附注：笔者担任法律顾问之某房地产公司出卖商品房，买房人办理按揭贷款，开发商为贷款作保证。由于买房人未能及时还款，导致银行直接划扣开发商帐款以还贷。为维护正当权益归避风险，公司委托律师全权处理相关事宜。笔者即作如下分析，并指导开发商最终督促买房人及时全额还款。 一、本法律意见所依据的材料 1、“有关业主官某的情况的详尽说明”（公司员工书面陈述）； 2、武汉市商品房买卖合同； 3、“****”商品住宅定购协议书； 4、备忘录； 5、索款通知及回执； 6、中国工商银行存（贷）款利息凭证（3张）； 7、工商银行还款凭证（3张）； 8、（工商银行）贷款借据详细信息查询及相关资料。 二、对本案基本事实的认定 2006年2月21日，官某与某房地产公司签定商品房买卖合同。合同约定公司将武汉经济技术开发区10号生活区****商品房第23幢3单元3层301号房预售与官某（交房日为2008年9月30日前），官某首付9800元，余款以按揭方式向银行贷款支付。 2006年4月1日，官某向工行武汉市经济技术开发区支行（下称工行）贷款。在贷款中，官某以期房作抵押，公司作为官某债务履行的连带责任保证人。2008年9月17日，公司向官某交付房屋。 至2008年2月和6月，工行分别两次向公司发出索款通知，并划扣官某所迟延偿还之本息。这期间公司曾电话联系官某，要求其承担还款责任，结果被告知已丧失还款能力。 三、对本案法律关系的分析 1、公司与官某之间的买卖合同关系。 双方签定之《“****”商品住宅定购协议书》和《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示、符合法律规定，应属有效。 2、官某与工行之间的借款合同关系。 此有上述工行文件及其他相关材料为证。 3、官某与工行之间的抵押合同关系。 此为房屋按揭贷款之惯例，应可通过相关部门的查询得到确定。 4、公司与工行之间的保证合同关系。 此符合房屋按揭贷款之惯例，亦从索款通知及回执中找到相应线索，应属确定。 四、对公司、官某、工行三方法律关系发展状况的判断 公司与官某的买卖合同关系：由于公司已履行其对官某之房屋交付义务，以《备忘录》为证；官某已通过按揭方式向公司支付房屋价款，此有银行相关文件为证。由此，买卖合同已履行完毕，合同关系消灭。 官某与工行的借款合同关系：从银行的索款通知可知，借款人官某已陷于还款迟延，构成违约。 官某与工行的抵押合同关系以及公司与工行的保证合同关系：由于债务人官某到期未能履行其相应义务，银行作为债权人可以行使担保权，要求官某或公司承担担保责任。 需要明确的是：根据《担保法》第二十八条及《物权法》第一百七十六条规定，在未对官某行使抵押权之前，工行不能要求公司承担保证责任。但考虑到房地产开发市场中开发商与银行话语权不均之行情，结合索款通知回执，可以推断公司已放弃其相关抗辩权。 五、本案目前面临的实际情况 债务人官某已逾期还款近半年并且失去偿还能力；其抵押之房屋市场价格已上涨，其价值应足以担保工行债权的实现；工行已开始要求保证人公司承担连带责任（这一进程预计将持续）。 六、对公司维权途径的几点建议 1、基于对以上情况的分析，可知要求官某本人直接承担还款责任已不现实。 2、公司可通过提前偿还官某全部余款的方式，从工行受让对官某的债权，同时受让对官某的抵押权。在官某已履行迟延的情况下，对抵押物进行变卖或拍卖，将款项提存以定期获得还款；或者进一步以官某失去还款能力，构成根本违约为由，解除借款合同，直接将款项用于偿还全部本息。 此途径直接依法及约定办理，不需征得相对人（官某）同意，公司占据完全主动。但不足在于，由于涉及到复杂的诉讼及非诉讼程序，会造成时间和相关费用、财力的大量支出。 3、公司出面直接与官某交涉，陈述利害，寻求和解。 要求：律师及公司相关市场、财务人员协调配合； 准备：调查官某的财务状况，了解本案所涉房屋的使用情状及市场前景，并且作好与工行的沟通。 方案：由公司对抵押之房屋进行回购，支付官某一定的补偿（综合考虑其实际缴费额、违约赔偿额、房屋现价等情节）。 利弊：此种方案可简化程序，节省双方时间和费用，并且可使官某及时获得一定的现金流；可能遇到的障碍是官某在要求补偿款时会抬高额度（过多地要求以房屋市场现价进行结算），造成双方意见分歧过大而破裂。（湖北武汉律师 吴新平）