议》仅是祺XX公司、安XX公司以及案外人江苏XX买商贸股份有限公司关于安XX公司与江苏XX买商贸股份有限公司之间房屋租赁合同的三方约定，并无证据证明安XX公司或祺XX公司已就上述合同内容通知上诉人，故根据合同相对性原则，上诉人仅能要求安XX公司支付相应租金。

　　综上，上诉人的部分上诉请求成立，应予支持。注：合同法法条已失效，《民法典》于2021年1月1日生效，届时与《民法典》相冲突的条款失效，由新的司法解释颁布替换。我国《合同法》现使用民法典，由民法典替用。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

　　一、撤销江苏省丰县人民法院（2020）苏0321民初5230号民事判决；

　　二、徐州市ＸＸ房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人100000元;

　　三、驳回上诉人的其他诉讼请求。

　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费2802元，公告费260元，合计3062元，由上诉人负担615元，徐州市ＸＸ房地产开发有限公司负担2447元；二审案件受理费2802元，由上诉人负担563元，徐州市ＸＸ房地产开发有限公司负担2239元。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长

　　王　超

　　审 判 员

　　费　蜜

　　审 判 员

　　孙守明

　　二〇二一年十一月九日

　　法官助理

　　冷潇潇

　　书 记 员

　　杨　帆