律师案例

姚强律师
姚强律师
湖南-株洲
主办律师

撤销房屋转让协议,七旬老人获居家之所

合同纠纷2020-02-28|人阅读

基本案情:

被告卜乙系原告卜甲的侄子,20181225日被告卜乙夫妻与原告签订了《不动产转让协议书》,将原告所有的株洲市芦淞区某号房以18万元的价格转让给两被告,并当场在市民中心办理了房屋不动产产权证的变更手续,但两被告一直没有支付房屋转让款给原告。20191月原告卜甲知道该房屋被转让给卜乙后,就要求卜乙归还房屋,遭到卜乙的拒绝后,原告被卜乙从家中送出独自居住在养老院。20197月原告卜甲找到姚强律师想通过法律途径收回该房屋。

代理思路:

姚强律师仔细询问了具体案情及卜甲的身体状况,同时查阅了原告与卜乙在不动产登记处签订的《不动产转让协议书》,考虑转让协议签订后不动产产权证已经进行变更登记,而对于已经办理产权变更登记的协议要认定为无效或者予以撤销,难度是相当大的。但为了帮老人争取一个安家之所,在充分考虑并明确告知原告诉讼风险的前提下,初步确定如下代理方案:

1、以卜甲长期患有抑郁症,需要大量服用治疗抑郁症的药物导致意识不清楚签订协议非其真实意思表示为由撤销转让协议,确认卜甲享有该房屋所有权。

2、以转让协议约定的成交价格远远低于市场价格(该处2018年拆迁价格为每平方1万元),转让协议明显显失公平为由撤销转让协议,确认卜甲享有该房屋所有权。对上述两个方式原告及其家人予以认可,确定好诉讼方案后姚强律师代理原告向法院起诉。

审理过程及办案结果:

第一次开庭审理主要围绕原告卜甲长期抑郁症大量服用治疗抑郁的药物是否影响其精神状况或民事行为能力展开,考虑到对于原告精神方面的证据确实不好收集,精神方面的鉴定原告也不同意去做,整个第一次开庭明显对原告不利的情况下,姚强律师与原告及其家人商议当庭对该房屋的价格申请法院评估鉴定。鉴定在法院主持下,经过原被告双方抽签确定的鉴定机构评估该房屋市场价格为30.18万元。

第二次开庭审理中,原告代理律师主要以房屋价格明显偏低,显示公平为由要求撤销转让协议,基本获得了法官的认同。鉴于原被告系叔侄关系,法官仍建议原被告协商解决此事。而被告也从第二次开庭前的态度强硬不同意调解、不同意退房到最终同意将该房屋重新变更到原告名下,且及时配合原告在不动产产权处办理了变更手续,最终原告卜甲终于重新取得了房屋所有权。

附件:代理词

尊敬的审判员:

湖南中兴律师事务所接受原告卜甲的委托,指派本律师作为本案中原告卜甲的代理人,经过两次开庭审理。现对本案发表如下代理意见,供法庭采纳:

原被告201812月签订的《不动产转让协议书》系可撤销的合同,对此协议依法应予以撤销。

根据合同法第54条的规定,该协议订立时明显显示公平,依法应予撤销。主要表现如下:1、原告年近八旬,本身身体不好,长期患有抑郁症需要长时间的服药控制病情,精神状况非常不好。对于原告的身体及精神情况,被告卜乙作为原告的侄子是很清楚的。2、原告与妻子离婚后大多数时间独居,生活中时需要亲属的关心。而被告卜乙就利用原告迫切需要关心的情形,在签订转让协议之前不到一个月将原告接到其家中,让原告与其女儿等其他亲属隔离,并且对原告表示出超出寻常的好。潜移默化中原告将自己的全部信任都给了被告卜乙,从内心中放松了对被告卜乙的警惕。3、两被告带原告去市民中心签订转让协议时,并没有事先告知原告去市民中心的目的,更没有要求并同意原告与其女儿们商量。同时在签订转让协议时也只有两被告、原告及两被告找的中介人员在场,种种迹象表明原告明显处于劣势地位。4、本案庭审中,原告提出对诉争房产即芦淞区某号房的20181225日的市场价格进行评估,经过评估确定市场价格为30.18万元。而转让协议约定的18万元转让价格与评估报告出具的市场价格相比不到市场价格的60%,从价格上看也是非常不公平的。5、诉争房产是原告的唯一住房,可以讲是他工作几十年的最后养老之所。即便在被告的蒙蔽之下签了字,但是至今被告仍是没有给原告支付过一分钱房款。让原告将自己一生的全部家当这样白白弓手让人,对于原告来说是根本不可能的,也更是无法接受的。

作为一名76岁的老人本身精神状况就不好,且长期受到被告的蒙蔽,在被告没有明确告知其要房的目的的情况下,原告既没有人员可以商量,同时对房产的价格缺乏应有的判断,签订了价格明显低于市场价的转让协议,依法应当认定为显失公平。同理被告的行为也符合合同法第54一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的规定。

综上,原告依据《民法总则》第148、150、151条及《合同法》第54条的规定向法院申请要求撤销该转让协议是有事实和法律依据的。恳请法院依法查清事实,正确适用法律,支持原告的诉讼请求。让原告老有所居、老有所养,让老人能安享晚年。

代理人:姚强律师

2019年11月15日

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