律师案例

杨德明律师
杨德明律师
天津-天津
主任律师

中介公司应否退还认购金

房地产2010-04-29|人阅读
案情摘要:

  2008年,A先生与中介公司签订了一份《房屋认购合同》,认购了一套50万的房产。合同中约定,A在签订认购合同时支付认购金5000元,并由中介公司代收。之后由中介公司负责落实确认该房产权能否合法、正常地交易过户,付款方式等事宜能否与业主(即出售方)要求相符,若业主不同意售房价和付款方式,则中介公司退回A所交认购金,认购合同自动终止,双方互不追究责任。若中介公司落实确认,则认购金即时转为购房定金的一部分,合同按以下条款继续执行。

  后A与中介公司之间发生纠纷,A认为业主为四人,在与其签订二手房买卖合同时应同时到场而不能仅由业主中的一人代签,故拒签二手房买卖合同并要求中介公司返还认购金。而中介公司认为其已尽到了居间义务,上述房产未能继续交易的过错在于A未及时补缴定金,故不同意退还认购金。A遂诉至法院。

  点评:

  本案中中介公司是否应退还认购金,要看中介公司是否尽到了对涉案房产的产权审查并通知A的义务。对涉案房产的产权审查,即查明涉案房产是否经过了所有产权人的同意,该房产上是否存在查封、抵押、出租等产权受限的情况。本案中中介公司提供了与业主签订的《成交确认书》一份,拟证明业主同意按售房价和付款方式出售涉案房产,但业主签名中仅由涉案房产的四个产权人中的一人签名,其他签名均为代签,故无法证明该房产系全体业主同意出售。虽然中介公司称向房产登记中心口头咨询了该房产并无查封、抵押情况,但并未提供相应的证据证明。此外,中介公司还申请证人出庭作证,拟证明该公司的经办人员短信通知了A,业主同意卖房的事实。但庭审中证人并未提供相应的通知短信。由此可见,××中介公司因未能证明其已尽到了对涉案房产的产权审查并通知李小姐的义务,将承担不利甚至败诉的后果。

  二手房交易中业主为多人时,中介公司在提供居间服务时应注意以下事项:委托售房合同或成交确认书应由全体业主本人签名同意。若本人不能到场而由代理人签名时,中介公司应留存本人身份证复印件及其书面的授权委托书原件、代理人的身份证复印件(核对原件);在审查产权是否受限时应备份产权信息查询等资料;在通知买主时应保留好短信通知的内容或特快专递的详情单。这样,在与买主发生纠纷时则不会处于不利的地位。

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