强制拍卖第三人享有抵押权的房产应符合一定的条件
【案情】 申请执行人：某实业公司 被执行人：莫某 被执行人名下的房产存在第三人的抵押权负担，抵押权人同意法院对该房产进行评估拍卖 因债务纠纷，原告某实业公司向罗湖区人民法院起诉被告莫某，请求法院判令：1.被告归还原告欠款人民币294596元，并支付从起诉之日起至欠款还清之日止的利息，按同期贷款利率计息；2.被告承担本案诉讼费用。经审理，罗湖法院于2004年12月21日作出判决：被告应在本判决生效后十日内偿还原告欠款人民币294596元并支付利息（从2004年8月26日起计至欠款还清之日，按同期贷款利率计息）；本案受理费6929元，保全费1993元，由被告承担。判决书生效后，莫某未在判决书限定的时间内履行义务。2005年3月31日，某实业公司依据已发生法律效力的民事判决书向罗湖法院申请强制执行，要求莫某偿还欠款本息（利息暂计至2005年3月27日）、受理费及保全费共人民币312152.44元。 在案件执行过程中，罗湖法院查封了莫某名下位于深圳市罗湖区太宁路47号海鹏公司宿舍3栋304号的房产。经调查，该房产为银行按揭抵押房产，抵押权人为中国工商银行深圳某支行（以下简称工行某支行），贷款金额为人民币148000元。罗湖法院于2007年2月2日向工行某支行发出通知书，征求其是否同意法院评估拍卖该房产的意见及查询莫某尚未偿还的贷款本息情况。工行某支行于2007年2月5日函复罗湖法院，同意法院对该房产进行评估拍卖，并声明对该房产拍卖所得价款具有优先受偿权，莫某尚未偿还的贷款本息为人民币108866.47元（利息暂计至2007年2月5日）。 据此，罗湖法院依法委托有关评估机构对该房产进行了评估，评估净值为人民币460824元。评估报告书送达后，各方当事人在限定时间内均未对该评估结果提出异议。随后，执行法官对房产的价值、优先债权数额及强制执行费用进行了初步估计：按评估净值的80％计算（根据法律规定拍卖保留价不得低于评估净值的80％），房产的价值可初步确定为人民币368659元；按工行某支行提交的函件，抵押权人的优先债权数额为人民币108866.47元（利息暂计至2007年2月5日）；强制执行费用为人民币5060元（评估费人民币3500元，执行申请费人民币1560元）。 【执行】 拍卖该附有第三人抵押权的房产，拍卖所得价款优先清偿抵押权人的债权 尽管被执行人莫某名下的房产存在抵押权负担，但抵押权人工行某支行书面同意法院对该房产进行评估拍卖，因此，法院强制拍卖该房产并不会侵害抵押权人的抵押权；同时，根据案情对房产的价值（按拍卖保留价计）、优先债权数额及强制执行费用的初步估计，房产的价值在清偿工行某支行的优先债权及强制执行费用后存在剩余可能（数额约为人民币254733元），在一定程度上可以清偿申请执行人某实业公司的债权。据此，法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第140条第1款第（11）项、第223条、第226条的规定，裁定拍卖莫某名下位于深圳市罗湖区太宁路47号海鹏公司宿舍3栋304号的房产，拍卖保留价为人民币368659元。 深圳律师 随后，罗湖法院委托深圳市土地房产交易中心对上述房产进行公开拍卖。2007年8月24日该房产拍卖成交，成交价为人民币400000元，买受人为任某。2007年8月30日工行某支行向法院提出划款申请，要求法院将上述拍卖所得价款优先清偿其优先债权本息人民币111405.39元（利息计至拍卖成交日2007年8月24日）。2007年9月6日罗湖法院向深圳市房地产权登记中心送达房产解除抵押相关材料及房产解除查封、过户民事裁定书和协助执行通知书，该房产现已过户到任某名下。2007年9月14日罗湖法院将拍卖所得价款中的一部分（人民币111405.39元）划付给工行某支行，以清偿其优先债权。拍卖所得剩余价款人民币288594.61元也已于2007年10月9日划付给申请执行人某实业公司。 【评析】 强制执行第三人享有抵押权的房产应注意保护抵押权人的权益及考虑是否具备执行实益 执行对象为第三人享有抵押权的房产的案件在执行实务中大量存在。此类房产的执行既关系到申请执行人债权的实现问题，也关系到执行司法资源的有效运用问题，更关系到抵押权人合法权益的保护问题。因此，在强制执行此类房产时应注意保护抵押权人的权益及考虑是否具备执行实益。对此，现行相关法律规定主要有：1.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）第40条规定：\"人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。\"2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》）第9条规定：\"保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。\"由此可见，立法一方面肯定了被执行人所有且第三人享有抵押权的房产可以强制拍卖，另一方面又对强制拍卖此类房产持审慎态度。笔者认为，从保护抵押权人权益及有效利用执行司法资源的角度考虑，执行实务中强制拍卖此类房产时应事先征得抵押权人的同意，并将具备执行实益作为启动强制拍卖程序的衡量标准。
