二手房买卖合同纠纷案例

上涨40万，违约索赔25万

2009年11月1日，赵小姐、蒋先生在中原公司居间介绍下，三方签署了《房地产买卖居间协议》及附件一《房地产买卖协议》，约定买方赵小姐以125万元总价购买上海市吴中路某房屋，特别是《房地产买卖协议》第三条违约责任明确，“如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解决本协议。如受约方解除本协议的，违约方应按照本协议第1.1条所述总房价的20%向守约方支付违约金”。2009年11月3日，蒋先生代产权人蒋母签收5万元定金，而此后上海房价大幅上涨近40万元，蒋先生遂以其母不愿意按原价出售该房屋要求取消合同。然后由于房价涨得太多，赵小姐不可能以同样的价格购买到这样的房子，所以要求蒋先生按总房价的20%承担违约责任，但蒋先生则只愿意双倍赔偿定金。经多次协商无果后，赵小姐不得不将蒋先生母子共同诉至法院。被告蒋母接到传票后，表示对蒋先生出售房屋毫不知情，原告手中持有的蒋先生的委托书并非其本人签字，而被告蒋先生则拒绝出庭。

律师分析：本案中，原被告双方虽然签署的是《房地产买卖居间协议》，但是该协议附件已经明确买卖合同关系成立并生效，所以尽管未签订正式的上海市房地产买卖合同示范文本，也并不影响双方买卖关系的成立。至于被告蒋母辩称其对出售房屋不知情，但是蒋先生在出售房屋时持有房地产权原件和身份证原件，并且蒋先生也提供了蒋母的委托书，这就使得赵小姐有理由相信蒋先生是有代理权的，因此，即便委托书非蒋母本人签署，但仍然认定被告蒋先生构成表见代理，即该房屋买卖关系对蒋母直接产生法律约束力。退一步，即使蒋先生属于无权代理，根据我国合同法规定，无权代理人应当对交易对方当事人承担损害赔偿责任，即参照合同有效出售方应当承担的20%赔偿责任。