开篇：在购买商品房过程中，人们经常接到一些印制精美的楼盘介绍，也就是所谓的“楼书”。在实际生活中，一些开发商为了将楼盘卖个好价钱，在楼书中往往作出不实宣传，而房屋一旦交付，业主发现存在诸多虚假承诺。当业主向开发商讨说法时，对方却以“楼书”不是房屋买卖合同的组成部分、“解释权归开发商”等理由为自己开脱。

案例：

赵先生在“五一”节期间，来到位于市区的一个住宅项目的售楼处，工作人员介绍：项目将由美国景观大师负责景观规划设计，配备私家泳池和运动中心，还有一个大面积的豪华超五星级俱乐部，而业主购房后，开发商将送给每位业主6万元会所VIP储值卡，凭卡可在俱乐部享受贵宾服务。针对以上介绍赵先生以疑问的口气问询工作人员，上述承诺是否能够兑现，对方将一沓“楼书”资料递给他说：“我们讲的这些都写进了‘楼书’中，白纸黑字不会有假！”于是当天，赵先生便与开发商签订了购房意向书。在开盘之际，又与开发商签订了《商品房买卖契约》。其后，赵先生依约向开发商支付了全部购房款。两年后拿到新房钥匙才发现，“楼书”的承诺与现实相差甚远：私家泳池仅仅是挖了一个大坑，一滴水没有；运动中心、豪华会所空空荡荡；送给业主6万元会所VIP储值卡成了一纸空文……

出现如此情况赵先生便与多名业主拿着“楼书”向开发商质询，对方指着“楼书”最后一页一行小字说：“‘楼书’已经明确载明仅供参考，一切以商品房买卖合同为准’。双方签订的购房合同中并没有泳池、运动中心等设施。”质询无果后，向法院提起诉讼。由于联系的困难和部分业主担心麻烦，当时共同提起诉讼的仅仅有十余名业主。开发商认为，我们诉称的争议焦点属于小区的公共设施及公共配套服务。根据《物权法》的规定，对于起诉公共设施，业主享有共有和共同管理的权利，但业主行使权利的方式只能通过业主大会或者业主委员会的名义行使，起诉人不能代表全体业主行使上述权利。

钟山明镜胡剑桥主任案例分析：

上述案件争议焦点在两个方面：一是十余名业主是否具备起诉的资格；二是“楼书”的性质如何界定。

原告资格分析：此案件是商品房买卖合同纠纷，所涉法律关系是商品房买卖合同的法律关系，购房者要求开发商承担责任的基础是双方签订的商品房买卖合同，请求权的基础在于双方合同中对开发商所交付的商品房的具体约定。购房者主张的权利基于合同中的约定，而不是购房者分别作为商品房的所有人所享有的物权，因此本案应是违约之诉。提出诉讼的十余名业主，作为与开发商签订买卖合同一方，是与本案有直接利害关系的公民及法人，符合起诉条件。虽然本案起诉人数众多，但诉讼标的相同，各当事人之间存在共同的权利义务关系，属于共同诉讼，符合法律规定的共同诉讼条件，因此本案你们作为原告的主体是适格的。

“楼书”性质分析：开发商对一些具体公共设施有明确的说明，描述是具体确定的，且购房者就是基于这些配套设施和设计，才愿意购买涉案商品房，由此可以认为，“楼书”中的这些描述对于业主决定是否订立商品房买卖合同有重大影响。因此，该“楼书”应该成为购房合同内容。“楼书”中虽然有“以商品房买卖合同为准”字样，但是印在封底位置，字体很小，和其他内容相比不易被阅读者注意到，且该文字是对提供“楼书”的开发商一方的义务限制，因此，不能仅以该段文字作为开发商能免除义务的依据。由于开发商的楼书、广告是向不特定多数人发出的，其目的是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约，因而，从法律性质上分析，房地产楼书、广告一般属于要约邀请，对开发商没有法律约束力。但是，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，同时符合以下两个条件的要约邀请，即可视为要约。理由如下：一是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。如，称房屋为混凝土结构、小区绿化率达到80％、每单元配有日本原装三菱电梯二部等；二是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。如果同时符合这两个条件，即使该说明和允诺未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容。如果出卖人交付的房屋及相关设施不符合楼书和广告宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。

钟山明镜胡剑桥主任建议：

购房者在买房过程中，千万不能对商品房买卖合同大意，为避免今后在举证上出现困难，要妥善保管好楼书，在与开发商签订合同时，要牢记建设部《商品房销售管理办法》第十五条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”的规定，尽量把开发商楼书、广告中承诺的内容写入合同，只有在合同中具体约定的条款才能直接对购房人起到保护作用。