一、强制拍卖第三人享有抵押权的房产应事先征得抵押权人的同意 关于抵押权人权益的保护，《中华人民共和国物权法》第191条第1款规定：\"抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。\"从该规定不难看出，抵押人转让抵押财产须经抵押权人同意。执行法院代替抵押人（被执行人）的意志对其抵押房产实施强制拍卖，属于行使国家公权力的行为。该强制拍卖行为是否等同于上述私法领域抵押人在抵押期间转让抵押财产的行为呢？换言之，执行法院实施拍卖之前是否须征得抵押权人的同意呢？现行执行立法未明确规定。对此，笔者认为，在私法领域，法律尚已体现出对抵押权人权益的保护，在强制执行此等公权力的行使场合，更应注重对抵押权人权益的保护。因此，实施拍卖之前须征得抵押权人的同意实属无疑。实务中执行法官可通过发出通知书的方式征求抵押权人的意见。在本案中，罗湖法院在对抵押房产实施强制拍卖之前向抵押权人工行某支行发出了通知书，征求抵押权人是否同意法院评估拍卖抵押房产的意见，该做法充分保护了抵押权人工行某支行的权益。 深圳律师 认为
二、强制拍卖第三人享有抵押权的房产应具备执行实益 所谓执行实益，是指执行被执行人所有且第三人享有抵押权房产的所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后尚有余额，该余额部分从一定程度上可以清偿申请执行人的债权。强制执行此类房产之前应考量是否具备执行实益，理由有二：1.从强制执行目的角度考虑，申请执行人申请强制执行的目的在于实现其金钱债权，如果强制执行此类房产仅为抵押权人实现了债权，而对申请执行人债权的实现毫无益处，显然有悖于强制执行的目的。2.从有效利用执行司法资源的角度考虑，执行法院应当把有限的司法资源用在刀刃上，而不能不考量此类案件的执行实益。也就是说，第三人享有抵押权房产的强制执行不应沦为抵押权人实现抵押权的工具。《执行规定》第40条未直接规定人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产可以采取拍卖、变卖措施，而仅仅是强调优先权人应优先受偿；《拍卖规定》第9条规定人民法院应当在实施拍卖前对房产的价值、优先债权和强制执行费用进行初步估计，并将有关情况通知申请执行人。此等规定无疑蕴藏着立法者对执行实益的考量。在本案中，执行法官在对莫某所有的且工行某支行享有抵押权的房产委托评估之后，立即对房产的价值、优先债权数额及强制执行费用进行了初步估计，并推断出房产拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后存在剩余可能，该余额部分在较大程度上可以清偿申请执行人的债权。可见，就本案案情而言，强制拍卖莫某的房产确实具备了执行实益，法院据此而作出了强制拍卖该套房产的裁定。 深圳律师 认为
三、抵押权人优先债权数额的确定 执行实务中较难把握的是抵押权人优先债权数额所涉及的利息计算问题。换言之，抵押人（被执行人）的应付利息应计算到何时为止呢？现行执行立法也未明确规定，实践中易生纷争。实务中执行法官见仁见智，主要观点有三：其一，计算到优先债权实际清偿当日为止；其二，计算到抵押权实现之日（抵押房产拍卖成交之日）为止；其三，以抵押权人同意执行法院实施拍卖的函件作出之日为利息计算的截止日。哪种观点较为合理呢？对此，笔者认为，抵押权人优先债权的实现与申请执行人债权的满足存在此消彼长的关系。如何平衡抵押权人与申请执行人之间的利益，显然是一个值得考虑的问题。抵押房产一经拍卖成交，抵押权便已实现，抵押权人的债权应视为到期，因此，抵押人的应付利息计算到抵押房产拍卖成交之日为止似乎较为妥当。况且，第一种计算标准对申请执行人较为不利，第三种计算标准对抵押权人较为不利，第二种计算标准不失为平衡抵押权人与申请执行人利益的做法。在本案中，抵押权人工行某支行同意法院进行评估拍卖的函件作出之日为2007年2月5日，房产拍卖成交之日为2007年8月24日，优先债权清偿之日为2007年9月14日。按照法院的要求，工行某支行将莫某尚未偿还的贷款利息计至2007年8月24日为止显然基于利益平衡的考虑。
