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章悦律师
章悦律师
浙江-杭州
主办律师

新昌某村土地拆迁安置纠纷案律师意见

房地产2011-07-06|人阅读

尊敬的审判员:

浙江海浩律师事务所接受原告王*-*的委托,指派章悦律师作为其代理律师参加本案庭审,现依法发表以下代理意见:

一、原告对被拆迁房屋拥有合法产权,被告*-*投资公司应当按拆迁协议约定履行安置义务。

原告对于涉诉房屋即126平方米拥有合法所有权,同时原告系本村村民,对该房屋占用范围内的集体所有土地拥有合法使用权。双方于2003年11月27日签订拆迁协议书,对于原告房屋实施拆迁,并约定实行异地安置,安置面积以协议中的房屋建筑占地面积为基础。根据《合同法》第八条、第六十条的规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。合同双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。《拆迁协议书》系原告与被告*-*投资公司就房屋拆迁合同约定补偿、安置等双方自愿签订的协议,意思表示真实,且不违反法律规定,具有法律效力,被告*-*投资公司应当按照协议约定履行异地安置义务。

二、拆迁协议书中约定由村负责落实安置用地,系约定合同由第三人代为履行的,并非债务转让,第三人未履行债务的被告*-*投资公司应当承担违约责任。

根据《合同法》第六十五条规定,当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。本案原告与被告*-*投资有限公司签订折迁协议书,约定由第三人即村负责落实安置用地。第三人未履行落实安置用地义务,被告*-*投资有限公司应当承担违约责任。

拆迁协议书约定村负责安置落实安置用地,并非被告*-*投资公司与村里关于房屋拆迁安置达成的债权债务转让协议。《合同法》第六十五条约定合同由第三人履行和第八十四条债权债务转让的本质区别的,本案协议中未明示被告*-*投资公司将合同债权债务概括转让给第三人的内容,而依据“负责安置落实”的文义解释,系受委托代为履行。且本案实际情况是被告*-*公司将土地划拨给村,在由村进行统一分配,并非债权债务转让给村里。同时,村里也没有代替*-*投资公司,取得合同当事人的地位。原告也没有同意由村里代替*-*投资公司履行安置义务。因此,被告*-*公司未履行安置义务,被告葫芦岙村也未代为履行,构成违约,被告*-*公司应当承担违约责任,继续履行合同义务。

三、关于《土管法》一户一宅规定不适用于本案。

和原告房屋同时被拆迁的房屋中许多村民拥有二处或三处以上房屋,被告均已进行安置落实。被告依据一户一宅单独不落实原告安置用地,显然于法于情都站不住脚,并且同类人群不同政策的处理方式显失公平。《土地管理法》有关农村居民宅基地实行一户一宅,系指本村集体经济组织成员在批地建房审批法律关系,如村集体经济组织成员向村民委员会申请宅基地,村民委员会是可以根据土管法规定,以村集体经济组织成员有一处宅基地为由,拒绝批准。但本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷,与批地建房属两种不同法律关系。原告并不是向村集体经济组织申请宅基地,当然也不需要被告葫芦岙村民委员会批准,被告葫芦岙村民委员会只需按照拆迁协议书,将被告*-*公司划拨给其的拆迁土地安置给原告,因此,本案不受一户一宅的限制。若依据一户一宅原则,农村居民合法拥有的二处以上的集体所有土地上的房屋,若受到任何人拆除,均无法得到保障,显然不利于农村居民的房屋物权保护,也不利于交易安全,与物权保护宗旨意义相违背。

综上所述,本案原告与被告的拆迁补偿协议,无论从债权债务转让还是约定由第三人履行,被告*-*投资公司和村均应当履行落实安置用地义务。对原拆迁房屋落实安置用地。

以上意见,供审判庭参考!

浙江海浩律师事务所

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